北京买房：理清思路，购房建议1760

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我和媳妇都是外地人，老码农收入还可以，现在首付300w想买北京的房子。但没想好的是北还是南，北部是码农聚集地，将来工作方便的多，我们一直就在回龙观和西三旗一带租房。

但也有个想法是买在南部丰台或大兴，从上班角度讲肯定是远了，但如果我们暂时不住的话换着租房也可以。目的是等待南北发展逐步趋近，等南四环沿线的房价涨上来。您看有这种可能吗？我们这么做是否有意义？

A：

1、我觉得意义不太大，房子是用来住的，买了房不自住却租房就成纯投资了。那如果是投资就没必要限定房子了，股票黄金艺术品都可以，机会和价格洼地比楼市可多的多了。

所以我要建议还是买能自住的吧，否则就没必要非得买房。别太追求什么“投住分离”，那是有了自住房之后再该考虑的，首套房还是先解决自住吧。

2、另外等南北发展趋近怎么说呢？只能说从规划来讲有可能，但这是个漫长的过程，指不定得等待多少年呢。

典型的就是亦庄，国家级的开发区，90年代初就开始打造了，但之后这接近30年来的房价只能说没走弱，但并没有和北四北五缩小差距。直到2017年之后，亦庄借助学区独立+河西新区的利好，这才跑赢了大盘。

另外南城再有赢了大盘的也就是丽泽了，也是借助单独的利好。其他的如丰科园算是丰台最大产业园，但到目前为止仍然只是没落后，还在发展之中吧。

3、所以在我看来，南部发展只能说有可能赶上北部，但时间周期会很长，指不定等几年呢。而您只有这一套房，等的起吗？反正我觉得意义不大。

仅供参考。

二

Q:

我也在西四环工作，想卖掉老破小买个改善的房子，中介推荐了总部基地的中海苏黎世家，不知您是否了解？如果了解请帮着分析一下优劣势和性价比，目前还是网上看房阶段。

A：

1、苏黎世家，我不算太了解，知道而已。这块地和丰葆路东边的九号公馆+御鑫阁+御景春天其实是同一个项目，只是地块切分了而已。2010年是北京第一个双料地王，挺轰动的，也是引发国资委让部分央企退出房地产行业的导火索之一。

2、小区的优势，首先就是自然环境了，挨着公园和马草河，相对安静吧。而且离丰科园和总部基地等园区都挺近，如果在附近上班的话很方便。小高层的密度不大，绿化也不错。

劣势就是如果不考虑离丰科园近的话就有点儿偏了，离地铁远，西边还有铁道和永合庄填埋场。前些年的夏天偶尔放味，这几年是没味道了，据说是都改焚烧了，但具体的我不清楚。

另外就是小区被富锦嘉园半包围，南边还是回迁房，虽然没什么影响但也不算优势吧。其实这小区当年不该规划一居室，都是改善户型才定位更准呢。但也无所谓吧，反正也不是主力户型。另外对口学校普通。

3、性价比我不知道，这让当地中介算算吧。用总价除以预估租金，北京平均值650，苏黎世家的大户型如果在700多就算合适，当然越低越好。

仅供参考。

三

Q:

我总部基地上班，央企，收入不高，想附近买个房子自住，请问设计师广场怎样？看了几个房源请帮忙选一下，我目前就在旁边租房，对这里最熟悉，感觉地段儿挺不错的。

A：

1、设计师广场，这属于公寓，只不过是70年土地产权而已。确实地段儿不错，而且还自己配套了商场，交通购物都很方便。或者说这种公寓本来就必须选择地段儿好的，否则吸引不到年轻人，开发商也不好卖出高价。

2、不过既然是小户型公寓，那受众就相对窄，基本都是年轻人，而且还是小家庭，单身或小两口儿。有了孩子的都不太合适了，面积小东西多的屋里转不开。

那受众窄就流通性弱点儿呗，再加上没有社区的环境，所以这种开间公寓的价格走势大多一般，否则也不会现在的价格。前些年房龄新的时候，这里的价格是周边老破小的至少1.5倍，但十多年过去，随着房龄变老，这里跟周边至少是没有明显差距了吧？有的户型甚至还不如老破小呢。

3、所以这看自己注重哪方面吧？如果是短期自住，那这种房挺合适的，买来出租的话租金收益率也挺合适。但长期的话这价格走势未必多强，最好成绩也就是不再落后大盘。

4、这几个房子我看不了，不到现场的话没感受。其实户型都一样，火柴盒的长方形而已，其他的还是多考虑朝向和楼层吧。

仅供参考。

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