创想派：办公行业如何破除内卷

当下办公市场的供需关系正处于调整期，南京作为长三角科创高地，持续吸引科技型企业落地成立研发总部和区域总部，人工智能、新消费等领域企业成为新增长点，南京办公市场正在通过产业升级与空间重构寻找新平衡。目前处于“精耕细作”的存量时代，面对日趋饱和的供应量，粗放式招商扩展被精细化运营管理所取代。曾经大批的“二房东”模式在经过行业大浪淘沙后，已所剩无几，而一批通过灵活改造、提供精细化服务的空间运营模式悄然崛起，在南京的办公市场逐步加大声量。

hiteam创想派作为南京写字楼/园区空间运营商代表，已然成为行业赛道中的翘楚，其在华贸中心落地的第四代办公产品于5月份亮相，可谓是封面代表作。商会就此契机，专门和hiteam创想派做了一次对话，围绕企业发展历程和办公人群的需求核心展开了一次对话。

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hiteam创想派成立于2013年，当初创立时的核心愿景是什么？

我们的核心愿景就是让办公更美好，我们期待空间不仅仅是一个冷冰冰的盒子，而是一个有血有肉、有温度的存在，同时，这也是我们至今在空间设计上始终坚持的事情。我们主张的是人与空间的交互，更是友好办公空间的解决方案。

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当前空间运营行业竞争激烈，创想派是如何保持95%的出租率与超高的续租率？

把空间重新回到“人”的价值上。我们从来不会仅仅把自己与企业之间的关系定义为租赁关系，这一定是一种双向奔赴的共生关系。我们从来不觉得自己是在卖冰冷的“面积”或是“工位”，而是在通过产品的设计去营造更加契合企业生长、人才栖息的“生活方式”与“能量场域”。十余年间，我们一直在突破，不断根据办公需求的变化调整办公空间的逻辑，帮助个人与企业在办公场景下实现从我到我们的有机融合，提高企业的生产力与活力。

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从首个项目到如今运营面积超13万方，服务企业超10000家，过程中最关键的转型或突破点是什么？

我们始终坚持的还是围绕产品力，围绕“人”，围绕企业真正的需求去做产品、去做服务、去做空间运营。我们从来不走标准化的产品复制，更加注重办公产品的素质设计，在公区上做到一项目一特色，G128项目的产业结合，保利项目的品牌结合，华贸项目的地域结合；此外，我们更加注重空间的‘包容性’与‘绿色价值’，我们合作的南京华贸中心项目自带LEED预认证，在我们服务的楼层内，PM2.5的新风系统、坚持要求环保材料与空间里的真绿植，都是为了让空间与人的衔接更加自然，更加健康！

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举个例子说说看，创想派在空间设计上如何体现“打破传统办公”理念？

我们目前在做的事情是把办公楼从“租空间”变成“运营时间和情绪”，围绕当下年轻人对办公空间的期待，既要舒适与高效结合的办公体验，又想工作、生活在同一空间完美平衡。所以，在我们华贸中心项目上，我们从空间的“包容性、功能性、地域性、人性化与智能化、环保性”等多维度进行了空间设计的考量。我们拿出了视野最优的区域，打造近 300㎡开放式湖景大堂。会议室采用 “模块化分级设计”，形成覆盖不同规模的完整矩阵：2-4 人小型洽谈室、8-20 人中型会议室。智能系统全面覆盖空间各处：入口采用人脸识别门禁，所有会议空间均通过小程序线上预约，提升安全性与通行效率。全部选用环保材料，家具选用 E0 级环保板材，从源头减少污染。通过对色彩心理学的应用，选择了更柔和的自然色系，荷花白、杏黄、湖水蓝等，来缓解大家在工作过程中的烦躁情绪和视觉疲劳，真正实现 “空间为人服务”的设计逻辑。除了色彩运用，空间细节中也暗藏巧思：墙面装饰采用了抽象化的玄武湖浮雕，接待区灯带融入了湖水等自然元素，打造 “碎片化的自然体验” ，让空间与人有更多的互动，让文化与现代办公场景进行自然融合。除了基本的空间服务，我们也开拓了一系列政策服务、营销服务、创投服务等增值服务支持，以及企业选址、定制装修、行政服务、数智化改造等一站式办公服务，确保企业专注事业。这里不仅仅是一个办公场所，更是一个多元、互利的职场朋友圈，我们会用更丰富的活动，积极将更多品牌、机构、资本及用户，链接进“hiteam创想派朋友圈”。在这里，金融、广告、互联网、快消等多个行业汇聚一堂，打破行业壁垒，实现资源共享、合作共赢。凭借空间产品规划能力、数智化办公系统、精细化运营能力、丰富的创投资源，hietam创想派逾10年间，已累计服务10000家企业。

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hiteam创想派“以空间为载体、以数字技术为手段”是如何利用数字技术赋能传统楼宇管理？

我们hiteam创想派智慧园区管理系统，更多的其实是为合作伙伴提供一站式资产数字化解决方案。面对日益激烈的竞争和不断变化的客户需求，我们都需要借助数字化技术提升运营效率、优化资源配置、降低运营成本，并创造新的盈利模式。目前，我们涵盖了资产管理、招商管理、合同管理、用户管理、IoT智能硬件、增值服务、工作台、运营管理、财务管理、物业管理等多个模块，可以满足商业不动产企业数字化转型的全面需求。通过软硬件结合的方式，能够实时掌握资产状况、租户需求等信息，实现资源合理配置，降低空置率；再通过自动化流程、数据驱动决策等手段，优化运营流程，提高工作效率。

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hiteam创想派长期目标是成为“专业的资管解决方案提供者”，下一步在资产管理体系构建上有哪些具体布局？

在办公形态不断迭代的今天，办公空间早已跳出 “单一办公载体” 的局限，升级为承载效率、体验与情感的 “多元价值场域”。未来，办公空间将是承载企业发展与个人情感社交的生活主场，而城市的关键词也不再是“改造”与“重建”，而是如何通过空间语境的“再诠释”，赋予空间新的活力与意义。我们希望通过空间设计逻辑与多维场景服务为合作伙伴赋能，提供更加专业的解决方案。我们坚信，所有打动人心的好产品，本质上都是对“人性需求”的精准空间翻译。

撰稿｜李博闻

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法