逆势翻倍！到底哪些房子更保值？

过去的4年（2022到2025年），全国楼市经历了深度调整，长沙也不例外！

长沙新房因为有无形的手在调节，所以价格整体稳定，一方面旧规楼盘在降价促销，另一方面，新规楼盘维持在高位。

比如增加市中心地段的土地供应，比如推行新规，提升品质、提高得房率（最高超120%），换算为旧规的得房率，新房价格实际也有深度调整！

反观二手房，做二手另外一番景象了。

2023年长沙成交均价10300元/平

2024年长沙成交均价9400元/平

2025年长沙成交均价8500元/平（预估）

有房一族的家庭资产都在不断缩水，相信这也是大多数的体感。

在通缩时代，楼市其实有一定的特殊性，特别是长沙楼市仍然有逆市飘红的楼盘！

1.头部学区房逆势翻倍

2022年4月，长沙四大名初之一的青竹湖湘一转为公办，水映加州学位由一次性变为可循环的时候，大部分人无动于衷，认为成绩会下降！

我明确告诉大家这个是一个机会，而且在直播间也告诉大家，绝对成绩的下滑是必然，但只要保持名次（相对成绩）就可以放心！

当时，水映加州的房价不到8000，时至今日，水映加州的房价稳定在1.5万左右，楼市下行周期逆势翻倍，几乎是仅此一家！

除开这个纯二手，还有新房变二手保值的案例：江悦和鸣。

江悦和鸣配套入读长郡外国语，2021年首开价格在1.4-1.5万之间，目前二手房实际成交价1.6-1.9万左右，小户型比大户型贵。

在2022年8月中考出成绩之前，江悦和鸣卖得不太好，我们带过去的客户也有不少没买；2022年8月中考成绩出来之后，该楼盘一房难求，每次都要摇号，日光。

还有活生生的新房案例：桃李九章。

中建桃李九章，配套入读湘郡培粹新校区，2023年9月首开价格在1.1万左右，现在新房已经涨到约1.3万左右。

桃李九章曾经因为学位的问题闹的沸沸扬扬，长沙99%的自媒体博主都发视频喷过它，我自始至终都是看好桃李九章的学位配套，预判其学位潜力超预期。

当然，学区房的风险在于学校成绩有一定的不确定性，受到政策影响比较大，这点需要敏锐的嗅觉，提前获取信息，解读信息才可能把握！

长沙中小学生数量的最新数据，可以查看下文：

2.市中心江景房

学区房价值占比高的房子主要是刚需楼盘，大平层高寨做二手另外一套标准，但底层逻辑还在在于结构性稀缺。

湘江是长沙的母亲河，是等级最高的稀缺资源，不可复制不可再生，特别是在市中心二环内，临江地块已经所剩无几，以后几乎没有增量可言！

特别是在限价时代，市中心的一线江景房被严重低估。比如2018年到2020年左右的长沙三大天王！

保利天禧C5和C6大平层，新房开盘价格1.3万+，现在二手房价格2万+。

万科金域国际四期21栋，新房价格价格也是1.3万+，现在二手房价格2万+。

北辰三角洲C1区，2019年底新房价格1.6万的样子，现在二手房价格约2.3万。

这几个楼盘，因为当时长沙限价严格，审批的价格完全没有体现江景的溢价，属于特殊时代的红利。

正因为有这样的历史背书，今年500万左右起步的湘江金茂府买的非常好。

少数人拥有，多数人仰望，是这类房子的共性。

此外，还有一种就是好地段高品质的楼盘也比较吃香，比如龙湖春江郦城，2019年6月份首开，均价约1.4万，现在二手房价格约1.5-1.7万的样子。

这类楼盘的护城河相对较低，地段不可复制，但是品质可以不断迭代升级，特别是新规楼盘之下，上一代的高品质已经扛不住了。

总结以上几种保值抗跌的房子，他们有一个共有的特征：

结构性稀缺

现在人均住房超过40平，户均住房达到1.1套，我们总体上是不缺房子的，缺的是好房子，稀缺的房子不仅更加保值，而且能够有溢价，让你赚到钱。

总之，顶级学位、不可复制的地段和江景、高品质，这些才是长沙楼市的价值主线。

当然，任何事物都不是一成不变的，不能刻舟求剑，学区很重要，江景很重要、地段很重要、品质很重要，但都是相对的，有前提条件的，与时俱进才能立于不败之地！

老左深耕长沙楼市十多年，服务上万组客户

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