楼市进入“新稳态”，2026年是否可以抄底？

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记者：周雪松

编辑：李 捷

制图：乔寒云

岁末年初，楼市走向备受关注。随着2025年楼市收官，研究数据显示，尽管百城二手住宅价格累计下跌，新房市场价格却呈现结构性上涨。种种迹象表明，2026年楼市仍存在发展机遇。

毕马威日前发布《2026年宏观经济十大趋势展望》指出，中国房地产发展逐步进入新稳态。多家机构也都表示，2026年楼市有望继续企稳。不过，对于在新的一年购房者是否可以抄底？专家看法仍存分歧。

01 楼市长期发展仍存潜力

新年伊始，《求是》杂志发表题为《改善和稳定房地产市场预期》的特约评论员文章，原国家房改课题组组长孟晓苏对此表示赞同。“它纠正了很多人对房地产业的错误观念。”孟晓苏说。

此前召开的中央经济工作会议明确提出，“着力稳定房地产市场”。孟晓苏对中国经济时报·中时财经记者表示，会议强调，“稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”，政府希望通过努力，让大家对房地产市场走势，对就业与收入，对未来生活状况，心里能有个“底”。

“这次会议就是国家最高层面给大家吃‘定心丸’，国家有充分的工具和能力，防止市场继续跌落。”在孟晓苏看来，国家经济基本盘是稳固的，长期向好的趋势没有变，因此，机会还是很多的。

前述《求是》杂志的特约评论员文章指出：“有关研究机构推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万套—1490万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力”；而同期旧小区改造则“按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求”。

“这两项相加，仅保障性住房每年就需要1000万套的数量，我国房地产市场若恢复到正常发展，应回到2021年销售面积17.9亿平方米的峰值基点上，再持续稳定发展若干年。”孟晓苏说。

“关于2026年楼市的走势，我的研判是：政策底已现、市场底渐进、分化加剧。” 中国政策科学研究会特邀研究员、远望智库产业顾问金思宇对记者中国经济时报·中时财经记者表示，整体来看，2026年楼市调控基调是稳字当头、因城施策，控增量、去库存、优供给，虽然销售与投资仍有调整压力，但降幅收窄。

金思宇说，2026楼市仍将延续结构转变，从增量扩张转向存量优化，城市更新、保障性住房、好房子建设成重点；房企集中度提升，头部更占优。

“信心首先源于宏观环境的支撑。2026年作为新规划周期的起点，预期将有更协同、更精准的增量政策工具包落地，为市场转型提供平稳的过渡环境。”他说。

毕马威相关人士对记者表示，“十五五”期间，中国房地产市场将加速向新稳态迈进。 “十五五”规划《建议》明确将清理“住房等消费不合理限制性措施”，未来限制性地产政策有望进一步松绑，购房贷款成本、房屋交易环节税费有望进一步压降，前期因房价预期回落而观望积压的购房需求将得到释放。另外，伴随房屋供给质量提升，居民对“好房子”需求也将迎来新一轮扩容。此外，值得关注的是，政府收储需求。

在上述人士看来，以上三项潜在需求有望加速释放。

02 抄底应优先选择一、二线核心城市

央行研究员宋泓均认为，2026年楼市抄底核心是抓住政策红利、选好核心资产、控制资金风险。他认为，国际市场物价上涨，房地产作为人民币资产未来再增值将非常抢手。

他对中国经济时报·中时财经记者表示，超级城市房地产选择遵循“核心优先”，人口净流入的一线，二线核心区抄底窗口在2026下半年—2027上半年之间，其他房产要谨慎投资。

谈及楼市抄底，金思宇认为，当前楼市政策环境利好，首付、利率处于低位，置换税费优惠延续，现房销售推进，交付风险降低，抄底以“城市分层+板块优选+时机择时”为准，无“全国统一抄底点” 。

至于抄底策略与时机，他认为，应优先选择一、二线核心城市入场，这类城市人口与产业支撑强，核心区次新房、“地铁+学区房”更抗跌，适合“自住+保值”需求。普通二线可以选择核心区、品牌房企、配套成熟盘，避开远郊概念盘。

镜鉴咨询创始人张宏伟在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，2026年我国房地产市场将继续筑底，市场基本面不会有太大变化，现房销售将明显增加。但他不建议购房者2026年抄底，避免操之过急。

资深地产人沈力男在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，预计2026年的楼市与2025年相差不大，在中央强调着力稳定房地产市场的要求下，量稳、价平应是整体目标。一线和二线热门城市成为房地产压舱托底的基本面。

“所谓‘抄底’，满足与改善居住需求没有问题，但投资性需求与资产配置只能在核心城市核心地段拥有。”沈力男说，楼市有望在2027年下半年到达底部。

中指研究院数据显示，从房价看，2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36%。部分核心城市改善楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.58%，涨幅较2024年小幅收窄，城市间分化显著，三、四线城市以消化库存项目为主，价格整体面临压力。

该机构认为，2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加快落地，促进需求释放。中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。

毕马威指出，下一阶段中国扩内需注重惠民生与促消费相结合，提升住房福利是惠民生的重要一环。“十五五”期间政府将持续优化保障性住房供给，中央经济工作会议也提出，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。预计2026年政府将展开新一轮收储工作，为房地产市场供需平衡按下加速键。

“当前的政策布局正是为了让行业和亿万家庭走向一个更可持续、更好发展、更少焦虑的未来。我们的信心，就来源于这份直面问题的勇气、系统周密的部署和以人民为中心的价值取向。” 孟晓苏说。

在孟晓苏看来，我国房地产真实的需求依然坚实。“我们的城镇化还在深化，要解决3亿新市民家庭进城居住的问题，需要大量保障性住房；很多城镇家庭有改善居住条件的强烈愿望。这种基于美好生活向往的需求，是房地产市场最坚实的底座。”他说。

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