京沪二手房挂牌量突然减少，房东们都不愿贱卖了？

近期，少数城市的二手房挂牌量出现明显下滑，业主们不愿意卖房了，这是不是意味着房价将要见底了？

近几年，关于房地产的网上信息量非常大，尤其是很多卖房人、房产中介，都喜欢通过网络（尤其是自媒体）发布各类房产信息、成交案例、市场观点等，这些已经显著影响到了广大买房人和卖房人的认知。

比如近期我看到一个关注度较高的帖子，有位房产中介是这么发的：“最近注意到个现象，北京、上海二手房挂牌量都不足十万了。有些业主干脆撤牌不卖，还有的开始回调价格，你们觉得这波调整会持续多久，会反转吗？”

二手房挂牌量下滑、房东的心态、二手房价格的短期微观变化，这些都是买房人和卖房人非常关心的信息。

这位中介的观点是，由挂牌量下滑推导出房价将会反弹，这个逻辑看似没什么毛病，但其实经不住推敲。

比如咱们就来推敲一下挂牌量：

挂牌量下滑，可能是有些房东不愿卖房子了，也有可能是二手房交易量上升，新增交易量超过了新增挂牌量。

如果是二手房交易量连续大增（比如持续半年），由此导致挂牌量下滑，那一般是市场强势的表现，房价很有可能止跌转涨；

但如果挂牌量下滑只是因为楼市太低迷、买房人太少，房东心灰意冷而暂时不卖，那反映的是市场更弱了，而非转强，房价也不会止跌。

对于二手房挂牌量，老杨一直有监测。

这张图是我们监测的全国五十个大中城市二手房挂牌量的变化：

2024 年以来，挂牌量一直呈增长态势，最近两个月（也就是十一月、十二月）略有回落；

2024 年九月份之前，挂牌量也是增长的，从九月份开始持续下滑，也就是说，2024 年二手房市场表现要强于 2025 年。

近期挂牌量下滑，我认为市场并没有走弱，更多是进入冬季后的季节性原因。

我们再看北京的情况，图中的红线代表过去三年每年十二月份的挂牌量：

今年十月之前，北京二手房挂牌量是增长的，十月以来出现下滑；

去年北京的挂牌量是五月份之后一直下滑，2023 年则只有十一、十二两个月下滑。

所以，近三个月北京二手房挂牌量下滑的情况，应该更类似于 2023 年，只是冬季的正常表现。

2024 年挂牌量从五月到十二月连续下滑，说明市场是走强的，为什么会走强呢？

主要是 2024 年九月底新政之后，北京楼市出现了一波强反弹。

其实，光看二手房挂牌量并不能很好地衡量楼市强弱，最好是看去化周期 ，也就是用挂牌量除以每个月的销售量，我们的监测会更加全面和深入。

比如这张图是北京的二手房库存压力指数，结合了挂牌量和去化周期，图中数值越高，说明二手房供应量大于需求量。

可以看到，2023 年四季度，北京楼市比较低迷，库存压力很大；

到了去年十二月份，压力指数达到最低，基本回到了 2023 年四月份的水平；

但 2025 年以来，库存压力指数震荡上升，最近几个月尤为明显。

尤其是八月份北京出台新政后，九月份二手房反弹比较突出，但十月份又走弱了。

通过上述三组数据，老杨为大家深度解析了二手房挂牌量指标的变化对楼市意味着什么。

我的结论很明确：北京最近两三个月二手房挂牌量虽有下滑，但去化周期和库存压力并没有同步明显下降，市场明显弱于一年前。

也正因为如此，近期北京的楼市限购、信贷政策又迎来了一轮刺激。

总而言之，网上关于房地产的信息量非常多、非常杂，大家一定要练就一双火眼金睛，否则很容易被误导。