80亿元“救命钱”获批！两大AMC能否盘活“新苏宁”

苗野｜发自北京2025年12月29日，经过三次延期表决，“苏宁系”38家公司实质合并重整草案终于获得债权人会议通过。紧随其后，一项旨在提供最高80亿元资金的共益债借款议案也获得批准。中信金融江苏分公司与东方资产江苏分公司组成的联合体将向苏宁的四个关键地产项目“输血”，这标志着“苏宁系”债务危机处理进入实质性阶段。这笔资金的落地并不简单，首期14亿元放款需满足法院裁定批准重整计划、优先受偿权确认等六大硬性条件。目前已完成两项核心条件，剩余四项预计2026年1月前完成。尽管重整方案已获通过，但“苏宁系”未来的复苏之路仍充满挑战。市场人士认为，通过参与苏宁重整，两大AMC不仅能发挥专业优势盘活存量资产，还能获得6.9%～8%的年化收益。关键在于四个获共益债支持的在建项目需尽快复工并实现销售回款，这是重整能否成功的关键。方案落地“苏宁系”公司重整草案的通过并非一帆风顺。表决期从最初的2025年10月17日延长至11月14日，再延至12月14日，最终在12月26日结束。这一复杂而艰难的过程，反映出苏宁面临的债务问题规模空前。根据重整草案，38家“苏宁系”公司总债权合计高达2387.3亿元，而资产评估清算价值总额仅剩410.05亿元，较账面价值缩水过半。重整的核心措施是设立一个破产重整服务信托，将所有涉及企业的股权和资产打包纳入，债权人将成为信托受益人。资产被划分为“保留运营”和“处置变现”两大类，分别由新苏宁集团和南京众城资产管理有限公司承接。新苏宁集团将持有苏宁置业集团有限公司、新设的苏宁商业生活集团有限公司及苏宁股权管理有限公司各自100%的股权。作为“苏宁系”原实控人张近东在重整后通过治理结构保留了一定话语权，他在新苏宁集团董事会中拥有5席提名权，在南京众城公司拥有4席提名权。值得注意的是，张近东夫妇需承诺将其名下全部个人资产于信托计划成立之日起3个月内注入信托计划。原始股东在38家公司的股权权益在法律上“清零”，因此张近东被戏称为“净身还债”。从资产层面来看，张近东个人持有的苏宁易购股票市值约28.86亿元，但其中11亿股已质押，5.4亿股被冻结，实际可注入的自有资产有限。如果张近东存在“未披露的境内外财产”，债权人可以恢复追索。市场人士认为，“苏宁系”重整案为困境企业转型提供了借鉴，其最显著的特点是采用了“时间换空间”的信托清偿机制，避免了直接清算带来的冲击。两大AMC联合提供的共益债，采取“条件明确、分步放款”方式，体现了专业机构在风险可控前提下参与困境企业重组的审慎策略。定向盘活在这次重整中，中信金融与东方资产两大AMC的介入，为苏宁提供了急需的资金支持。根据共益债议案，这两家公司组成的联合体将提供总额不超过80亿元的资金，专项用于江苏南京仙林、鼓楼以及安徽滁州和安庆的四个在建项目的盘活与续建。这笔“救命钱”并非无条件注入。首期拟投放不超过14亿元，定向用于仙林、安庆、滁州三个项目的复工续建，期限为三年，投资方可在满足条件的情况下延长两年。资金投放设置了严格的前置条件，包括法院批准重整计划、取得共益债优先受偿确认文件、与项目现有债权人达成退出安排等六大要求。优美利投资总经理贺金龙表示，共益债为企业注入流动性，为因资金链断裂而停滞的项目直接“输血”，使其具备复工条件，提升了资产价值。但项目盘活往往会考量资产质量、续建成本和未来市场前景等。被80亿元共益债锁定的四个在建项目，是苏宁十年激进扩张的产物。南京仙林项目是苏宁于2018年高光期计划投资67亿元打造的地标综合体，只是项目于2019年开工后不久便因流动性危机停工。安徽滁州项目是2020年1月已有流动性困难的苏宁仍花费8.69亿元拿地，计划建设安徽第6座苏宁广场。但项目最终未能按计划开工，一直处于待开发状态。安庆项目采取“商住联动”模式，计划通过住宅销售回笼资金反哺商业建设。但到2024年，项目只完成地下基础施工便全面停工。南京睿城项目规模最大，总规划建筑面积达61.15万平方米，地处南京河西中央商务区，债务危机使其开工后不久便陷入停滞，因体量过大暂未进入首期盘活名单。根据重整安排，这四个项目均属于新苏宁集团旗下的核心板块苏宁置业。重整完成后，苏宁置业的资产包不仅包含这些待盘活项目，还有南京、无锡等5个已建成的大型商业综合体，以及部分合作项目公司股权、9项不动产REITs份额。这一安排体现了“运营与处置分离”的思路。新苏宁集团专注于资产运营增值，南京众城则负责处置变现。若相关项目在重整计划获批后两年内未能实现实质性复工，将转入南京众城进行处置变现。这既是对投资方的约束，也是对债权人利益的保障。苏宁的债务危机并非一夕之间形成，而是过去十年激进扩张战略的结果。这场中国商业史上规模最大的企业救援行动之一，最终能否让这些沉睡的钢筋水泥重获新生，答案正在逐渐揭晓。

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