开盘平均去化21%！广州2025楼市真相好魔幻…

2025年广州卖房超过17.2万套！

其中，新房卖出6.37万套，二手成交10.88万套，总量对比2024年仍有回落。

看似二手更火，但真实情况远比想象中魔幻。

全市新盘虽说大卖很难，但去年首开或加推平均去化率21%，还是逆涨了8%。

二手挂牌量激增，超46%的房源单价不到2万/平，卖家之间刺刀见红。

下面，楼市君透过8个不同维度数据，和大家展开聊聊。

｜广州城景航拍

|广州楼市发布 摄

新盘首开平均去化率逆涨

和2024年相比，广州去年的新房销售表现已经有所回暖。

2025年广州全市整体新房首开/加推去化率为21%，同比上涨8%。

｜图源：广州中原研究发展部

背后主要原因有两点：

一方面，产品全面超配升级，领先优势在扩大。

卷使用率、卷交标只是基本操作，公区+教育+红线外资源兑现、高配会所等等也很常见。

｜老黄埔新盘开盘现场

| 图源：楼市君朋友圈

另一方面，新盘定价趋于市场化，价格表现稳健。

大多数新盘采取低开策略，后市能“保价”的不少，还有极少数项目稳中有升。

总之，开发商提前把品质给到位，提升附加值，用确定性和惊喜价吸引买家。

千万级豪宅价格五连涨

与此同时，2025年广州还有一项亮眼成绩：豪宅热度走高，拉升市场预期。

从没有哪一年，广州如此密集地推出一批高端盘。并且，几乎每个新豪宅都成为市场焦点。

2025年全市总价1000万+项目成交均价涨至8.9万/平，创下近五年新高。

｜广州楼市发布 制

能完成这波“逆势上涨”，主要靠的就是天河。

全区卖出1455套豪宅，独占全市44%；均价高达11.2万/平，遥遥领先海珠、荔湾等区。

高净值人群的集体出手，足以证明了广州具备顶豪项目的消费力。

｜广州楼市发布 摄

六成新房3万/平以下

高端行情走热之外，还有一个数据也在扩大，低门槛新房持续增加。

统计显示，全市60%的新房价格低于3万/平，这个比例同比再涨5%，创下历史新高。

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另外还有一项数据同样关键，总价300万以内的项目，占比暴增至57.6%。

这个总价区间，绝对也是目前全广州最“卷”的赛道。

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但对买家来说，手握三四百万预算，不仅在市区横着走，也能离珠金琶等核心CBD越来越近，的确也是买房福音。

超4成二手房2万/平以下

比起新房走出K型曲线，现在二手房尚未出现止跌信号，竞争也更激烈。

整个2025年，全市二手成交均价仅2.64万/平，同比再降6.8%，刚需盘持续涌入“红海”。

一方面，价格低于2万/平的二手房占比激增至46.6%。

这个比例相较于2021年大涨了18个百分点，是所有房源中增速最快的。

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另一方面，全市超9.57万套二手房面积在110平以下。

其中，近70%的是2025年的新增房源，显示出刚需业主的集中转手。

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二手议价空间增至5.9%

就目前来看，二手市场也在进入“挂牌-降价-挂牌”的怪圈。

价格战持续上演，反而刺激挂牌量加速上行，市场供过于求也更明显。

截至目前，全市挂牌房源超13.85万套，同比再涨6.4%。

尤其是南沙、黄埔两个次新房扎堆的区域，房源猛增超10%。

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另据中原报价指数显示，业主报价信心依然不强，超7成盘源报价下调。

全市平均议价幅度也扩大至5.9%，同比增长0.4%。

新房控增量，供应创新低

比起二手挂牌量激增，新房供应放缓：全市新房减少，主城买房选择增加。

去年一整年，广州新增住宅供应面积为568万平，同比大降11%，来到了近五年的最低。

与此同时，由于成交涉宅用地减少，2026年的新房供应还会更少。

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据统计，2025年全市成交宅地计容建面为309万平，同比大降30%。

受此影响，今年新房供应规模或再跌10-15%，首次降至500万平左右。

这个变化有利于想留在主城的买家，2025年全市70%的宅地成交来自番禺、白云、天河和海珠区。

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今年想买房的朋友，可以重点关注这四个区。

房票认购98亿供不应求

新房不光供应减少，还在积极扩充需求，去年的一大重磅利好就是房票政策。

数据显示，目前全市已用房票认购金额约98亿，认购房源5500套，涉及项目超过110个。

其中，“旧改大户”黄埔无论认购量还是金额都独占全市近90%。

与此同时，荔湾、白云、番禺、天河等区也在加速推广房票。

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站在开发商的角度，房票安置意味着稳定的客源和现金流。

对村民等被拆迁主体来说，以票购房选择多，安置更快，反馈确实很热烈。

这种房票供不应求的局面，预计还会进一步激活新房市场。

|图源：广州黄埔发布

90-150平最受欢迎

房票加速去化的同时，越来越多买家的购房倾向可总结为一点：

花同样的钱，尽可能买到更大、更好住的户型，实现“越级改善”。

按照面积段来划分，90平以下的上车产品，成交占比大降2.2个百分点。

反而在90-150平这个刚改、改善为主的中大户型赛道，成交比例出现“普涨”。

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尤其100-110平户型，很多项目因为是新规设计，使用率超高，做成四房的案例也不少。

可以说，这届买家不光买房门槛大降，享受到的空间感也远远胜过5年前。

总的来看，2026年的广州楼市，一二手房基本都会延续去年的竞争逻辑。

新房还是走“控增量、去库存、优供给”的路线，让市场进入高质量发展模式。

二手成交“以价换量”趋势依旧明显，尤其一些次新房入市，更加剧价格内卷。

坦白讲，购房需求仍然存在，一二手房的价格博弈也会持续上演。

对此你怎么看？欢迎在评论区留言~

注：本文数据均来源于广州中原研究发展部《2025广州房地产楼市年报》。