5%→3%！明年起卖房，这笔税少了

由于增值税法已经颁布，并且会从2026年1月1日开始实施，所以在最近一段时间，与之相关的配套文件肯定会陆续公布。《中华人民共和国增值税法实施条例》终于赶在最后30日对外公布，毕竟从明年开始就需要根据这个条例进行工作了。

但是《条例》虽然重要，最近公布的《财政部税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2025年第17号）更是与我们普通人的生活息息相关。

从名字我们也能知道，财政部税务总局公告2025年第17号文，主要就是明确了个人出售住房增值税征收率的问题。因为《增值税法》明确规定，增值税的征收率是3%。所以，一些征收率是5%的业务，从2026年1月1日开始就会从5%降为3%。

最新政策如下：

个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

简单来说，就是我们以后出售个人住房，购买时间少于2年的按照3%缴纳增值税以及附加，购买时间大于2年的，免征增值税。

原来的旧政策：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款，“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。”同步停止执行。

需要注意的是北上广深这四个城市，原来对于住房有普通住房与非普通住房的特殊规定，而这些特殊规定早已经在2024年的时候，被北京（京建发〔2024〕488号）、上海（沪建房管联〔2024〕585号）、广州（穗建房产〔2024〕773号）深圳（深建字〔2024〕328号）这些文件给取消了。

所以，现在对于个人出售住房在增值税方面的规定已经统一了。

对于个人出售住房，除了需要缴纳增值税，还涉及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税以及个人所得税。城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加属于增值税的影子，你只要缴纳增值税这些附加税肯定跑不了。而且，这些附加税后期也会合并成一种附加税。

根据财税[2008]137号文的规定，涉及的印花税和土地增值税也是可以免征的。

所以在这样的情况下，除了增值税我还需要关注就是个税了。按照规定，个税的税率是20%。而且免征的条件比较苛刻。需要“满五唯一”才能免征个税。“满五唯一”的意思就是，我们出售住房时，需要满足这个房子购买的时间已经超过了5年，而且还是家庭的唯一住房才能免征个税。当然，由于一些原因房产的购买价值不好确定，一些地方会按照1%-3%的征收率就是核定征收。