警惕！三四线楼市降价潮来袭，2026年这些城市房产已失去保值能力

房价低了却卖不出去！

三四线城市的房产到底怎么了？

要知道，往年这个时候正是返乡置业的旺季，但三四线城市的冷清态势一目了然。

而且，2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期已达27.4个月，三四线城市更是高达40.3个月，远超14个月的合理区间。

这意味着，即便现在停止所有新房供应，三四线城市要消化完现有库存，平均也需要三年多时间。

从人人争抢的香饽饽，到如今无人问津的“冷馒头”，三四线城市的楼市到底经历了什么？

人口外流：刚需断层的致命伤

“房地产短期看政策，长期看人口”，这句行业老话在2026年的三四线城市得到了最真实的印证。

2025年全年三四线城市人口净流出达312万人，持续的人口外流直接导致购房刚需出现断层。

在安徽阜阳，2018年的时候，楼盘主要客户是返乡的年轻人和周边乡镇的刚需群体，开盘即售罄是常有的事。

不用主动推销，客户带着现金来抢房，晚来一步就只能选顶层或者底层。

可现在，刚需群体的占比不足20%。

这也难怪，年轻人都去合肥、南京这些大城市打工了，留在本地的大多是老人和孩子，根本没有购房需求。

即便有成交的，还是本地个体户为了孩子上学买的学区房，而且都是挑着小户型、低总价的选。

人口外流带来的不仅是刚需减少，还有改善型需求的萎缩。随着三四线城市优质教育、医疗资源不断向一二线城市集中，有改善需求的家庭更愿意把钱花在大城市的房产上，而非在本地置换。

更关键的是，人口外流还形成了恶性循环。

因为年轻人减少，城市产业发展缺乏活力，就业机会进一步减少，又会吸引更多人外流，最终导致楼市需求持续萎缩。

已经有机构预测，人口持续外流的三四线城市，2026年房价可能再跌10%。

除了常住人口外流，返乡置业潮的消退也让三四线楼市雪上加霜。

对于返乡人员来说，在大城市打拼多年，虽然攒了点钱，但三四线城市的房产增值空间太小，不如把钱存在银行或者投资其他领域。

如果说人口外流是三四线楼市遇冷的根本原因，那么库存高企和房源错配则是直接导火索。

二、买的不想要，要的买不到

当前房地产市场供求关系发生重大变化，“控增量、去库存、优供给”成为重点任务。

这一政策定调，也从侧面反映了三四线城市楼市的核心矛盾。

在江苏盐城，某远郊文旅盘的现状让人唏嘘。

2019年开盘时，开发商以“生态宜居、度假康养”为卖点，吸引了大量投资客和本地购房者，均价一度涨到8000元/平方米。

可到了2026年1月，该楼盘的二手房挂牌价仅为4800元/平方米，即便降价40%，仍有大量房源无人问津。

小区里杂草丛生，大部分房屋都是空置状态，不少窗户玻璃已经破损，显得格外荒凉。

对于很多业主而言，当时买这里就是想着投资升值，没想到现在砸在手里了。连中介都说这套房的流动性基本枯竭了。”

这类远郊文旅盘、养老盘，正是三四线城市库存积压的重灾区。

原因很简单，这类依靠概念炒作的房产，因为缺乏产业支撑和配套设施，在市场调整期最先被淘汰，成为持有者的“资产包袱”。

除了远郊盘，房龄超20年的老旧小区也面临成交困境。

数据显示，目前三四线城市老旧小区二手房成交占比不足10%，成交周期普遍超过200天。

库存高企的同时，三四线城市还存在严重的房源错配问题。

三四线城市的新房供应中，大户型、低品质的刚需户型占比依然较高。

这就导致了“买的不想要，要的买不到”的尴尬局面。

政策层面虽然出台了一系列去库存措施，比如四川、浙江等多地发行专项债券用于收购存量商品房作为保障性住房，但效果还未完全显现。

而且这些政策主要针对位置较好、配套成熟的存量房，对于远郊盘和老旧小区的库存消化，帮助有限。

有业内人士分析，三四线城市要解决库存问题，不仅要控制新增供应，更要优化现有房源结构，满足不同群体的居住需求。

从政策导向来看，2026年楼市的“稳”字底色已经明确。

1月1日起，个人销售购买满两年及以上的住房免征增值税的政策正式实施，各地也在深化公积金制度改革，通过提升贷款额度、优化异地贷款政策等方式激活合理住房需求。

但这些政策在三四线城市的效果可能有限。

因为三四线城市的楼市问题，核心是需求不足和供需错配，而非政策限制。

有专家预测，公积金政策可能会向购买“好房子”倾斜，形成“政策支持+品质需求”的正向循环，但对于三四线城市的普通库存房来说，可能难以享受到太多政策红利。

不过，三四线城市楼市从“普涨狂欢”回归理性，未必是坏事。

毕竟，房子的本质是用来住的，而非用来炒作的，楼市降温有利于让房子回归居住属性，也有利于城市的健康发展。

对于普通购房者来说，楼市降温意味着购房压力减小、议价空间增大。

以前在三四线城市买房，要面临抢房、加价等情况，现在购房者可以从容挑选，慢慢对比，找到适合自己的房子。

而且随着房价趋稳，购房者不用再担心“买在半山腰”，可以根据自己的实际需求和经济能力理性置业。

对于三四线城市来说，楼市降温也能倒逼城市转变发展模式。

过去很多三四线城市过度依赖房地产发展，忽视了产业培育和民生改善，导致城市竞争力不足。现在楼市遇冷，正好可以让城市管理者把更多精力放在发展实体经济、提升公共服务水平上。

只有产业发展起来了，才能吸引人口流入，从根本上解决楼市需求不足的问题。

当然，我们也不能忽视楼市降温可能带来的风险，比如开发商资金链断裂、房价大幅下跌引发的系统性风险等。

这就需要政策层面精准发力，坚持因城施策，既要帮助合理住房需求释放，也要防范化解市场风险。

2026年中央经济工作会议将“去库存”纳入重点任务，明确提出“控增量、去库存、优供给”的发展路径，这一政策导向有利于三四线城市楼市平稳调整。

相信在政策的引导下，三四线城市楼市能够逐步走出困境，实现健康发展。

环球网：2025-11-27：10月上海、杭州新房价格领涨70城 三四线城市房价仍承压