2025年房企拿地聚焦核心城市 北上杭土地出让收入均超千亿元

每经记者：陈利 每经编辑：陈梦妤

2025年，北上杭成为供地“大户”，三城全年土地出让金均超千亿元。

克而瑞监测数据显示，2025年，各地正在进一步收缩非市场化土地的出让规模，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性较强的低密新规类宅地，以及定向回购的保障房地块实现高溢价出让。

上海一处在建楼盘。 每经记者 包晶晶 摄

北上杭是出让“大户”

《每日经济新闻》记者了解到，北上杭是2025年全国土地出让“大户”。

中指研究院监测数据显示，2025年全年，北京累计出让40宗涉宅用地，成交金额约1427.4亿元，较2024年减少约8%。与规模回调形成对比的是，成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率也提高了3.7个百分点，整体呈现出“量减价升”的格局。

其中，40宗成交地块中有一半位于城六区，远超2024年的40%。从区域分布看，市场热度明显向心聚集。海淀、朝阳、昌平位列成交规模前三，高溢价地块也大多集中于这些区域——全年溢价率超过10%的9宗地块中，海淀占4宗，朝阳占3宗，通州占2宗。

土地出让金超千亿元的还有杭州。数据显示，2025年，杭州十区共成交涉宅用地92宗，成交总金额1420.8亿元。无论出让数量还是成交金额，均远高于2024年（出让土地72宗，成交金额1169亿元）。

而在上海，2025年其公开市场全年成交48宗涉宅用地，土地出让金额达到1427.23亿元，同比增长1.9%，与北京几乎持平，实现了量价齐升。

但需注意的是，近年来，上海已逐渐形成“公开出让+协议/遴选出让”双轨模式。2025年，上海通过协议出让、遴选出让或股权交易等定向方式供应的涉宅用地约30宗，年内累计成交金额已超过900亿元。若将这些“非公开口径”成交金额纳入统计，上海在2025年的实际土地出让收入已明显领先其他城市。

此外，成都、南京土地出让金规模分别处于700亿元区间，广州、西安则均突破500亿元。

58安居客发布的研报分析指出，整体来看，2025年，涉宅用地成交规模降幅低于土地市场整体回落幅度，尤其上半年率先止跌回升，部分热点城市表现亮眼。一方面，受2024年土地市场成交低迷、房企拿地信心不足影响，涉宅用地成交基数处于低位；另一方面，2025年各地涉宅用地出让以“好房子”为核心导向，重点供应核心区域优质低密宅地，有效提升了房企拿地积极性。

不过，2025年下半年，土拍行情整体不再火爆，即使是核心城市热门核心板块，大多低溢价甚至底价成交，而且还有一些地块流拍。

例如，2025年上半年，杭州土地出让金额高达1160.1亿元，几乎追平2024年全年水平，而到下半年，杭州涉宅地块成交金额仅260.7亿元，只相当于上半年的22.5%。

楼面价纪录屡被刷新

58安居客数据显示，2025年，全国65个重点城市经营性土地出让金规模约16774.86亿元，同比下降11%；其中，涉宅用地出让金规模达13667.38亿元，同比下降10%，占经营性土地出让金总量的81.5%。

但面对一二线城市的核心优质地块，房企参拍热情仍旧不减，多地楼面价纪录被刷新。

以杭州为例，仅在2025年上半年，楼面价纪录几乎每个月都在刷新。如1月24日，滨江集团以6.48万元/平方米楼面价竞得湖墅单元民生药厂地块，将杭州涉宅用地成交楼面价推至新高。

仅两个月后，2025年3月25日，滨江集团再度出手拿下滨江区西兴单元地块，楼面价升至7.74万元/平方米；三天后，建发房产又以8.80万元/平方米楼面价，摘得西湖区蒋村文新单元地块。

与此同时，多个核心与次核心板块在短时间内连续刷新楼面价纪录，涉及钱江世纪城、萧山新区、城东新城等近20个板块。

同样的情况也在成都出现。2025年3月11日，高新区大源板块的一处地块经过132轮激烈角逐，最终被招商蛇口以楼面价3.17万元/平方米竞得，推动成都地价迈进“3万元+”；仅半个月后的3月27日，锦江区柳江街道一处地块又以4.12万元/平方米成交，溢价率106.00%，成都地价一步跨入“4万元+”。

而在2025年12月19日南京土拍中，河西中部G90地块在经过61轮激烈竞价，最终被南京奥体建设以16.11亿元拿下，成交楼面价约4.53万元/平方米，刷新了南京近10年涉宅用地楼面价纪录。

2025年，全国最高单价宅地诞生于上海。2025年7月25日，在上海第六批次土拍中，徐汇区衡复风貌区地块以12.25亿元价格出让，楼面价为20.03万元/平方米。

全国总价“地王”同样诞生于上海。2025年6月，中海、招商、徐汇城投、中旅四家组成的“巨无霸”联合体，以439.53亿元将徐汇东安地块收入囊中，创下年度总价纪录。同年12月26日，该项目“安澜上海”火速入市，首开均价达17.88万元/平方米，总价约2700万元起，最贵一套标价1.46亿元。

58安居客监测显示，2025年，核心24城涉宅用地整体溢价率达9.7%，较2024年上升3.7个百分点；其中，深圳、杭州、上海、成都4个城市的涉宅用地平均溢价率均超10%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，近两年，重点城市推出的地块中，配建要求大大减少，土地质量明显提高，限价取消，使得企业有机会获得更多利润空间，拿地积极性自然提高。

但曹晶晶同时指出，这种情况仅出现在热点城市的核心区域。随着房企战略聚焦，非核心区域地块的交易相对平淡，且房企在三四线城市的参拍意愿仍然较弱。整体来看，土地市场的量价表现较为平稳。

民营房企积极拿地

不过，房企拿地依然表现谨慎，央国企及地方国资房企仍是绝对主角。

中指研究院数据显示，2025年，TOP100企业拿地总额9640亿元，同比增长3.9%，前十企业中8家为央国企。保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发房产等8家房企拿地金额均超300亿元。

其中，4家房企拿地最多的城市为上海。例如，招商蛇口2025年在上海拿地金额达到了258亿元，占企业总拿地金额的比例超40%；中海地产2025年全年拿地金额907亿元，在上海拿地金额占比同样超过40%。

北京也是房企重点布局城市，2025年，华润置地全年拿地金额585亿元，仅在北京拿地金额占比就达到16.9%；建发房产拿地金额411亿元，北京拿地金额为100亿元。

“随着核心城市拿地竞争日益激烈，地块高溢价成交也将压缩房企利润空间，同时近几年新房供应普遍高端化、改善化，或加剧此类产品供过于求压力。”中指研究院发布的研报指出。

民营房企拿地情况也有所好转。“当前，此类房企拿地主要集中在热点一二线核心城市，且聚焦核心区域深耕。”中指研究院研报分析指出，例如，滨江集团在杭州拿地，大华集团在上海拿地，懋源地产在北京拿地。

值得注意的是，2025年，房企拿地形式多样，在核心一二线城市除通过招拍挂拿地外，联合体、收并购形式拿地也较为常见。例如，2025年，北京成交的40宗涉宅用地中，14宗地为联合体摘得。

“一方面，房企联合拿地可以应对市场不确定性，将市场风险如销售不畅、价格波动等由多家企业共同承担。”中指研究院研报指出，另一方面，核心一二线城市土地金额较高，联合体拿地可以分摊拿地金额，以较少资金获取优质地块。