不是玩笑！马云 “房子如葱” 照进现实，2026年买房 3 大注意避坑

来源：大伟看楼市

2017年，马云“八年后房子如葱”的言论抛出时，恰逢楼市高烧不退，被不少人视作脱离现实的戏言，甚至遭到炒房客的集体嘲讽。彼时全国商品房销售额突破13万亿，抢房潮席卷一二三线城市，没人相信被奉为“财富保险箱”的房产会褪去光环。然而时隔八年，随着“房住不炒”理念深度落地，楼市彻底告别普涨时代，进入“核心资产稳健、非核心资产贬值”的分化新格局，马云的预言正以具象化的方式照进现实。2026年作为“十五五”开局之年，部分缺乏支撑的房源价格持续走低，鹤岗、玉门等城市千元房源频现，即便二线城市远郊“睡城”也陷入降价难卖的窘境。对于刚需购房者而言，当前市场并非“闭眼上车”的窗口期，反而暗藏诸多陷阱，掌握核心避坑原则成为置业关键。

厘清“房子如葱”的核心内涵，是把握2026年购房逻辑的前提。事实上，马云的表述并非指房价会跌至大葱价格，而是预见房地产将褪去投机泡沫，回归居住本质，不再成为稀缺的增值资产。这一判断的底层逻辑，在当下市场中已充分显现：人口老龄化加剧、出生率下滑导致住房需求基本面收缩，2025年三四线城市人口净流出达312万人，住房需求持续萎缩；城市化进程放缓，资源向核心城市集中，非核心区域房产失去需求支撑；政策层面持续推进“托底不刺激”调控，保障房大量入市挤压中低端商品房溢价空间，全国住房信息联网更从制度上遏制了投机行为。中指研究院数据显示，2026年新建商品房销售面积预计同比下降6%，市场“冰火两重天”格局愈发鲜明，这种分化态势正是“房子如葱”预言的现实注脚，也警示购房者必须摒弃“买涨不买跌”的投机思维。

2026年买房避坑，首要原则是严守城市与板块筛选底线，避开人口与产业双重缺失的贬值重灾区。楼市底层逻辑已彻底转变为“房子跟着人走”，人口流入与产业支撑成为房产保值的核心密码。从城市层级看，应优先选择一线及强二线核心城市，这类城市凭借产业升级优势持续虹吸人口，2025年深圳人口净流入接近50万，杭州、成都均超20万，住房需求基础稳固。以上海内环学区房、深圳前海地铁房为代表的优质资产，业内预测2026年涨幅可达5%-8%；杭州未来科技城、武汉光谷等产业集聚板块，也因稳定的就业需求形成坚实的住房支撑。

与之相反，三四线及以下城市需坚决谨慎介入。这类城市人口持续净流出，2026年土地出让收入预计再降15%，配套设施维护乏力，多数房源将陷入“阴跌”循环，瑞银预测部分弱三四线城市房价可能再跌10%。即便是普通二线城市，也要避开无产业支撑的远郊概念盘，2025年上海远郊板块成交占比仅8.6%，多数房源挂牌半年以上无人问津，价格与核心区差距扩大至3倍以上。郑州张先生卖掉郊区两套房置换武汉光谷90平地铁房的案例，正是精准规避区域贬值风险的明智选择。

其次，严控杠杆比例，警惕信贷与持有成本双重风险，是2026年购房的安全底线。尽管2026年信贷政策呈现宽松态势，北京通州、广州黄埔等区域首套首付比例降至15%，上海、杭州等城市首套公积金贷款利率低至2.6%，但盲目加杠杆仍隐患重重。二套房利率比首套高出0.5个百分点，100万贷款30年将多还9万利息，过高杠杆会大幅增加还款压力。更需警惕的是持有成本上升风险，2026年房地产税试点有望扩围至10个城市，重庆已实行0.5%-1.2%的税率标准，一套200万的房子每年最多需缴纳2.4万税费。

对于收入不稳定群体，若租金无法覆盖月供，一旦遭遇失业或收入波动，极易陷入断供危机。因此，购房者需建立理性的财务规划：将月供严格控制在家庭月收入的30%以内，避免过度透支现金流；同时预留1-2年的应急资金，应对突发的收入中断风险。此外，要精准把握政策红利降低成本，武汉三孩家庭购房补贴最高20万元，四川遂宁新房补贴合同总额2%，苏州等城市“卖旧买新”可全额退契税，合理运用这些政策能有效减轻购房压力。

最后，辨明房源价值，避开政策与产权双重陷阱，是保障置业安全的关键环节。2026年“老房新政”全面推进，但并非所有老房都能享受政策红利。需重点避开未被纳入改造清单、房龄超30年且结构老化的非核心区老房，这类房源不仅无法获得政策支持，后续维修成本高昂，还可能因不符合居住标准面临流通困难。而纳入城市更新规划的老旧小区则另当别论，北京东城区60平米老房改造后月租金上涨300元，上海静安区小区管网升级后挂牌价上涨12%，这类房源可作为优质选择。

产权问题更需谨慎核查，二手房交易中产权纠纷占比超60%。购房者需提前到不动产中心确认房屋无抵押、查封，共有权人全部同意出售；避开限售期内房源和办证率不足四成的安置房；核实房屋“满五唯一”资质，避免税费计算错误导致额外支出。在房企选择上，应锁定“三道红线”全达标的绿档房企，优先选择现房，避免期房烂尾风险，必要时要求开发商出具资金监管证明和质量检测报告。2026年民营房企多转向代建、物业领域，部分小型房企开发的商品房可能存在质量问题，优先选择国企央企开发项目，能大幅降低交房与质量风险。

2026年的楼市，早已告别“闭眼买房就能增值”的时代，马云“房子如葱”的预言，本质是提醒市场摒弃房产投机思维。对于刚需群体而言，购房应聚焦居住属性，以“配套成熟、有人口流入支撑”为核心选择标准；对于投资者，需清醒认识到多数非核心房产已失去投资价值，切勿盲目跟风。遵循城市筛选、杠杆控制、房源甄别三大原则，既能满足居住需求，又能保障资产安全。在分化的市场格局中，选对房远比买房本身更重要，唯有理性敬畏市场规律，才能在楼市转型期避开陷阱，实现置业与资产的双重稳健。