借名买限价房被判无效？法院仍判赔近180万！｜北京房产律师解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李梅与丈夫王强（已故）因不具备北京市限价商品住房购买资格，于2013年与王强的姐姐王莉及其丈夫赵磊达成口头协议：借用王莉、赵磊名义购买一套限价房（以下简称“一号房屋”），所有购房款、贷款、装修、物业费均由李梅夫妇承担，待政策允许时再过户至李梅名下。

此后：

李梅支付首付款16.7万元；

自2014年3月起按月偿还房贷，并于2018年一次性结清剩余贷款56万余元；

支付契税、专项维修资金、面积补差款等共计2.7万元；

花费29万元对房屋进行装修，并自2015年收房后全家实际居住至今；

所有银行转账记录、物业费、供暖费发票均由李梅持有。

2021年，王莉、赵磊突然向法院起诉，要求李梅母女腾退一号房屋。B号判决经审理认定：“双方存在借名买房关系”，驳回其腾房请求，该判决已生效。

2023年，李梅提起反诉，要求王莉、赵磊返还全部出资并赔偿房屋增值损失。

王莉、赵磊辩称：

“我们完全有经济能力购房，从未同意借名！一号房屋是我们唯一的住房。李梅最后一笔还款用的是王强的死亡赔偿金，不属于她个人财产。”

二、裁判结果

法院最终判决如下（仅列房屋相关）：

✅ 确认双方存在借名买房事实，但合同无效（因限价房属政策性保障住房）；

✅ 王莉、赵磊于判决生效30日内向李梅支付：

购房款、贷款本息、契税、维修基金等合计：866,317.66元；

房屋增值差价损失（按过错比例酌定）：936,000元；

✅ 李梅及其女儿在收到上述款项后，立即腾退一号房屋；

核心结论：

借名购买限价商品住房、经适房等政策性住房，无论是否有协议，合同一律无效；

但若能证明实际出资+长期占有+合理借名原因，法院可判令返还全部出资 + 酌情赔偿部分增值损失；

因双方均存在过错（借名人明知无资格，出借人违规出借指标），增值部分不全额支持。

三、法院说理要点

借名关系成立，虽无书面合同

李梅支付首付款、大部分月供、一次性结清贷款、装修费及各项税费；

房屋交付后由其家庭长期居住近9年；

持有大量原始付款凭证和费用发票；

借名原因合理：限价房需特定资格，亲属间口头约定符合常理。

合同因损害公共利益而无效

根据《合同法》第52条，违反法律、行政法规强制性规定或损害社会公共利益的合同无效；

限价房是政府为中低收入家庭提供的保障性住房，借名行为破坏公平分配秩序，故合同无效。

无效后仍需返还财产、赔偿损失

依据《合同法》第58条，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还；不能返还的，应折价补偿；

双方对房屋增值均有贡献（李梅出资，王莉提供指标），且均有过错，故增值损失按比例分担。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

限价房、经适房、公租房等政策性住房，绝对不要借名购买！

此类房屋带有社会保障属性，法院一律认定借名合同无效，无法过户。

即使合同无效，也不等于“血本无归”：

只要能形成完整证据链（出资+占有+票据），法院通常会支持返还本金 + 部分增值补偿。

关键证据清单（缺一不可）：

✅ 首付款、月供、结清贷款的银行流水（备注用途更佳）；

✅ 装修合同、付款凭证、物业/水电/供暖费发票原件；

✅ 房屋交接单、收房记录；

✅ 能证明借名原因的聊天记录、证人证言等。

亲情不能替代法律风险防控：

本案胜诉依赖于近十年的持续付款和居住事实。若对方早一步否认或收回房屋，结果可能完全不同。

增值赔偿≠全额差价：

法院会综合考虑双方过错、出资比例、政策限制等因素，通常只支持30%-70%的增值损失。

警示案例：

李梅虽获赔约180万元，却失去了市值近300万元的房产，还需搬离住了9年的家。

为省几万首付或规避限购，借名买政策房，代价可能是百万级损失！