老百姓没等来“房价如葱”，20%的“遗产税”、12%的房产税开始了

当初楼市正火，马爸爸愣是给大家泼了盆冷——

“未来房价如葱”？

这话当年很多人不当回事，毕竟老马不搞房地产，很多人觉得一个外行看不懂市场。

哪曾想，才几年时间，老马的话似乎越来越贴近现实，咱就看看网友们的经历：

深圳的@老刘：当年抢着买10万/㎡的学区房，现在挂6.7万/㎡都没人问，亏大了。

江西的@宫崎骏说：当初1.6万/㎡买的大平层，现在降到6000，挂牌半年，问的人十个手指都数得过来。

鹤岗的@王阿姨更直接：3万块一套房，你要真买，我免费给你打扫一年卫生。

这种情况以前从没出现过，别说外行看不懂，就连干了二十多年的房产中介，都觉得心里没底。

当然着急的不光是中介和手里有多套房的人，还有那些依赖卖地收入的地方，现在压力也很大。

比方说，2021年，全年土地出让金87051万亿元； 然而到了2024年，全年土地出让收入48699亿元，比之2021年下降了44%。压力之大光从数据就可以看出来。

那些普通囤房人如果不想止损的话，现在只能拼命开源节流，但地方上呢？前几天已经在想办法从税收上动脑筋，比如此前财政部原部长楼继伟就指出：房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

但这几年房产税的消息越来越少了，这也不意味着，从此就不再有房产税，只是这两年大环境不好，这个时候落地不是时候。

但有业内人士分析，随着时间的推移，未来房产税可能与大家见面，而眼下更为担忧的不是房产税，而是另外两个与房子有关的税：

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“20%的遗产税”真的吗？

先明确一点：目前我们没有“遗产税”这个税种。

但，这并不代表房子继承以后就一点税收都没有，根据我国《个人所得税法》规定：财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20%，以转让收入减去财产原值的差额，作为应纳税所得额。

这里20%的税收向来被业内人士称之为“遗产税”。意味着子女继承房产以后，同样要面临税费压力。

举个简单的例子，如果父母当初100万买房，子女继承房产以后，评估房价为200万，那么只要子女卖房时不符合满五唯一条件，净赚的100万就得缴纳20%的所得税，也就是20万的税费。

而且这里面还有个重点，很多老人当初买房的发票可能已经不知去向，子女将来继承这个房子，想要卖出，找不到历史依据的话，房子的原值就归为零，这样一来，税费压力可能就更大。

比如老父亲当初购买的房子，具体多少钱大家都不知道，也没有发票，现在这个房子卖200万，那么，税费就按照200万×20%＝400000，

当然，如果子女继承这个房子，在卖房时符合满五唯一条件，就免了这个税，或者继承以后不打算出售，也不会涉及到这20%的税。

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“12%的房产税”又是什么？

这里所谓的12%的房产税，其实也是有说法的：

此前，国家税务总局广西壮族自治区税务局在官网上，就已经说的很明白了——

个人出租住房，按照租金收入的4%缴纳房产税；

个人出租商铺或其他房产的，按照租金收入的12%征收房产税。

举个例子：你出租一套住宅，月租5000元，按4%算，每月税费大约200元（另外可能还有个人所得税）。

如果出租的是商铺，同样月租5000元，按12%算，每月税费大概600元。

看到这，很多人会觉得这笔税费其实也可以转嫁给消费者，如果你也这么想当然的话，那就大错特错了！

现在城市里到处是空置房和商铺，出租市场供大于求。租金不降就不错了，谁还敢随便涨？一涨租客可能就找别家了。

说白了，那些投资人卖不掉的房子，现在都在转出租，还有保障房不断增加，市场供给越来越大，你要敢增加租金，租客就能搬家。

所以对于个人来说，不管出租的是住房还是商铺，持有成本都在增加。而且一旦广西开了这个头，其他城市很可能也会跟上。

更为关键的是，有业内人士担忧：如果这类税还补不上卖地收入的大窟窿，房地产税的出台会不会提前？

所以，以前大家觉得买房赚钱拼命囤房，以后这玩意可能越来越不值钱，甚至税收这玩意可能让大家觉得压力山大。

尤其是对于下一代年轻人来说，如果房子的增值潜力越来越弱，未来继承房子，还要支出各种费用，很难想象，将来这些房子继承在他们手上，甚至可能认为烫手的山芋。

这话不是说说，你看看隔壁的日本，每年都会出现几十亿遗产无人继承的局面。资料显示，2020年日本无人继承的遗产高达603亿日元（约37亿元人民币），2024财年无人继承的遗产提高到1291亿日元（约58.7亿元人民币），创下2013财年有相关记录以来的历史新高。

之所以会出现超高遗产无人继承的情况，一方面是因为老人无儿无女，没有家人继承；另一方面是因为继承遗产需要缴纳超高的税费。因为日本遗产税超过一定额度后，税率最高能达到55%。

比如日剧女王去年去世，留下了20亿日元的巨额遗产（约 1.2 亿人民币），按照日本税法，先扣除 3600 万日元的免税额度，剩下的 19.64 亿日元得分段计税。算下来，继承人要缴纳10亿日元的税，差不多是遗产的一半。

所以在日本，很多乡镇房子空着、长了草也没人要——因为继承下来还要交一大笔税，还不如租房划算。子孙们也不傻，心里都明白这笔账。

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