房地产+地方债，金融如何“拆弹”？| 前瞻2026

2026年钟声敲响，“十五五”宏伟蓝图铺展，决策层目光再度锁定中国经济深层症结——房地产与地方政府债务。

2025年中央经济工作会议以“八个坚持”圈定任务，末条旗帜鲜明：“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”，并提出“着力稳定房地产市场”“积极有序化解地方政府债务风险”。

2026年，中国将直面全球风险，迈向高质量发展。受访人士表示，一场风险化解攻坚战已拉开大幕：政策基调较往年微调，更强调金融工具创新与体制机制改革。化解风险不仅是当务之急，更是为中国式现代化注入持久金融动能。

两大风险“联动出清”

土地财政与房地产曾是中国经济的“金手指”。如今，供求关系逆转，这根支柱开始松动：房地产告别规模竞赛，地方债亟待优化。如何积极稳妥化解这两大风险，已被写入2026年经济工作的重点任务清单。

“这意味着中央已经意识到房地产和地方债是两个联动的问题，必须同时解决。”厦门大学城市与规划学院教授赵燕菁向《国际金融报》记者表示，只要房地产价格继续下跌，地方债问题不仅不能解决，而且会越来越恶化。

“任何债务都有对应资产。”赵燕菁告诉记者，地方债形成的基础设施多为免费或低收费的公益性资产，其价值通常通过沿线或周边物业市值来定价。房价一旦下跌，贷款形成的资产价值低于原始估值，债务便出现违约——原本靠卖地偿还的地方债因土地收入锐减而沦为坏账，这正是房地产泡沫破裂后地方债集中爆发的重要原因。

上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚指出，房地产与地方债的联动集中体现在三大节点：一是土地出让收入下滑同步削弱地方偿债能力与财政支出空间；二是城投与地产融资同受信用收缩和利率波动影响，风险偏好下降相互放大；三是保交楼、收储、城市更新等政策需财政金融协同，地方财力紧张又反噬房地产修复节奏。

曾刚认为，将这两大风险并列化解，背后是顶层设计从“稳增长”到“稳预期、防系统性风险”的底线思维转变。这体现了“不走大水漫灌，而是以市场化、法治化方式推进出清与重组，兼顾民生与金融稳定”的战略定力。

东北证券资深宏观分析师张超越告诉记者，未来的风险防范不再是简单的“救市”或“刚性减债”，而是通过金融工具创新与体制机制改革，实现宏观经济杠杆率的平稳置换与产业结构的升级调整。

发挥地方主动性

旧模式已然落幕，新攻坚战悄然打响。面对内外多重风险挑战，受访者注意到，房地产和地方债的政策风向正发生微妙而深刻的变化。

2025年底知名房企债务兑付承压，提示房地产风险仍未出清。上海立信会计金融学院立信研究院余丽甜博士认为，中央经济工作会议显示，房地产调控思路正发生微妙变化，过去的政策侧重需求端刺激，通过解除限购、降首付比、降息等释放刚性和改善性住房需求。2026年则会更加注重供给侧的管理，即控增量、去库存、优供给，政策工具也会更加丰富。

在地方债领域，余丽甜总结称，过去十年中央主导多轮地方化债行动，守住了不发生系统性风险的底线，为地方主动化债创造了条件。随着“督促各地主动化债”被中央经济工作会议首次提出，未来化债工作将更加注重发挥地方的主动性。

从长远看，余丽甜认为，地方政府对经济发展的理解需要转变认知。“地方债务问题很大程度上来源于地方政府过去大量盲目、低效投资，项目缺乏合理回报导致债务持续累积，因此主动化债未必对经济增长造成明显冲击，真正的难题是如何提高投资有效性”。

中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘功润向记者表示，地方债务化解的突破点在于压实地方主体责任与市场化置换，“需落实‘主动化债’要求，严禁违规新增隐性债务”。

刘功润建议，应急流动性贷款、债券市场“统借统还”等现有模式应由试点走向常态化；未来可发展“平台财政+股权财政+数据财政”，借助产业互联网平台经济培育新税源，盘活政府资产。

谈及如何稳定房地产市场，刘功润认为，核心路径在于精准化“因城施策”与供需联动。当前房地产供求关系已发生根本性变化，需通过“控增量、去库存、优供给”三管齐下。

“对库存周期超40个月的三四线城市，需严格控制土地供应，鼓励收购存量房转为保障性住房；对一线城市，则聚焦‘好房子’建设，满足改善型需求。关键是通过住房公积金制度改革、降低交易税费等措施激活需求。”刘功润建议。

2025年中央经济工作会议提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。这笔关键的收购资金从何而来？

上海立信会计金融学院立信研究院副院长肖本华认为，“存量商品房收购资金要具备两个特征：长期和低息，资金成本需控制在1.5%左右。很明显，大部分市场资金不同时具备这两个特征，收购资金来源应该还是以政策性资金为主。”他预测，保障性住房需求主要集中在一二线城市，风险相对较小，因此中长期的保障性住房专项债、财政贴息等工具将会是收购资金的来源。

但这并非简单的“政府买单”。如何避免形成新的风险？关键在于坚持市场化原则。“收储商品房改建后的保障房必须实现租金回报率覆盖资金成本，形成良性资产。”肖本华表示，从各城市收购情况看，目前收购主体仍以地方国企为主，未来随着政策性资金成本进一步降低，更多市场主体将会参与进来。

金融机构直面挑战

在这场化解风险的攻坚战中，金融机构肩负重任，能力与模式正迎来全面大考。

曾刚认为，金融机构关键要做好“分层分类、穿透管理、以时间换空间”，真正把房地产和地方债风险化解落到实处。

“对房企与项目实行白名单和项目制融资，资金封闭运行，优先保交楼与经营性现金流；对优质主体恢复合理融资，对高杠杆主体推进债务重组、展期与并购重整。”曾刚建议。

对于地方债，曾刚建议，“穿透识别政府隐性担保与真实现金流，推动存量债务置换、期限结构优化，严控新增融资与用途管理。同步做实拨备、压降房地产集中度，强化抵质押物评估与不良处置（资产证券化、打包转让、司法处置），并加强与财政、住建等部门的信息共享，完善联合风险处置预案。”

“金融机构在‘主动化债’和稳定楼市的过程中，会面临三大挑战：风险收益不匹配与资本约束、风险传染与合规压力、长期能力重构。”刘功润认为，金融机构需完成一次转型，“从依赖抵押品转向构建现金流评估能力，例如在城市更新项目中侧重未来收益权质押，并积极发展ESG投资”。

张超越认为，金融机构将面临诸多现实挑战：“首先是‘估值错配’，地方政府收购存量房时，难免面临开发商‘保成本’意愿与政府‘保租金回报’需求之间的矛盾。其次是‘资源有限’，部分GDP发展水平较弱、人口较少的地区，可能没有足够多的优质资产可以运营，在化债过程中，如何‘开源’成为需要重点探索的方向。最后是利润压力，化债过程中，‘降息与展期’现象难免，这将一定程度压低银行的净息差，会给银行系统带来一定压力。”

尽管挑战重重，但风险化解工作所带来的正面效应同样显著。

余丽甜认为，这能从多维度改善金融机构的资产质量：首先，房企债务重组与地方债务置换工作的推进，可以直接降低金融机构不良资产规模，改善资产质量。同时有助于稳定土地、房地产等抵押品价值；金融机构拨备压力得以缓释，资本充足率提升，为后续信贷扩张创造空间。其次，随着房地产和地方债风险的暴露，金融机构会更加关注资金投放质量、调整贷款结构，将资金更多投向收益高、风险相对低的行业。最后，金融机构对风险的预期会有所调整，对经济发展的信心也会得到改善，进而提升信贷投放意愿。

从量、结构和预期三个维度看，余丽甜认为，将有更多资金投向科创、绿色等领域，为金融服务高质量发展提供有力支撑。

随着积极稳妥化解重点领域风险工作的逐步推进，受访者认为金融工具将会呈现创新化、多元化的特征。

张超越建议，可从三方面着手：一是推进“债转股”与股权置换。针对部分经营性债务，地方政府可以考虑通过引入战略投资者，将债权转化为股权，优化资产负债结构；二是推动城投平台整合；三是地方政府可考虑将手中的优质存量资产通过资产证券化工具部分变现，用于偿还临期高息债务，优化债务结构。

刘功润认为，在房地产领域，绿色债券、住房租赁私募REITs的推进节奏有望加快，实现与“好房子”标准挂钩。在地方债领域，特殊再融资债券额度有望扩容，并叠加资产证券化，如现金流稳定的基建项目收益权打包发行。此外，还可通过立法完善市场化机制，明确债务重组中金融机构尽职免责细则，并调动中小银行参与，这有望突破当前金融化债多依赖个案政策的障碍。

护航中国式现代化

长期来看，未来化解房地产与地方债务这两大重点领域风险的意义重大。受访者认为，这是中国迈向“金融强国”、实现“中国式现代化”的重要基石。

“房地产与地方债风险是系统性风险的核心源头，其化解直接关乎金融稳定。金融安全是金融强国的前提，而重点领域风险可控是安全底线。”刘功润表示，通过法治化、市场化手段化解风险，能够为全球提供转型期风险管控的“中国方案”。

“化解房地产与地方债风险，意味着把金融体系从‘高杠杆地产—土地财政—隐性担保’旧循环中解放出来，为‘金融强国’夯实资产质量与信用基础。”曾刚表示，这使得银行能更有效地将资金配置到科技创新、先进制造与消费升级等领域。

张超越认为，对房地产和地方债的风险清理，本质上是在清洗中国金融系统的底层资产。通过将隐性债务显性化、市场化，增强了中国金融体系的透明度和韧性，使中国金融市场在面对外部冲击时将更具免疫力。

他还表示，“风险化解有助于释放社会资金活力，并且引导社会资本重新回流到新质生产力领域。这是从‘规模驱动’转向‘效率驱动’的一步，也是实现中国式现代化的必要一步。”

曾刚指出，化解风险对中国式现代化进程意义深远。房地产回归居住属性，城市更新与保障性住房形成可持续模式；地方财政从卖地转向税收与公共服务能力建设，债务约束硬化、治理更透明。最终是稳预期、稳就业、稳民生，把增长动能转向高质量、可持续与更安全的现代化路径。