复盘日本30年，北京、上海的房价，什么时候到底？

如果你觉得现在北京和上海的房价已经跌到底了，那必须冷静一下。现在不是抢房的时机，而是逃跑的最后窗口。

根据国家统计局的数据，2025年9月，北京二手住房价格环比跌幅0.9%，深圳跌幅1.0%夺冠，上海也跻身一线城市跌幅前三。

这已经不是个案，而是一种趋势。而这轮房价下跌，还只是债务资产通缩潮里面的“第一波浪花”。从2022年至今，中国已非常明确地进入了债务通缩时代，过去用债务堆起来的房价泡沫，终于撑不住了。

回头看2001到2021年这20年，中国房地产靠什么繁荣？靠的是购房者不断加杠杆、大面积贷款拉动消费。

房价涨，大家就敢借更多的钱买房，债务越多房价越涨，房价越涨债务越多，这就是“资产债务型通胀”。

这种操作，曾让地方财政和一大批房企赚得盆满钵满。但这种模式的极限是什么？就是顶不住的那一天，需求见顶，收入停滞，买房的接盘侠没了。这时候楼市就炸了。

1990年的日本东京，进入类似的阶段。东京的房价从1990年的一路跌到2022跌幅最大46%，真正止跌回升是在2020年之后。

日本的房价用了30年才走完一个完整的债务通缩周期。日本可是全球最发达的国家之一，法律健全、财政强劲，结果仍然挡不住长期通缩的硬逻辑。

现在我们看回北京、上海，难道真能豁免吗？

东京都独立住宅的价格指数，叠加北京2014年以来的房价走势，对比几乎是镜像。同样是快速拉升后的长期阴跌。

北京从2021年中期起房价持续走弱，到2025年已基本告别反弹窗口。就算有业主还幻想着2026年大涨，“这盘棋早在五年前就输定了”。

好消息是下跌可能会放缓，坏消息是赌一线城市房价V形反弹，那是把理财当赌博。更坏的消息是这种阴跌将会持续更久，10年可能只是起步。

我们再把东京和北京真正放在一张桌子上掰开来说。很多人误以为东京都是公有土地，其实错了，日本是全球极少数房地产完全私有化的国家。

在东京，买房就是连同土地一并买下，地产真正意义上的“房地产”。

这也意味着，每一块土地的开发都以“利润最大化”为目标，东京没有那么多闲置地，也几乎没有新商品房的概念，基本都是二手房市场。

而北京、上海呢？土地归国家所有，政府要为土地财政服务。

别小看这背后逻辑的不同。东京房价跌的时候，因为体系稳定、买家理性，反复波动比较容易控制。但中国，特别是一线城市的房价，一旦踩上通缩螺旋，影响面会更广，后劲会更猛。

还有个大家经常忽略的变量：老龄化。老百姓不是不想买房，而是已经没有购买力了。

年轻人收入增长停滞，中老年人面临还贷压力和养老现实，少子化趋势加剧。谁还有闲钱和冲动去“炒房”？

房子不再是信仰，更不会是财富自由的捷径。它可能正在变成一种负资产，你看着是“资产”，但每个月的贷款、本金和重置成本，全都在逼你“交保护费”。

现在的购房者是凭感情买的，还是凭供需和收入买的？现实是楼市政策不是灵丹妙药，而是镇痛片。它可以缓释痛感，但压不住结构性下行的大趋势。

不论是首付比例下调、限购松绑，还是支持房企融资，真正的问题还是落在一句老话上：没有接盘侠，房价自然不涨。

北京、上海的房价阴跌期将继续，预计到2030年之前都难以触底反弹。房价下跌幅度最终会达到高点的50%-60%，除非中国复制美国2012年之后那种科技爆发和移民红利双轮驱动，否则就是东京剧本的翻版。

在房价下跌过程中，大量与房地产挂钩的收入中断（如中介、家装、建材），消费进一步收缩，形成连锁效应。这不再是地产的事，而是整个社会结构的再平衡。

站在国家层面，短期内我们不必悲观，楼市冷静下来，有助于给制造业、科技、新能源腾出资源，意味着我们的经济结构开始真的转型。

但站在个体层面，对那些重仓房地产的家庭来说，这确实是场“世纪哀伤”。

卖掉不动产、降低杠杆、及时止损，才是兑现资产的唯一选择。再不行动，恐怕就不是对赌上涨与否的问题了，而是你能否及时跳出那个早已下沉的债务泥潭。

这不是危言耸听，而是早在东京都30年曲线里写明的“房价铁律”。看不清趋势的人终将被趋势吞没。