难怪得，《物业管理条例》与民法典竟有四大核心不一致

全国人大常委会法工委备案审查数据显示，多地物业“问题法规”根源直指《条例》与民法典的不一致，这些错位不仅加剧基层治理矛盾，更影响业主合法权益保障。

据《法治日报》去年12月31日（其实就是大前天）深夜11：31报道，记者采访全国人大常委会法工委获悉，近年来，不断有公民针对地方物业管理条例违反上位法提出审查建议。

“我们通过备案审查工作已纠正处理了一些有关小区物业方面的‘问题法规’。经沟通，有关方面目前正在抓紧推进《条例》的修订工作。”法工委法规备案审查室主任严冬峰接受采访时说。

原来，顶层设计确实存在问题，而且已经有“纠正处理”。法工委的工作情况报告及法治日报的报道，再次引起人们对物业法规的热议。

那么，我们现行的《物业管理条例》到底与《民法典》存在哪些错位呢？这里将豆包、DS综合分析的情况分享给大家，供朋友们参阅。

一是业主共同决定权方面，表决门槛与范围的法规落差

《条例》与民法典在业主共同决定事项的核心规则上存在明显分歧。全国人大常委会法工委法规备案审查室主任严冬峰明确指出，《条例》中“业主共同决定事项的范围和表决程序的规定存在与民法典不一致的情形，参与表决业主共同决定事项的专有部分面积及业主人数占比低于民法典的规定”。

民法典第二百七十八条明确规定，业主共同决定事项需“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，其中筹集维修资金、改建重建建筑物等重大事项，需“参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。

而《条例》现行规定的参与表决占比门槛更低，导致部分小区以低于法定标准的表决结果决定重大事项，侵犯业主共有权益。2024年法工委纠正的“业主共有车位对外出租由业委会同意”的地方规定，正是源于《条例》对共同决定范围界定模糊，间接导致地方“越界立法”。

二是权责承担方面，业主与物业使用人连带责任的界定冲突

在业主与物业使用人的责任划分上，《条例》与民法典的规定存在本质差异。严冬峰直言，《条例》中“关于业主与物业使用人承担连带责任的规定”与民法典不一致。

民法典对物业使用人（如承租人）的责任承担遵循“约定优先、法定补充”原则，仅在特定情形下由物业使用人承担相应责任，并未明确要求业主与使用人承担连带责任。

而《条例》相关条款笼统设定连带责任，导致实践中出现“业主为承租人违约担责”的不合理情形。例如，部分小区承租人拖欠物业费时，物业企业依据《条例》要求业主连带缴纳，引发大量民事纠纷。这种权责界定错位，既加重业主负担，也与民法典“权责匹配”的立法精神相悖，不利于明晰各方权利义务边界。

三是共有部分经营方面，决策主体的立法错位

针对物业共用部位经营的决策主体，《条例》与民法典的规定存在核心冲突。《条例》现行条款要求“利用物业共用部位进行经营应当征得物业服务企业同意”，而民法典明确规定，建设单位、物业服务企业利用业主共有部分经营所得，“扣除合理成本之后，属于业主共有，应当由业主共同决定”。

这一错位直接导致地方立法偏差，2024年法工委纠正的“共用部位经营收益补贴物业费”的地方规定便是典型案例。该地方性法规规定经营收益70%入维修资金、30%补贴物业费，法工委审查认为其“与民法典有关规定精神不一致”，根源正是《条例》赋予物业企业过多经营决策权，忽视业主共有权益。

实践中，部分物业企业擅自利用电梯广告、公共车位经营牟利，正是借助《条例》这一模糊规定，加剧业主与物业的矛盾。

四是权利限制方面，业主自治权利与义务的边界模糊

尽管《条例》未直接规定，但因其对业主权利义务边界界定模糊，间接导致地方法规出现“以义务限制权利”的违法条款，与民法典精神相悖。2021年法工委纠正的“将按时交纳物业费作为业委会参选条件”的规定，2022年纠正的“限制欠缴物业费业主投票权”的条款，均被认定“与民法典有关规定相抵触”。

民法典明确业主委员会是业主自治组织，参选资格以业主身份为基础，未按时交物业费属于民事违约行为，不能作为限制业主自治权利的依据。而《条例》未明确划分业主违约行为与自治权利的边界，导致地方立法“越界”，压缩业主自治空间，削弱基层治理的群众基础。严冬峰也指出，《条例》关于业主委员会成员资格条件的规定“不够明确具体”，难以应对实践中的权利限制乱象。

上述四大不一致，本质是《条例》未及时衔接民法典立法精神，导致基层物业治理出现“法规依据混乱”。