复盘2025丨政策托底+品质突围，青岛楼市年度Top20重磅出炉

潮起潮落终有定，花开花谢自有期。

作为曾经拉动区域经济增长的关键引擎，房地产行业在2025年依旧行走在深度调整的筑底周期中，告别了过往“普涨普跌”的粗放时代，结构性分化成为贯穿全年的核心主线。青岛楼市正是全国趋势的生动缩影，在分化调整与转型提质中呈现出鲜明的地域特征。

回溯2025年青岛楼市，核心是一场 “去伪存真” 的行业重构与逻辑重塑。这一年，市场彻底告别 “规模竞赛” ，“产品力 + 兑现力” 正式跃升为房企立足的核心竞争力。核心板块优质资产抗跌性凸显，品质住宅的居住价值持续回归。而政策端的积极信号亦适时释放，昨日财政部、税务总局发布关于个人销售住房增值税政策的公告，明确自明年起，个人购买所有住宅满两年销售的，免征增值税；两年以下住宅销售的，按3%征收率全额缴纳增值税。这一政策调整，将进一步优化市场交易环境，助力合理住房需求释放。

展望 “十五五” ，随着楼市库存压力持续缓解、市场预期逐步修复，房地产行业有望逐步走出调整阶段，实现平稳健康发展。未来，“好房子” 与核心区域优质资产的价值将进一步凸显，青岛也将在品质住宅供给与民生住房保障的平衡中，实现房地产市场的平稳健康发展。

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2025年商品房签约情况

2025年青岛房地产市场延续深度调整态势，行业正处于存量博弈与转型提质的关键窗口期，挑战与机遇交织。据青岛锐理数据统计，本年度青岛商品房供销两端同步探底，规模回落至近十年最低位；从新增供应维度来看，全年新增商品房43848套、559万㎡，面积同比降幅20.7%左右，市场供应端呈现显著的收缩调整特征，供需格局持续重构。

成交签约端同样表现承压，全年累计签约金额约1493亿元，同比下滑10.8%，创2016年以来同期最低；累计签约面积约1052万㎡、签约套数83670套，同比分别下滑13.5%、13.2%。价格维度上，2025年青岛市新建商品房网签均价为14183元/㎡，同比上涨3.2%。

存量去化层面，截至2025年末，青岛商品房存量规模为243721套、约3024万㎡，其中商品住宅存量108299套、约1357万㎡；得益于供应收缩与结构性去化推进，商品住宅去化周期回落至22个月，处于相对合理去化区间，存量压力得到一定缓解。

（2025年12月商品房供销价数据为12.1-12.30）

根据青岛锐理数据统计，12月共签约新建商品房6055套，约95.4万㎡，销售总金额158.05亿元，签约套数、签约面积较上个月均出现大幅上涨，其中销售金额增幅达到105.9%。受签约结构调整的影响，12月签约均价为16567元/㎡，环比上涨13.3%。

综合来看，2026年青岛主城新房市场将迎来价值爆发期，优质新盘集中入市，看点十足。主城各核心板块均有重磅新作补位：市北区，CBD的中海青云萬里、新都心板块的保利青铁都心琅悦、老四方板块的绿城青岛璟悦规划方案均已释放；崂山区金家岭板块有柏悦府、君一雲启、海信王家村 36-1地块等新盘，板块高端人居格局再进阶；李沧东李世园板块则迎来集中供货潮，青特36号地块、海创惠水路三宗地、亿联地块、丰昊56号地块、森林公园商改住地块等多宗优质地块蓄势待发，板块人居版图持续扩容。

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2025年区域成交情况

（2025年全年各区市商品住宅成交情况）

在商品住宅的成交区域分布上，全年商品住宅成交热点集中在西海岸、城阳、胶州。具体数据表明，西海岸新区以22268套、约233万㎡的签约量，占全市总签约量的22.2%；城阳区签约11404套、约166万㎡，占比15.8%；胶州签约7360套、约104万㎡，占比9.9%。

目前青岛楼市正处于从“政策驱动”向“价值驱动”的转型关键期，板块与楼盘之间冷热不均现象明显，青特璟誉、中海天空之境、海信金沙滩、青特璟云等项目的持续热销印证了“居住升级”的必然趋势。未来只有那些真正实现“产品创新、资源整合”的项目，才能在分化市场中脱颖而出。

从去化周期维度观察，青岛商品住宅市场去化节奏持续优化，当前去化周期为22.1个月（统计口径已剔除死库存），市场存量消化效率稳步提升。

老四方因精准锚定刚需及刚改客群，已跃升为当前楼市“流量焦点”，商品住宅销售持续高位，去化周期降至13.9个月，供需关系健康；尽管板块内项目数量较多，但依托充足的地缘客户储备与灵活的价格策略，片区整体去化表现尚可。

区域内聚集了多类优质项目，既有海信悦澜山、中海雲境、青岛滨海国际中心、通和悦章、国信和悦、富力海悦学府等，其中中海雲境、青岛滨海国际中心等项目流速尤为突出，保利时代安置房剩余房源转为商品房后单价低至1.2万，成为当前老四方价格最具优势的新房。此外，绿城环海湾阎家滩地块案名已定为绿城青岛璟悦，面积区间99-140㎡，产品系为桂语系，预计明年正式面市。

原市北区在售新盘整体紧俏，去化周期回落至23.7个月，处于全市较低水平，各核心板块呈现差异化供应格局。新都心板块目前“三足鼎立”，棠玥和境规划5栋26-31层高层产品，主力户型建面约105-142㎡；保利&青铁果品地块案名定为保利青铁都心琅悦，规划8栋住宅楼，总计529户，主力户型为118-168㎡的套三、套四，预计2026年上半年开盘；市北城发福州北路地块目前尚未启动。

CBD板块迎来稀缺补仓，新盘中海青云萬里规划9栋7-17层住宅、2栋商务楼及1栋商业配套楼，住宅面积段涵盖127㎡套三双卫、143㎡套四双卫及190㎡套四三卫，共计360户。作为青岛核心改善高地的浮山后，目前新房供应近乎断档，青啤静澜山是板块内唯一在售新盘，近期推出建面约120㎡新品，填补了板块供应空白。

此外，李沧区去化周期为20.2个月。板块内热度主要集中在青特璟誉和金茂璞逸世园、青铁芳华地三个项目。而由远洋代建的万竹云峰项目、海创地块以及去年亿联拿下的地块目前均暂未启动，市场供应节奏相对平稳。

其中，青特东李首个项目——青特璟誉，在无售楼处、无样板间、无示范区的“三无”前提下开盘，成为11月全市范围内签约销冠，新楼座加推更是再度实现摇号选房。能取得如此亮眼战绩，核心在于青特置业 “做一成一” 的长期主义战略落地。

金茂璞逸世园则以山东首座璞系高端产品的定位，填补了李沧改善市场的高端空白，项目规划 4 栋别墅、7 栋洋房，洋房主力面积段 170-270㎡，叠拼别墅约 300㎡，以低密大平层与墅居产品精准锚定终极改善客群。项目已于11月28日开盘。

除既有项目外，李沧区土地市场近期也动作频频：郑庄56号地块被丰昊置业斩获，容积率2.4，目前规划方案已出。此外，12月2日，海创斩获惠水路三宗低密地块，容积率最低仅1.11，最高1.25，据悉将由龙湖代建，未来有望为区域新增一批高品质低密住宅项目；森林公园万科操盘的组团控规调整出10万㎡宅地，预计明年上市。这些新增地块不仅将进一步丰富区域产品矩阵，更精准填补了板块内中端改善户型的供应空白，为李沧楼市持续加温。

近两年，王家村板块多宗优质地块密集成交，一跃成为青岛主城新盘供应量最集中的价值高地。片区内硝烟四起，除银丰双盘、天一仁和吾疆、澜樾府、崂山首府等在售项目持续角逐外，纯新盘的入市节奏更是步步紧逼：柏悦府以四代住宅稀缺标签，主打 231-339㎡大平层四居，户户标配阔尺露台的产品特质极具辨识度，虽开盘节点未定，但高阶产品形态已然成型；海信于2025年10 月斩获的王家村全新地块，敲定2026年上半年入市；君一雲启项目已正式动工，同样锁定2026年上半年面市；金鼎两幅地块，至今鲜有动态披露。

在商品住宅面积区间方面，从近几年成交面积区间占比来看，80-120㎡刚需及刚改过渡户型占比持续萎缩，其中80-100㎡从21.7%跌至15.8%，100-120㎡从37.7%降至32.8%；而120-140㎡中端改善户型占比从22.1%攀升至24.2%，成为市场增长最迅猛的核心面积段，140㎡以上高端改善户型占比亦全面上涨。这标志着青岛楼市已进入改善主导时代，购房者需求从“过渡性居住”向“品质化改善”加速升级。

2025年的楼市，在挑战与机遇的交织中砥砺前行。站在岁末的节点，即将到来的2026年楼市将走向何方？是改善需求持续释放下的产品升级，还是新周期里的格局重塑？欢迎大家在评论区分享你的洞察与预判。

03

2025年土地成交情况

2025 年青岛土地市场的核心变化，在于供地端依然灵活化。打破供地次数的硬性限制，以“小步快跑”的节奏重构供地逻辑，成为本年度土拍的核心基调。

“土地预公告+少量多次”的供地模式，既让房企得以前置开展地块价值研判与测算，从容锁定优质目标地块，也给予企业充分的自主选择权，可依据自身资金流状况灵活把控拿地节点，极大降低了拿地决策的试错成本，也让土地成交的有效性与成功率实现实质性提升。

根据青岛锐理数据统计，共计成交地块26宗、占地面积约89.72万㎡、建筑面积约160.91万㎡，成交总金额121.8亿元。从成交的土地来看，市场的价值分化愈发清晰：主城核心优质地块始终是房企角逐的焦点。

目前2026年待成交的地块有市南区原百安居&五星电器地块、市北郑州路地块。

2025年1-12月

开发商销售排行榜TOP20

2025年1-12月，位列青岛市新建商品房销售金额排行榜前20位的开发商，联手创下约706亿元的销售额，这一成绩占据了全市商品房市场的47.3%。其中，前10名表现尤为突出，充分彰显了其在市场竞争中的强劲实力与与日俱增的行业影响力。

在2025年楼市承压、购房者决策更趋审慎的市场环境下，海信地产以139.81亿元、62.58万㎡网签销售额强势登顶青岛楼市双冠军，成为年内首个也是唯一一个突破百亿的房企，用数据印证了本土龙头的逆周期破局能力。这份成绩的背后，是品牌对产品力的极致追求与城市布局的深度研判。海信君澜贡献最大，签约金额达19.63亿。张村河"三子星"持续领跑改善市场，海信君玺18.88亿、海信臻悦17.69亿、璟悦13.77亿。更值得关注的是，海信地产今年成功斩获王家村新地块，进一步夯实主城核心区域布局优势，彰显了其持续深耕青岛、扩充高端产品版图的坚定决心。

银丰地产以67.76亿元网签销售额稳坐青岛楼市第二梯队头把交椅，其亮眼表现背后，是高端产品矩阵对市场需求的精准卡位与强大兑现力。其中，旗舰项目银丰玖玺城堪称品牌"业绩压舱石"，以56.02亿元的网签业绩独占品牌总销售额的82.7%，单盘实力一骑绝尘。目前，三期全新产品已进入入市倒计时，基于前期积累的市场口碑与产品迭代升级，有望进一步释放业绩增长动能。

君一控股位居第三位，网签金额约51.09亿。签约项目有君一金茂云谷金茂府、海尚府、翡翠云城等。

青特置业以45.05亿网签金额的亮眼战绩位居第四位，用实打实的数据印证品牌深耕实力。这份亮眼成绩，源于“做一成一”的企业基因。

2025年1-12月

开发商权益销售排行榜TOP10

《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。

2025年1-12月青岛新建商品房开发商权益销售榜单正式发布，行业集中度进一步提升，本土龙头房企凭借深厚的区域积淀与稳健的经营策略，在权益销售赛道形成核心竞争力。

其中，海信地产以绝对优势实现断层领跑，凭借139.2亿元权益销售额强势登顶榜首，用数据印证了其在青岛市场的统治级地位。尤为值得关注的是，海信地产旗下项目普遍采用独立开发模式，这一模式不仅彰显了企业雄厚的资金实力与项目操盘能力，更通过对产品设计、工程质量、交付兑现等全链条的绝对把控，保障了产品力的稳定输出，成为其穿越行业周期的核心护城河。

银丰地产以67.76亿元权益销售额稳居第二位，其核心竞争力源于对高端市场的精准卡位与深度运营，凭借旗下豪宅IP的强溢价能力与客户忠诚度，持续巩固高端市场份额。

君一控股则以51.74亿元权益销售额位列第三。

中国金茂权益销售金额约46.6亿排在第四位，目前主要来自君一金茂云谷金茂府、金茂中欧国际城、中欧金茂锦棠等。

青特置业在本次榜单中表现亮眼，以45.05亿元权益销售额强势跻身行业前五位，成为本土房企突围的重要力量。

2025年1-12月

商品住宅销售总金额TOP10

在行业深度去泡沫化的周期调整中，青岛房地产市场正完成从规模竞赛到价值回归的底层逻辑切换，“产品力”不再是营销话术，而是支撑市场信心的核心“压舱石”，直接决定项目的去化手感与价值韧性。这种价值导向下，真正具备稀缺资源禀赋、精准击中需求痛点的项目，正在穿越周期收割市场份额。

2025年商品住宅销售榜单的头部格局可见，崂山区高品质改善型楼盘形成明显“领跑效应”，银丰玖玺城、海信君玺、越秀青铁和樾府、海信臻悦、鲁信有邻花园、海信璟悦6盘强势跻身TOP10，用数据印证了高端市场的“价值坚挺”。

作为崂山前海一线的顶级豪宅标杆，银丰玖玺城以26.46亿元签约额强势领跑青岛豪宅市场。自入市以来，项目凭借石老人前海不可复制的山海资源、全维高端生活配套与超预期的兑现品质，形成“三位一体”的核心竞争力，始终保持市场热度高位运行，成为塔尖客群资产配置与居住升级的“共识之选”。

唐岛湾君汇则凭借部分房源集中网签的势能，以19.54亿元合计网签额位居全市第二位。

在崂山张村河这一主城核心改善战场，海信地产的“前瞻布局”再度收获市场验证，海信君玺、海信臻悦、海信璟悦三大项目形成热销矩阵，纷纷跻身销售榜TOP10。其中海信君玺签约18.88亿、海信臻悦签约17.69亿、海信璟悦签约13.77亿。

1、统计时间为：2025年1月1日至2025年12月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。

4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。

2026年，青岛该不该买房？