2025年西北新增137.75万㎡商业体量，2026年还有107.95万㎡待开？

赢商盘点

来源 · 西北商业地产汇（ID：winshang）

作者 · 赢商网西北站

图片来源 · 项目官方

当消费升级浪潮持续渗透消费市场，商业行业正告别规模扩张的粗放式增长，迈入以品质迭代、场景创新与精准运营为核心的高质量发展新阶段。

2025年，全国商业版图在行业调整与需求变革中呈现差异化扩容态势，头部开发商主导的优质项目持续落地，业态融合、场景升级成为行业共识，精准回应着消费者对品质生活与个性体验的双重追求。

站在年度收官与未来展望的交汇点，回望2025年全国新开项目的破局探索，前瞻2026年筹开项目的布局方向，既可见证商业领域从“增量补给”向“存量优化+增量提质”并重的转型趋势，也能洞察消费市场从“功能满足”向“情感共鸣+价值认同”的升级逻辑。

在此行业背景下，本文将聚焦西北五省商业领域核心动态，系统盘点2025年西北新开商业项目的亮点成果，深度解析2026年西北筹开项目背后的区域发展逻辑，为把握这一潜力区域的商业发展脉络提供参考。

01.

2025西北存量市场

新增商业体量137.75 万㎡

据赢商大数据不完全统计，2025年西北区域共新开商业项目19个，新增商业体量137.75万㎡。

• 体量区间：中型项目成绝对主力，适配区域消费需求特征

从项目体量区间分布来看，2025年新开项目呈现“中型主导、大小补充”的格局。

“5-10万㎡”成为黄金安全区，这一区间新开项目共12个，占西北2025年新开项目总数的63%。这一体量既能容纳丰富的业态组合，形成区域性消费目的地，又避免了超大体量带来的招商和运营压力，是当前市场环境下风险与收益的有效平衡点。

在此之外，2025年西北新开项目中，小体量项目（＜5万㎡）有4个，大体量项目（＞10万㎡）有3个，其中银川砂之船奥莱以20万㎡为年度最大项目。

• 区域格局：“单极虹吸”效应显著，次级市场尚未成型

2025年西北五省新开商业项目的区域集中度极高，呈现“以西安为核心、其他省份零星分布”的格局。

作为陕西省会，西安市2025年新开项目数量达11个，总建筑面积73.5万㎡，相当于西北五省新开项目总体量的53.3%。这一数据印证了西安在西北区域的商业聚集效应， 凭借人口规模、消费能力、交通枢纽等优势，其已然是开发商布局西北的“必争之地”，但同时这也意味着西安的商业竞争已进入“贴身肉搏”的深红海阶段。

宁夏、新疆、甘肃、青海四省2025年新开项目均仅1个，且除宁夏银川项目为大型项目外，其余三省项目体量均较小。这反映出除西安外，西北其他城市的商业需求尚不足以支撑高频、规模化的新增供应，市场培育与消费升级仍需时间。但同时，这也为具备战略耐心的运营商提供了“低密度竞争”的潜在机会窗口。

• 存量焕新：转型渐成趋势，优化尚处起步阶段

2025年西北五省商业增量市场中，“存量焕新再开业项目”的占比已显著提升，成为城市商业发展转型的重要信号。

西北2025年新开项目中，存量焕新项目共3个，对应总建筑面积25.35万平方米，体量占比18.4%。这一数据表明，在西北商业增量逐步放缓的背景下，开发商已开始将目光转向存量商业的改造升级，通过“重新定位、业态调整、空间优化”等方式，让老旧商业体焕发新活力，这也成为区域商业增量的重要补充。

部分新开商业项目展示

西安环贸中心

西安环贸中心位于高新区锦业路核心板块，总建筑面积约16.74万平方米，作为西安首例陆空TOD模式综合体，项目坐拥三重立体交通网络：紧邻南三环绕城高速丈八出入口，快速畅达全城；B1层直连地铁六号线丈八四路站双出口，写字楼3层与西安高新云巴丈八四路站无缝贯通，同时商业1层设有城市候机楼并接驳机场巴士，极大提升通勤效率，实现高效通勤与品质生活的无缝切换。

在业态布局上，项目以高品质餐饮为核心引擎，构建了覆盖多元风味与消费场景的餐饮矩阵。品质正餐包含蝉联八年黑珍珠一钻的莲·西餐、首创带宴会厅的晓长安新式陕菜等。特色风味汇聚了高新区日料热门榜榜首的鸟剑居酒屋、区域首店名炉家、南亚风味印笛雅、非遗传承老毛手抓等餐厅。轻餐水饮则引入了浩李客、半山茶局、乐班等品牌。这一矩阵全方位覆盖商务宴请、朋友小聚、日常休闲等多元餐饮需求。

时尚潮流与生活配套业态则进一步丰富生活维度：潮流零售如韩系女装买手店燊林、设计师品牌女装集合店BK女装，以及第三艺术空间、格物匠心、3C数码等品牌，精准捕捉前沿趋势。运动健康则包括Tennislife Point网球学练馆、自由尺码健身、梵怡诺瑜伽·普拉提等品牌，倡导松弛有度、质感满满的健康生活方式。这些业态共同为消费者打造兼具潮流感与舒适度的品质生活体验。

凯德广场·御锦城

12月6日，凯德广场·御锦城二期正式开业亮相，与一期实现业态互补与空间联动。至此，项目商业总体量跃升至17.5万平方米，配备近2000个停车位，以“全生活欢聚场”为核心定位，全面升级城东商业体验。

空间设计上，项目以“全家庭沉浸式游逛”为核心目标，通过两期联通打造回字形动线，大幅提升空间可逛性与通行效率。同时秉持“用户体验导向”原则，在主动线规划中精准串联超市、餐饮、儿童亲子、生活服务等高频消费业态，构建高效联动的消费场景闭环，让“一站式度过全天”的家庭欢聚场景自然落地。

品牌布局层面，其以“精准适配日常需求+势能品牌制造新鲜感”的组合策略，构建多元且有吸引力的品牌矩阵。为持续强化新鲜感与稀缺性，二期重点引入西北首进生活方式店55°N FIFTYFIVE、城东鹿岛最新形象店、城东首店BIGOFFS等优质首店；与一期已入驻的西安首家购物中心地上泳池高端健身Veston、城东首进IMAX影院长安国际影城、西安最大城东旗舰店成山农场等标杆品牌形成互补。

凭借规模扩容与内容升级的双重优势，凯德广场·御锦城不仅成功跃升为城东规模最大、业态最全的商业综合体，更在商业语境中实现了从“社区商业”到“区域型一站式大型商业项目”的跨越。

砂之船（银川）奥莱

图源丨银川新闻网

砂之船（银川）奥莱总投资超16亿元、体量近20万㎡。项目由A、B、C三馆组成，于2025年12月27日B馆正式启幕后实现三馆全面贯通运营。项目以“高端零售+文旅场景+生活体验”全链条姿态，将“高端折扣、江南美景、日常便民”三大核心体验打包呈现，重新定义银川人的消费与休闲方式。

A馆于9月27日开业，场馆聚集了大量优质品牌资源，其中包含41家宁夏首店、35家宁夏奥莱首店，以及66家西北地区最大旗舰店和形象店，CASA MODA、TOMMY HILFIGER等大牌齐聚，品牌直营占比超65%。

C馆于12月6日启幕，场馆内打造了小桥流水、白墙黛瓦、油纸伞长廊等景观，一步一景营造出沉浸式江南体验，让消费者实现“一秒穿越江南”。业态布局精准匹配多元需求：负一楼是银川最大运动专区，涵盖7000㎡国际运动品牌与4000㎡国内运动品牌；三楼聚焦亲子消费，四楼则汇集特色餐饮与休闲娱乐业态，形成“景观+消费”的双重体验场景。

B馆于12月27日收官启幕，场馆主打亲民实用的业态，引入50余家首进品牌，涵盖亲子游乐、生活服务、宁夏本土特色餐饮等日常高频使用的业态，与A馆的高端折扣、C馆的文旅体验形成互补，完善了项目的全业态布局。

02.

2026西北增量市场

13个商业项目拟开

2026年西北五省商业筹开项目呈现 “数量减少、体量收缩” 的特征，预计全年将有13个商业项目入市，总商业建筑面积107.95万㎡。这一变化并非区域消费需求衰退，而是行业从“增量扩张”转向“存量优化”的直接体现——开发商更倾向于通过精细化运营提升现有项目效益，而非盲目新增供给，同时对新项目的投资决策更为谨慎，聚焦高潜力区域与高适配定位。

• 规模格局的“两极跃迁”：2026年西北拟新增项目体量分布开始跳出“纺锤形”，向两端跃迁。一端是如乌鲁木齐吾悦花园城这样的“城市级巨无霸”登场，旨在重塑省会城市商业格局；另一端是小于3万㎡聚焦居民日常消费等细分场景的项目，是对大中型商业的有效补充。中间段项目占比相对收缩，表明在同质化竞争红海中，玩家要么选择做大做全形成规模壁垒，要么做小做精切入细分客群。

• 存量焕新渐成核心赛道之一：筹开项目中，“存量焕新”的市场存在感持续凸显。2026年相关项目数量增至5个，较2025年的3个实现稳步扩容，在整体筹开格局中构成了稳定且具分量的供应板块。

  从“NE99数字娱乐综合体”到“长安时间”系列，均是对旧有工业厂房、商业空间的创造性再造，通过空间重构、业态升级与场景革新激活存量价值。这一变化标志着，“城市更新”已从政策层面的引导概念，切实转化为区域商业市场的实质性供应来源。未来，对既有空间的改造活化能力，将成为开发运营商立足西北商业市场的核心竞争力之一。

部分拟开商业项目展示

西安港务万象汇

港务万象汇是华润万象生活在西安国际港务区打造的一座“年轻亲民生活方式中心”，项目建筑面积10.4万方，预计店铺300+，主要服务于国际港务区的年轻家庭、都市白领、高校师生及周边新兴社区居民。

作为港务区重要的商业配套，港务万象汇将填补区域大型商业的空白，成为驱动城市新中心活力的重要引擎。其不仅仅是一个买东西的地方，更是港务区居民和工作者享受品质生活、发现生活趣味、进行社交休闲的高品质城市客厅。它的开业与运营，将提升区域的生活配套能级和城市界面，是西安“东拓”发展战略中的重要商业里程碑。

国润·季二期

国润·季二期以“西咸新鲜场·活力新地标”为核心定位，精准聚焦青年客群，主打潮趣工业风与沉浸式体验融合的新型消费场景，旨在为西咸区域注入商业新活力，打造青年潮流生活聚集地。

在空间与业态规划上，项目布局清晰、特色鲜明。整体涵盖B1至4F共5个楼层，招商方向精准对接青年多元消费需求，重点吸纳新零售标杆品牌、元宇宙体验店、设计师品牌店、主题餐厅等潮流业态，同时引入跨界复合体验空间、沉浸式剧场、手作工坊、艺术策展空间及儿童教育创新实验室，构建“潮流消费+多元体验”的全维度青年生活场景。

外街商业作为项目特色亮点，重点打造夜经济步行街，通过夜游亮化场景营造、特色餐饮美食聚合、趣味游乐体验植入等多元业态组合，充分激活夜间商业活力，丰富区域商业体验的多样性，让这里不仅是日间潮流聚集地，更成为夜间社交娱乐的优选目的地。

乌鲁木齐吾悦花园城

乌鲁木齐吾悦花园城定位“城市品质臻享购物中心”，计划于2026年8月开业，是吾悦广场西北区域落子乌鲁木齐的迭代升级力作。项目以“全疆首座地铁接驳购物中心”“吾悦体系内首个江南建筑风情购物中心”等标签叠加首店经济势能，致力于刷新新疆商业格局。

在空间营造上，其一方面开创性将江南建筑意境融入西北城市商业空间，打造吾悦体系内首个江南建筑风情场景，形成极具辨识度的记忆点；另一方面依托新疆首座地铁接驳的核心优势，无缝衔接地铁1号线植物园站，实现“地铁直达商业”的高效通勤体验。此外，其还在有限空间内聚合多元场景，不仅规划有儿童主题空间、公园式休闲就餐空间、卡路里公园、悦来市集等特色场景，更构建了全龄友好型商业环境，配备母婴中心、儿童卫生间、专属休息区等完善公共服务设施。

业态规划方面，项目规划地下两层、地上五层：B1“潮聚派”聚焦潮流活力体验，1F“臻品汇”汇集品质精选业态，2F“质雅集”主打雅致生活消费，3F“酷动营”覆盖运动休闲需求，4F“珍飨荟”聚合多元美食体验，5F“畅聚所”打造社交欢聚高地。致力以“社交+”为核心逻辑打造分层主题氛围，形成业态侧重清晰的全维度消费生态。

品牌矩阵构建上，项目计划引入超250家优质品牌，重点凸显“首店经济”“旗舰店效应”“独家概念店”及城市首发IP四大核心优势。其中，首进品牌、标杆品牌与高级店占比预计超40%，体验业态超3.6万平方米。

丰富的品牌选择与沉浸式体验场景相结合，将全方位夯实项目在乌鲁木齐商业市场的潮流与品质标杆地位，助力其成为新疆商业新地标。

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