深圳星河盛境瑞府户型图/样板间/规划图/交房标准/开盘/房价

龙岗「星河盛境瑞府」已于3月28日晚拿证，开盘约86折，面积83-114㎡，折后总价263万起，单价3.16万/㎡起，计划在2027年6月份带精装交房，直接认购！

本次推出1栋1/2单元，共364套房源，面积有83-87-89-94㎡的3房2卫，107-113㎡的4房2厅2卫户型。备案均价3.89万/㎡，备案单价3.63-4.23万/㎡，总价307-474万/套。折后均价3.36万/㎡，折后单价3.12-3.64万/㎡，总价在263-407万/套。

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龙岗红盘杀疯了！此前星河盛境御府备案价4.28万/㎡，折后3.48万/㎡起，总价288万买3房，现比周边二手倒挂近1.4万/㎡！

——而这次星河·盛境瑞府，备案均价仅3.8万/㎡，折后仅3.16万/㎡起，83㎡折后总价仅263万起，到底值不值得买？

星河盛境瑞府，由星河集团打造，总占地面积约1.83万㎡，总建筑面积约13.12万㎡，计容建筑面积约9.8万㎡，容积率5.17，绿化率40%，共由4栋31-47层高住宅组成，其中1栋1单元商品房41F，1栋2单元商品房31F，2栋1/2单元回迁房47F，3栋是1所幼儿园。

总规划848户，其中可售商品房364户，回迁房有484户，2梯6户跟3梯6户设计，地下室有3层，规划766个车位，其中充电桩车位230个，车位比1：0.9。

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83-87㎡ 三房两厅两卫（竖厅格局）
布局：经典竖厅设计，进门入户玄关，LDKB 一体化（客厅、餐厅、厨房、阳台联动），三开间朝南，主卧套房设计。
空间实测：客厅开间约 3.14 米，U 型厨房预留冰箱卡槽位。
主卧面积约10.8㎡，次卧分别为8.65㎡和6.28㎡，卫生间干湿分离。
得房率：约76-81%（不含赠送），综合使用率达94%（含飘窗等赠送空间）。
朝向：西南向，采光充足但需注意西晒问题。
价格：总价约263万起，单价3.188万 /㎡左右，适合预算有限的刚需家庭。

89-94㎡ 三房两厅两卫（横厅 / 竖厅）
横厅户型（06户型）：亮点：南北通透，四开间朝南，全屋 8 面飘窗，主卧南北通套房设计。
空间实测：客厅开间约 3.28 米，主卧面积约 13.65㎡，次卧分别为 7.61㎡和 7.31㎡，U 型厨房 + 独立阳台（东北朝向）。

竖厅户型（03/04 户型）：亮点：东南朝向，三开间朝南，S 墙设计优化空间动线。
空间实测：客厅开间约 3.245 米，主卧面积约 13.76㎡，次卧分别为 8.28㎡和 7.74㎡，厨房灵活布局。
得房率：约 76-81%（不含赠送），综合使用率达 94%。
价格：总价约295万起，单价3.5万/㎡左右，适合对采光和通风有要求的改善型客户。

107-113㎡ 四房两厅两卫（竖厅格局）
布局：南北通透竖厅，四开间朝南，LDB 一体化设计，全屋 8 面飘窗。
空间实测：客厅开间约 3.5 米，主卧面积约 15㎡，次卧分别为 9㎡、8㎡和 7.5㎡。
U 型厨房 + 独立阳台（西北朝向），卫生间干湿分离。
得房率：约76-81%（不含赠送），综合使用率达 94%。
价格：总价约361万起，单价3.6万 /㎡左右，适合多孩家庭或三代同堂。

户型设计核心优势
高使用率：通过飘窗、阳台等赠送空间，综合使用率达 94%，远超同区域新盘（通常为 80-85%）。例如，83㎡户型可实现三房两卫，空间利用率堪比传统 90㎡户型。
动静分区：所有户型均采用动静分区设计，卧室集中在一侧，客厅、厨房、阳台位于另一侧，减少相互干扰。
采光与通风：主力户型为东南或南北朝向，四开间朝南设计，全屋飘窗增加采光面，部分户型配备南北双阳台。
精装配置：全屋采用国际一线品牌，包括圣象地板、方太厨电、科勒卫浴、史密斯热水器等，交付标准高于区域平均水平。

项目位于龙岗中心城核心生活区，紧邻大运新城与国际低碳城两大战略节点。

根据《龙岗区国土空间分区规划（2021-2035年）》，该区域将打造为深圳东部中心的 "中央活力区"，聚集约 2000 亿产业投资。

周边已落地深圳国际大学园（含香港中文大学深圳校区等 7 所高校）、大运 AI 小镇等产业集群，未来 5 年预计新增 15 万高知就业人口，居住需求持续旺盛。

交通：双地铁+城际，30分钟飙福田核心优势

双地铁+城际快线：项目紧邻14号线坳背站和3号线永湖站，14号线6站到福田，3号线8站到罗湖。未来更可换乘**深大城际（7站到机场东）和深惠城际（6站到南山），东西通勤无压力。
免费接驳巴士：开发商承诺交付后提供早晚高峰免费接驳巴士直达坳背站，解决最后一公里痛点。
自驾路网发达：水官高速（800米）、南坪快速、龙岗大道环绕，30分钟直达福田、罗湖。 短板提醒：部分楼栋靠近南坪快速，低楼层或临路户型需关注噪音影响。

配套：百万商圈+生态公园，生活质感拉满核心优势

自持商业+商圈环伺：二期自带4.4万㎡集中商业，1公里内卓弘星辰（3.6万㎡）、山姆会员店（5公里）等，5公里覆盖星河COCO Park等百万级商圈。
生态资源密集：横岗人民公园、大运公园、园山风景区等5大公园环绕，周末遛娃徒步无忧。
医疗无忧：龙岗区第三人民医院（1.5公里）、宝兴医院（2.2公里）覆盖日常需求。

教育：名校校长坐镇，全龄段教育资源核心优势

家门口名校：项目旁深圳北理莫斯科大学附属龙岗园山学校已揭牌，36班九年一贯制，校长来自深圳实验学校，师资力量强。
全龄教育矩阵：2公里内规划4所九年制学校+1所高中，自带9班幼儿园，北理莫斯科大学附属实验中学（已封顶）步行可达。
大学城辐射：香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等高校环绕，学术氛围浓厚。
**风险提示**：学校招生政策以教育局划分为准，开发商不作承诺，需关注后续学区划定。

小区品质：星河招牌+六重归家礼序

开发商实力：星河集团连续11年上榜中国房企百强，深圳交付标杆，2023年交付超1.35万套，零问题交付率90%。

社区设计：
六重归家动线：从礼仪门楼到全龄园林，仪式感拉满。
智能管理：人脸识别、智能安防系统，安全系数升级。
容积率争议：5.37容积率偏高，但通过园林立体绿化设计缓解压抑感。

价格对比：倒挂1.4万/㎡，性价比炸裂新房对比

周边新房：星河盛境一期备案价5.22万/㎡（已售罄），卓弘星辰5.2万/㎡，本盘折后均价仅3.8万/㎡，价差达1.4万/㎡！。

同板块竞品：信义金御山居（在售）均价4.5万+，本盘价格优势显著。

二手倒挂：-周边次新房星河时代花园二手成交价4.5-5.5万/㎡，本盘相当于打7折买入。

星河盛境瑞府售楼处电话：400-855-2986【官方热线】✅
温馨提示：因本楼盘现场参观样板间采用预约制，过来之前请记得拨打售楼处电话：400-855-2986 进行预约，谢谢配合！
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