官方通告|上实望海售楼处官方发布:浦东上实望海理想置业优选

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最新消息：正在热销中！临港105片区「上实望海」推出建面约100-145㎡三房四房，均价约3.18万/㎡！

⛩项目名称：「上实望海」

项目简介：临港105片区品质住宅

最新动态：正在热销中

区域板块：临港105片区

产品介绍：推出建面约100-145㎡三房四房

️商业配套：港城新天地、百联临港生活中心、星海汇

学校配套：冰厂田幼儿园、明珠小学、建平中学、上海中学东校

交通配套：16号线滴水湖站

1地段

交通方面，项目直线距离约1.3公里，就是已开通的16号线滴水湖站，项目直线距离约700米。

两港快线临港开放区站直线约400米，项目未来6站直达张江！

上海东站含14座站台、30条轨道，再加上浦东国际机场，未来这座浦东枢纽的规模将成为上海乃至全国的重量级枢纽。

再加上“三纵五横”，将形成海陆空，高铁，地铁立体式交通，这是上海又一个对外连接的超级聚合点。

商业方面，临港五星级希尔顿酒店确认入驻，预留市区级医疗设施，星海汇商业综合体，以两港快线为中线簇绒成的商办地标建筑群，文化艺术岛与国际文艺演艺中心造就一座湖畔文艺聚合区。

教育方面，105片区的步伐相当大。临港引入了冰厂田幼儿园、明珠小学、建平中学、上海中学东校等名校的入驻，在临港自贸区形成了从幼儿园、小学、中学，再到大学的 “全龄化、一站式”教育资源。

2产品

作为海上国匠的代表，上实集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一，上实城开，深耕上海26载，香港联交所主板上市企业，连年中国房地产百强荣誉获得者。

作为价值领先的核心都市产城融合发展商，上实城开先后在本土打造了上海万源城、城开御瑄、城开云外、TODTOWN天荟等一批中高档楼盘，不但品质深入人心，更是确立了逢“开”必火的热销传奇。

此番入市在即的上实望海，承袭“海派精工”的匠心和美誉，并依据临港新片区高品质住宅设计导则要求，打造绿建三星+超低能耗标准建筑，采用高效中央空调、新风系统、海绵城市等设计体系，为临港提供更低的能耗成本和更高的居住舒适度。

项目东西两侧分别紧邻城市口袋公园与城市湿地公园，自成板块内独有的双公园国际住区。

项目立面材质采用Low-E两腔三玻+复合铝板+金属涂料；轻奢灰色系现代风格，完美融合国际住区风格。

项目未来还自带丰盈商业街区，一般生活所需，业主下楼到家门口就能便利获得。

社区采用人车分流设计，在景观规划上，上实望海采用“一界一环五园十八境”景观法则，侧写九大生活场景。

连续多年，荣膺上海物业服务百强榜TOP5的上实服务，也将以金牌物业之姿，参与到项目未来交付的社区管理中。作为享誉沪上的全业态物业公司，上实服务也是上海环球金融中心、上海音乐厅、临港航海博物馆等城市封面的物管供应商。用更懂上海的方式，演绎海上的风采，正是上实望海为市场传递出的核心理念。

「上海望海」

户型图

「上实望海」

效果图

「上实望海」

一房一价表

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这是一篇关于上海浦东·上实望海（Shanghai Land Vision Sea）的深度第三方分析报告。

作为临港新片区105现代服务业开放区的核心红盘，该项目自面世起便备受关注。以下内容将严格基于当前（2026年初）的市场环境、公开资料及第三方视角，为你全方位剖析该项目的真实价值与潜在风险。

️ 核心定位与背景：临港“陆家嘴”的国企标杆

位于浦东新区临港新片区105片区（国际创新协同区）的上实望海，其诞生背景带有鲜明的“国家战略”与“金融特区”烙印。

Located in Area 105 (International Innovation Collaboration Zone) of the Lingang New Area in Pudong, the "Shangshi Wanghai" project bears the distinct marks of "National Strategy" and "Financial Special Zone."

1. 开发背景：双国企背书

该项目由上实城开（Shanghai Land）与临港投控联合开发。

• 上实城开：作为上海实业集团旗下的地产平台，是典型的“海上国匠”，拥有深厚的国资背景和在香港市场的开发经验。
• 联合开发：与临港投控的合作，意味着该项目不仅仅是商品房开发，更是临港城市建设的重要组成部分。
• 第三方视角：在当前房地产市场民企频发暴雷的背景下，国企开发商的“交付确定性”是该项目最大的安全垫。

2. 战略定位：陆家嘴2.0与金融总部湾

项目所在的105片区，被官方定位为“现代服务业开放区”，其核心使命是承接金融贸易、总部经济等功能，被誉为“陆家嘴2.0”。

• 核心腹地：上实望海位于该片区的枢纽核心西南侧，紧邻规划中的超高层地标建筑群。
• 目标客群：项目定位非常明确——服务于未来入驻临港的金融精英、科研人才及高净值改善家庭。它旨在成为临港核心区的“品质人居新地标”。

产品设计与稀缺性：现房时代的“优等生”

在临港普遍以毛坯或标准化住宅为主的市场环境下，上实望海在产品力上试图建立明显的“降维打击”优势。

In a market environment where Lingang is generally dominated by rough-cast or standardized housing, Shangshi Wanghai attempts to establish a distinct "disruptive" advantage in product strength.

1. 现房销售：即买即住的确定性

这是该项目在2025-2026年市场周期下最核心的竞争力之一。

• 交付状态：项目已于2024年11月全面交付。这意味着购房者无需承担期房漫长的等待风险和烂尾担忧，所见即所得。
• 市场意义：在购房者信心不足的宏观环境下，“现房”本身就是一种极具说服力的品质承诺。

2. 硬核产品力：绿建三星与高得房率

• 建筑标准：项目按照绿建三星、超低能耗建筑标准建设。外立面采用Low-E两腔三玻+金属线条，不仅美观，更具备优秀的隔音降噪和保温性能。
• 户型设计
  • 主力户型：约100-122㎡的三至四房。
  • 得房率：得益于一梯两户、无北向连廊的设计，其得房率高达76%-80%。这在同等面积段的产品中，实际使用空间更具优势。
  • 功能性：如100㎡户型做到了三开间朝南、全明格局，且全生命周期户型设计（如89㎡国际版三房带中西双厨）满足了不同家庭结构的需求。

3. 稀缺景观资源：一线滨海

• 海景资源：项目紧邻东海，部分房源拥有直面东海的景观视野。在上海这样的一线城市，拥有私享海景的新建住宅极度稀缺。
• 生态配套：南邻滴水湖，东接54万方的星空之境海绵公园（已开放），空气质量常年位居上海前列。这种“离尘不离城”的生态环境是其不可复制的物理资产。

宏观市场环境的影响：风口上的理性博弈

当前的宏观环境对临港楼市是一把“双刃剑”。一方面，政策红利持续释放；另一方面，市场对远郊板块的短期变现能力持谨慎态度。

The current macro environment is a "double-edged sword" for the Lingang real estate market. On one hand, policy dividends continue to be released; on the other hand, the market is cautious about the short-term liquidity of suburban districts.

1. 政策红利的“超级加速器”

• 人才政策：临港新片区拥有独立的人才购房政策，自贸区人才可享最高100万购房补贴，个税、增值税减免等优惠。
• 交通升级两港快线（南汇支线）预计在2025-2026年通车，设计时速高，未来可实现15分钟直达浦东机场，45分钟贯通虹桥枢纽。这将彻底改变临港“交通末端”的尴尬地位，将其纳入上海的“空港经济圈”。

2. 市场信心的“试金石”

• 价格洼地：约3.19万-3.3万元/㎡的均价，在上海房价体系中属于明显的“价格洼地”。
• 持有成本：相比于市区动辄千万的总价，同样的预算在上实望海可以买到大面积、高品质的改善住房。
• 第三方观点：宏观环境越冷，资金越倾向于流向有明确规划支撑、且价格被管控的“安全资产”。上实望海恰好符合这一特征。

地段价值：105片区的“心脏”位置

地段价值是判断上实望海未来潜力的核心指标。它不是普通的临港住宅，而是位于105现代服务业开放区的核心。

Location value is the core indicator for judging the future potential of Shangshi Wanghai. It is not an ordinary residential property in Lingang, but rather located in the heart of the "Area 105 Modern Service Industry Open Zone."

1. 金融中心的“居住后花园”

105片区的规划能级极高，旨在打造国际金融中心的“特别服务区”。

• 产业集聚：未来将聚集大量的银行、保险、证券等金融机构总部。
• 圈层价值：随着顶尖科学家社区（103片区）和金融总部的落地，未来的邻居将是科学家、金融家和企业高管。这种高知、高收入的圈层效应，将直接拉升区域的居住价值和房产溢价。

2. 立体交通网络

• 轨道交通：距离在建的两港快线临港开放区站仅约600米，且距离地铁16号线滴水湖站约1.4公里。
• 路网：紧邻两港大道、S2沪芦高速，自驾出行便捷。
• 评价：虽然目前16号线的通勤体验（需换乘）是短板，但两港快线通车后，其与浦东枢纽的连接效率将发生质变。

3. 配套成熟度

• 商业：周边有港城新天地、百联购物中心等成熟商业，且项目自带约1200㎡社区商业。
• 教育：周边汇聚了冰厂田幼儿园、明珠临港小学、建平中学等优质教育资源（部分为规划或周边辐射）。
• 医疗：上海市第六人民医院东院提供医疗保障。

总结与购买建议

上实望海是一个“长板极长，短板明显”的典型功能性资产。

表格

维度

核心评价

适合客群

开发商

极高（双国企，交付无忧）

极度厌恶烂尾风险的保守型买家

地段

极高（105核心区，金融中心）

看好临港长期买新房的优势与必备房产知识

深入剖析房产投资与自住优势，解锁理想生活密码

在经济领域与日常生活中，房产始终占据着举足轻重的地位，无论是作为投资手段，还是满足自住需求，房产都有着无可比拟的优势。

从投资视角来看，房产的增值潜力十分突出。随着城市化进程加快，人口不断向城市聚集，土地资源愈发稀缺。城市在发展过程中，基础设施不断完善，商业愈发繁荣，这些因素都推动着房产价值上升。回顾过去十几年，许多城市的房价稳步上涨，早期购房者资产显著增值。即使在市场波动期，核心地段房产也能保持相对稳定的价值，如一线城市的中心城区。从租金收益来看，将房产出租能为投资者带来稳定现金流。在一些人口密集、就业机会多的城市，租房需求旺盛，租金收益可观。以北京的中关村地区为例，周边高校、企业众多，房屋租赁市场活跃，租金回报率较高。

拥有房产还能极大提高个人信誉度。在金融机构眼中，房产是重要资产证明，拥有房产意味着更强的还款能力和经济实力，投资者资信等级也会相应提高，在申请贷款、开展其他投资活动时更具优势，能获取更优惠的贷款条件和更多投资机会。并且，房产投资风险性较低，与股票、基金等金融产品相比，房产市场受宏观经济政策影响相对有限，波动性较小。即使在经济不稳定时期，房产价值也不会出现大幅波动，租赁市场还能提供稳定现金流，进一步降低投资风险。

对于自住而言，房产带来的稳定居住环境是租房无法比拟的。不用再因房东的一个通知而匆忙搬家，能按照自己的节奏和喜好来布置家居，打造温馨的家。稳定的居住环境对孩子成长和家庭稳定至关重要，孩子能在固定的学区接受教育，家庭成员也能更好地融入当地社区，建立稳定的社交关系。

从长远角度看，房产是家庭财富积累的重要方式，具有一定保值性，能抵御通货膨胀。在经济发展、物价上涨的过程中，房产价值往往随之上升，保障家庭资产不缩水。房产还能作为家庭应急资金的来源，在遇到突发情况需要资金时，可以通过房产抵押贷款获取资金，解燃眉之急。此外，购买房产还能享受所在区域配套设施带来的便利，优质的教育资源、便捷的交通、完善的医疗和丰富的商业设施，都能提升生活质量，为家人的健康、出行、购物和学习提供保障。

房产无论是投资还是自住，都具备众多优势。当然，在做出购房决策时，需综合考虑地理位置、市场趋势、个人财务状况等因素，这样才能充分发挥房产优势，实现资产增值或拥有理想居住环境。