血亏100万换来的教训：上海楼市，房东才是真正的“底层生物”

上周，我把我家那套房子挂出去了。

两个月，尘埃落定。

这俩月我没去售楼处装大爷，也没在网上当键盘分析师，我就是个最普通的挂牌房东。结果呢？现实给我的那一巴掌，比任何专家的预测都响亮。

今天这篇文，不谈宏观大道理，只谈“体感”。

如果你也是房东，或者打算卖房，建议你先把这篇看完。因为有些真相，只有当你真正把“卖房”两个字敲进APP里，你才会懂什么叫——绝望。

01

现在的楼市，不是“以价换量”，是“有价无市”

以前我们总听说，楼市不好，那是“以价换量”。

这话听着好像还有救：大不了我降点价，总能卖掉吧？

兄弟，那是过去式了。现在的行情是：你就是把底裤都输光了，客户依然觉得——“再等等，还能更便宜”。

我那个小区，地段不算差，去年一年卖了快70套，前年更是70多套。小区门口的中介门店，个个都是各个品牌的“销冠店”。

结果今年呢？眼瞅着11月都要过去了，全小区统共才成交了33套。

这是什么概念？腰斩都不止。

前两年大家抢房，是因为觉得“卧槽，这价格买到就是赚到”。现在呢？大家都成了“观望得利者”。

多忍一个月，省出一辆宝马；多忍半年，省出的钱够把客厅换个大的。这种“持币观望”带来的多巴胺，可比买房刺激多了。

所以现在的市场很畸形：每一套二手房的成交价，自动成为下一套房的“最高限价”。

买家都在磨刀霍霍，心里的小算盘打得噼里啪啦响：“隔壁老王刚卖300万，我凭啥给你305万？”

02

谁还在买房？全是“勇士”和“穷人”

既然这么惨，那谁还在买房？

我遇到的买家，说实话，挺让人心疼的。签合同那天，他跟我说实话：“哥，我也知道大概率还要跌，甚至可能亏几百万。但我没办法啊，我要结婚/我要落户/孩子要上学。”

现在的二手房市场，只剩两种人在交易：

一种是“刚需死士”，为了住，为了户口，哪怕天塌下来也得买，买了就做好了“长期站岗”的准备。

另一种是“捡漏狂魔”。比如上海200万以下的老破小，最近成交量暴涨。为啥？因为以前这群外来务工人员在上海连厕所都买不起，现在好了，首付几十万，能在市中心安个家了。对他们来说，这是阶层跃升，是“捡漏”；但对房东来说，这就是“贱卖”。

03

房东？不，我们现在是“弱势群体”

以前卖房，我是爷。现在卖房，我是孙子。

为啥？因为房子太多了。多到你怀疑人生，多到根本没人看。

那种“挂牌即成交”的爽文时代早就结束了。现在的情况是：你的房子挂出去，就像往大海里扔了颗石子，连个响儿都没有。

为了把房子卖出去，现在的房东有多卑微？

两个点（2%）的佣金是起步价，三个点是常态，我见过最狠的，直接喊出五个点（5%）！

这是什么概念？500万的房子，25万的中介费直接贴进去！这还没算税费、装修折旧。

现在的卖房逻辑，简直就是“一手房化”：你得把价格打到骨折，还得给中介跪舔，最好再送个全套家电，才能换来一个带看。

04

最讽刺的一幕：中介比我更焦虑

你以为最焦虑的是房东？错！最焦虑的是中介小哥。

这是我这次卖房最大的感悟。

今年有多少中介没开单？我不知道具体数字，但只要你去门店看看，那些年轻的面孔，眼神里全是饿狼般的渴望。

有个中介跟我掏心窝子：“哥，我现在手机里能动弹的意向客户，一只手都数得过来。”

你想想，对于中介来说，房东只是房源，而客户才是粮食。现在粮食没了，中介怎么活？

于是，一种诡异的现象出现了：中介开始PUA房东。

他们会无限放大你的焦虑：“哥，隔壁小区刚又降了50万”、“现在市场太差了，再不降真砸手里了”、“你看你这装修，也就值个装修费”……

他们为什么要这么做？因为只有把你吓住了，你才会疯狂降价。价格越低，成交越快，他们才能拿到那点可怜的佣金保命。

越是大的中介公司，这种“压榨”越狠。 因为总部要利润，门店要生存，最后所有的压力，都精准地传导到了房东脆弱的神经上。

05

写在最后：给想卖房的朋友几句真心话

这一圈走下来，我算是看透了：现在的二手房市场，就是一场零和博弈。

以前是共赢，现在是互割。而在目前的生态位里，房东是最容易被收割的那一环。

所以，如果你问我建议？

我的建议只有一个字：快。

趁着你现在还能动，趁着你的房子还没变成“不动产”（真的动不了），赶紧出货。

如果你想卖房，请务必做好这三件事：

1. 心态崩了也要装作无所谓。 别跟中介吵架，别跟买家置气。把卖房当成做微商，脸皮厚，吃得够。
2. 摸清你的“竞品”。 看看你同户型的邻居卖多少钱。如果你的对手是个“降价狂魔”，那你要么比他更狠，要么就躲远点，别撞车。
3. 找个靠谱的中介“人”，而不是“品牌”。 大品牌现在都在搞人海战术，根本没服务。找个真正懂市场、能跟你分析利弊的中介个体户，哪怕多给点钱也值。

至于我这次卖房的具体策略、砍价细节，以及最后到底卖了多少钱（这里面有个小反转），篇幅有限，今天先不展开了。

如果这篇文章能让你产生一点点共鸣，点赞过5000，我就把我的“卖房求生记”完完整整地写出来。

记住，数据会说谎，专家会忽悠，但你的钱包不会。

在这个市场里，相信自己的体感，才是最真实的。