创深圳楼市纪录，最高38万每平方，揭秘中信城开信悦湾的前世今生

12月28日，深圳蛇口超级豪宅项目“中信城开·信悦湾”正式开盘，两小时销售额突破百亿，并以备案均价24.4万元、最高单价38万元的价格，刷新深圳楼市纪录。

该楼盘曾是佳兆业的纾困项目，历经多次波折！

1984年，深圳圳华港湾企业有限公司（简称“圳华港湾”）注册成立，在蛇口的东角头地块从事港口泊位和仓储设施的开发。

1993年，圳华港湾股权变更：中华造船厂有限公司将所持有的49%股份转让给在港上市的“达力集团有限公司DYNAMIC(B.V.I.)LIMITED”（简称“达力集团”），深圳航运总公司（简称“深圳航运”）仍控股51%。

1995年3月，东角头地块被批准重建开发为综合商业项目。

1999年12月，达力集团发布公告称：拟注资3255万元，将圳华公司的持股由49%增至80%，并协商收购剩余的20%股份。但深圳航运并不想退出，双方一直没有达成协议，因此迟迟未能开发。

2000年，深圳航运的全资控股股东由深圳市运输局变更为深圳市投资管理公司（2005年更名为“深圳市投资控股有限公司”，简称“深圳投资”）。

2007年，深圳航运总公司由全民所有制企业改制为有限公司，更名为深圳市航运集团有限公司（简称“深圳航运”），并向深圳市港航投资有限公司（简称“港航投资”）增资扩股。

此次变更后，港航投资控股70%，深圳投资持股30%。

港航投资注册成立于2006年，最初的股东是深圳市航运集团有限公司工会工作委员会以及几个高管，可能涉及员工和管理层收购。

2013年，佳兆业以超过58亿元的代价，通过旗下的三家公司全资收购港航投资，从而间接控股深圳航运70%，进而掌控了东角头项目主导权。

与此同时，佳兆业创始人郭英成家族还在港股市场增持达力集团。

2014年，港航投资更名为深圳市鸿利金融投资控股有限公司（简称“鸿利金融”）。

当年底，佳兆业遭遇流动性危机，引发爆雷！

2015年1月1日，佳兆业披露了对汇丰银行4亿港元贷款的违约，并表示“后续也有可能进一步触发其他债务的交叉违约”，进而引发其他金融债权人向法院提出诉前财产保全，申请查封佳兆业资产。

由于当时房价大涨，使得重组价值凸显，佳兆业有惊无险地渡过这一危机。

2015年底前后，佳兆业分别与中信银行、平安银行签订战略合作协议，获得总计800亿元纾困贷款。

其中，中信银行的额度为300亿：100亿元用于置换深圳佳兆业城市广场的所有债务；100亿元用于置换佳兆业位于上海、杭州等地的8个优质资产项目债务；100亿元将作为佳兆业的后续开发贷款。债务置换后，中信银行成为上述9个项目的唯一债权人。

2016，佳兆业将鸿利金融股权变更：鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业控股99%，佳兆业集团(深圳)有限公司（简称“佳兆业深圳”）持股1%。

鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业有四个股东，其中三个隶属于中信系，合计持股超过75.5%；另一股东为佳兆业深圳。

这一操作实际上是将鸿利金融（东角头项目）的大部分股权质押给了中信系，作为向中信银行贷款的担保措施。

2021年，佳兆业再次爆雷，相关理财产品到期未能兑付。郭英成在与投资人的沟通交流会中许诺，将拿出优质资产进行处置以回流资金。有投资人处透露：在初步拟定的兑付方案中，佳兆业拿出18个深圳项目进行筹资，包括东角头项目。

2022年7月，中信系的中信城开投资集团有限公司（简称“中信城开”）接盘了佳兆业持有的四个深圳项目：南山东角头、金沙湾国际乐园、佳兆业航运红树湾以及佳兆业科技中心。

上述项目总货值超过500亿，其中东角头项目近300亿。

同年8月，鸿利金融股东变更：由深圳市城开信银投资有限公司（简称“城开信银”）取代鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业控股99%，佳兆业深圳仍然持股1%。

城开信银于当年6月刚刚成立，由西部信托有限公司（简称“西部信”）全资控股，而西部信托与中信系并无股权关系。

这是因为该项目采取了服务信托的模式：

1、西部信托只是通道，城开信银的高管由中信城开委任。

2、中信城开承担融资代建角色，帮助项目盘活建设、开发经营。

3、中信银行是债权人。

4、在中信银行和中信城开收回相应权益后，项目剩余权益仍由佳兆业等原股东享有。

中信城开接手后，将项目从“元湾府”更名为“信悦湾”，属于中信城开旗下最高等级的“信悦系”品牌，定位为深圳南山蛇口的高端海景住宅。

信悦湾占地面积约4.4万㎡，总建筑面积约31.8万㎡，一期规划共5栋超高层住宅，共约407套住宅，为211~ 658㎡的大平层和顶层复式户型。

由于地处深圳湾核心区，三面环海，该项目被中信城开接盘后就一直备受关注！