招远步梯顶楼凉透了？市中心房价只有1100元/平，买房真相藏不住了！

最近刷到招远中介@嘉禾房产大考 的视频，看完真是让人唏嘘又清醒。他提到，现在招远的步梯房，尤其是顶楼，简直快砸手里了，哪怕几万、十几万一套，手续齐全也照样卖不动。

中介提到的金都花园房东案例，更是戳中了很多人的痛点：166平精装大三室，双阳台户型方正，前几年50万没舍得卖，如今急用钱降到30万都没人接手，十几年前花五六十万入手，纯纯赔到底。

@招远群哥选房 近日发了个卖房视频，老妇幼保健院南五交化家属楼，六楼69平，报价仅有7.6万，单价只有1100元/平方！前一阵刚卖的同户型一个五楼的，成交价7.8万！

这不是个例，小户型步梯顶楼几万块难出手，就算是中间楼层，也远不如电梯房吃香。咱招远现在的行情就是，新小区现房电梯房才四千来块一平，户型物业都在线，老步梯房那点地段优势，在“开车半小时跑遍全城”的招远，根本不值一提。

先说说咱招远当下的买房真相。

不是房子不值钱了，是“选错房”的代价越来越大。从数据来看，2025年12月招远新房均价4985元/平，二手房均价4935元/平，整体行情稳中微降，但结构性分化特别明显。中介口中“大家都盯着电梯新房”的说法，也得到了市场印证：四季度招远存量住宅用地项目达13个，有的楼盘未售面积占比高达98%，而玲珑玺悦府、丽苑新城、碧桂园天誉等电梯房楼盘，凭借户型和配套稳居热搜前列。

更关键的是供需错配。想买房的人（尤其是26-45岁的购房主力）盯着电梯房、好物业、学区配套；想卖房的人，手里攥着的步梯房尤其是顶楼，根本踩不准需求点。就像中介带的客户，预算30万看了一个月步梯房，最后宁愿加10万买城北电梯新房。“宁愿早起十分钟开车，也不愿意爬楼梯”，这话道出了不少招远人的心声。

高层有弊病，为啥招远人偏爱电梯房？

不可否认，高层电梯房确实有短板：电梯维护成本逐年增加，消防、外立面维护也有挑战，物业费比步梯房高不少（步梯房物业费1-2元/平，电梯房普遍3-5元/平）；得房率普遍较低，公摊面积大。但放在招远的实际情况里，这些短板都抵不过电梯房的核心优势。

1. 老龄化倒逼需求，爬楼梯成“硬负担”

招远的老龄化程度可不低，截止2023年底，60岁以上老人就占了28.18%，高于烟台市平均老龄化水平3个百分点，老龄化程度极高。近几年比例可能更高。对老人来说，爬三楼都费劲，更别说五六楼的步梯房。就算现在家里没老人，长远考虑，房子要住十几年甚至几十年，老龄化是绕不开的问题。电梯房不仅方便老人，平时买米面油、搬家具，也能省不少力，这是步梯房比不了的。

2. 居住品质升级，物业和户型才是刚需

招远住建局的购房需求调查显示，74.89%的受访者最看重物业品质，72.53%在意隔音效果，这恰恰是老步梯房的短板。老步梯房大多没有专业物业，垃圾清运不及时、小区管理混乱是常态；而新电梯房小区，不仅有规范物业，还配运动场地、儿童活动区、智能安防，居住体验差了不止一个档次。

户型上，新电梯房的方正布局、朝阳设计、大阳台，也更符合招远家庭需求，70.9%的人想要三室/四室朝阳，61.3%青睐超大景观阳台，这些都是老步梯房很难满足的。

3. 城区规模小，步梯房地段优势被稀释

步梯房最大的优势是“地段好、配套熟”，但这在招远行不通。招远城区就这么大，开车不用半小时从城东到城西，就算新电梯房在城北、城东，也能快速抵达核心商圈、学校和医院。反而老步梯房大多户型老旧、没有停车位，对比新小区的规划，地段那点优势早就被抵消了。

步梯房真的不能买吗？客观看待优缺点

不是所有步梯房都不能碰，步梯房的优势也很明确：得房率高（普遍90%左右，电梯房仅70-80%）、居住成本低、核心地段配套成熟。但买之前一定要想清楚：如果是自住，是否能接受长期爬楼梯？如果未来要换房，能不能承受流动性差的风险？

对招远人来说，步梯房适合两种情况：一是预算极低，短期内无换房计划，且不介意爬楼梯；二是核心地段的低楼层步梯房，配套极致完善（比如紧邻学校、医院），适合刚需过渡。但无论哪种情况，老旧顶楼步梯房都要坚决避开，大概率会砸在手里。

2011年住建部《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》中提到，县城新建住宅以6层为主。这一新规可能意味着未来多层住宅将受到更多重视。

从长远来看，步梯房若能成功加装电梯，其价值可能会得到提升。同时电梯房的维护和拆迁难题也可能促使人们重新考虑多层住宅的优势。

买房不是图便宜，而是买长期居住的舒适度和流动性。中介那句“别盲目、别贪便宜”说得对。在招远楼市，品牌开发商、物业好、靠近学区或景观带（比如金泉河两侧或龙湖周边）的电梯房，不仅住得舒服，未来也更容易出手。

如果预算有限，与其买低价步梯顶楼，不如咬咬牙加点钱买小户型电梯房；如果看重性价比，也可以关注去化压力大的电梯房项目，开发商可能会有降价或赠福利的活动，不失为捡漏机会。

说到底，房子是用来住的，适合自己、符合家庭长远需求才最重要。

你身边有没有步梯房难出手的例子？你买房会选电梯房还是步梯房？欢迎在评论区聊聊～

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