曹德旺预言将成真？若不出意外，2026年房地产将面临五大转折

经核查并无“曹德旺预言2026五大转折”的原话，但在销售面积下降6.8%、二手挂牌超过850万套、政策明确推进现房和保障房的背景下，2026年的楼市很可能迎来五个关键拐点

先说清楚：这不是“神预言”，是数据与政策在一步步把市场推向同一个方向

过去几年，曹德旺反复提醒“房产是砖头水泥，不会一直升值”“多余房子赶紧卖”，很多人当时不信

到2025年末，你我都能感受到风向变了：国家统计部门公布销售面积和销售额双降，多家媒体统计二手房挂牌冲到850万—920万套，一些三四线城市累计跌幅超过两成

真正值得盯的，是数字和趋势站在一边，而不是一句被放大的标题

我有个三线城市的表姐，前几年一咬牙买了第二套，以为能做个“稳稳的房东”，结果租金连物业费都不太够，房子空了三个月，最后挂盘降价还在犹豫

第一重转向，其实已经发生：房子正在从投资品回到居住品

“房住不炒”说了很久，2026年的变化会更直观：价格越来越跟收入走，跟“故事”走的空间越来越小

过去“一套上车、二套致富”的逻辑，在很多城市已经不灵了

买房这件事，会慢慢回到“我家需要几间房、离父母多远、孩子学校怎么样”这些具体问题上

第二重转向，可能从“中小城市领跌”切到“一线城市补跌”

这一轮调整从2021年下半年起，二三线先跌、很猛；

一线顶住了更久

可现在，一线城市的房价收入比依然高得惊人，普遍在40倍以上，叠加收入增速放缓，补跌的压力会在2026年更明显地露头，尤其非核心地段、通勤不友好的板块

但也别一刀切地看待一线

一些机构判断核心区可能小幅企稳，别把一线当成铁板一块

我的同学在上海看了三个月房，工作地铁一小时内的老小区扛得住，外环外的次新盘议价空间忽然就大了，这种“冷热分化”的感受，比宏观结论来得更真切

第三重转向，会来自保障房的加速入市，直接分流一部分商品房需求

官方已经明确，未来五年将建设约600万套保障房，并鼓励把存量商品房收购转成保障房

价格更友好、准入更明确，低收入家庭很可能优先选择这条通道

2026年，各地推进的速度会快起来

这对刚需是实打实的利好，也会削弱商品房再度大涨的动力

你可能已经看到身边的新闻里，越来越多城市在公布保障房计划与登记细则，这不是风声，是执行

第四重转向，预售制会一步步让位给现房销售，“所见即所得”会成为主流

这两年，个别项目停工、延期交付，普通买家的耐心被透支得差不多了

政策层面已经明确要提高现房比例，优化预售资金监管

对买家来说，最大的变化就是：交钱之前，先摸到墙、闻到味儿、看清楼下的树影

短期看，这会抬高开发商的资金门槛，日子更紧，但长期看，它能把行业从“快周转”拉回“稳品质”

第五重转向，粗放式扩张退场，“建造好房子”成了硬标准

过去二十年，规模与速度是硬通货，如今竞赛的科目改了：户型动线、采光通风、得房率、保温隔音、公共空间和物业服务这些细枝末节，会决定一套房的“保值自觉”

当大家不再赌升值，能住得舒服、可预期，就是最大的价值

你会发现，电梯等候时间短的小区、幼儿园和菜场走路可达的地段、物业能把电瓶车管好的社区，更容易在议价中站稳脚跟

再说两句全局的

多家机构预计，2026年新房销售面积可能再降4%—10%，一线城市二手房价或再跌5%—10%，也有观点认为下半年有望触底，先看到租金企稳

和日本90年代不同，中国的政策工具更强、保障房介入更深，但也别指望V型反弹，稳中求变可能是更现实的路径

中央经济工作会议已把“稳楼市、去库存、优供给、推进现房销售”摆在明面上

这意味着“快刺激、猛拉升”的旧招，不会再是常态

落到个人选择上，我的看法很朴素

对普通家庭，我更愿意给一条朴素的建议：先算生活账，再谈投资账

如果你准备自住五年以上、月供不压垮日常开销、上班通勤和孩子上学更省心，那就不必纠结“是不是最低点”，用时间去对冲价格波动

如果只是为了“怕踏空”而上车，先等等，让钱包和心态都多一点余地

看房时多去晚饭后的社区走一圈，看看楼下灯光，听听邻里声音，这些比营销图更诚实

对持有多套的家庭，策略上“抛弱留强”会更稳当

持有成本在上升，空置期拉长，就别把希望交给下一轮大行情

把远、冷、难出租的资产早点处理，把现金流和生活的安全感优先放在手里

对开发商与从业者，现金流比规模更重要，品质与交付力会决定未来三年的赛道位置

所谓“预言成真”，与其争辩，不如用脚投票

把注意力从“别人说什么”转向“我手里这套房子能带给我什么”，从“一次性判断”转向“持续观察与修正”，你会更从容

市场在变，规则在变，人的需求也在变，能跟上变化的人，永远不缺出路

至于2026年，会不会出现所有人都在等的“拐点”？

我的回答是：拐点不一定在一个时间点上，而是在成千上万个具体选择里慢慢形成