天下苦渠道垄断久矣

当渠道从服务者蜕变为支配者，不仅是一个行业的困境，更是市场经济运行的深刻警示。

在中国商业生态中，平台垄断的阴影正以前所未有的速度蔓延。从滴滴吞并快的、优步中国，一举占据网约车市场九成江山；到美团联姻大众点评，构筑外卖市场的坚固壁垒；再到支付宝与微信支付形成的支付双寡头——这些平台在通过补贴战消灭竞争对手后，便开始提高抽成比例，从“屠龙少年”蜕变为“垄断巨龙”。

而今，这场垄断的飓风已席卷房地产行业。贝壳找房，这个中国最大的房产交易平台，在部分核心城市的市场占有率突破50%，形成了强大的渠道支配力。随着渠道佣金从早期的1%-2%一路飙升至如今的5%-10%，开发商利润被急剧侵蚀，购房者负担持续加重，整个行业生态面临严峻挑战。

全球镜鉴：垄断帝国的兴衰启示

Part.1

世界经济史，本质上是一部与垄断不断抗争的历史。从美国石油大王洛克菲勒的标准石油公司，到掌控韩国经济命脉的财阀集团，垄断企业的崛起路径惊人地相似——以创新开路，以资本扩张，以垄断收场。

在韩国，十大财阀的营收占GDP比重超过80%，这种高度集中的经济格局带来了深重的社会代价。韩国经济在过去半个世纪保持着6.4%的平均增长率，但据韩国央行最新预警，2025年可能步入1%甚至更低的低增长时代。财阀的阴影下，中小企业生存空间被挤压，创新活力受抑制，社会阶层流动性不断降低。

互联网时代，垄断以更隐蔽的形式出现。谷歌占据全球搜索市场九成份额，亚马逊掌控美国近四成电商市场，Facebook系应用覆盖美国七成人口。这些科技巨头通过数据壁垒、算法控制和平台规则，构建起看似开放实则封闭的数字帝国。

中国困局：从自由竞争到寡头垄断

Part.2

改革开放四十余年，中国经济在高速发展的同时，多个行业也经历了从自由竞争到寡头垄断的演变历程。

网约车行业是观察这一现象的典型样本。滴滴在合并快的和优步中国后，市场份额一度超过90%，形成了绝对的市场支配地位。这种垄断地位带来的后果在2018年安全整治期间暴露无遗——当滴滴暂停夜间服务时，多个城市的夜间出行陷入瘫痪，凸显了平台垄断对公共服务的潜在威胁。

外卖平台的双寡头格局同样发人深省。表面激烈的市场竞争背后，是商家被迫“二选一”的无奈现实。超过三成的餐饮商家曾面临排他性选择的要求，平台通过搜索排名、流量分配等隐蔽手段，深度干预商家的经营自主权。

支付领域的垄断格局则引发了更深层次的担忧。支付宝和微信支付共同占据超过90%的市场份额，这种高度集中的市场结构最终导致蚂蚁集团上市被紧急叫停——监管层清醒地认识到，金融领域的垄断可能引发系统性风险。

房地产渠道之困：从良药到毒药的蜕变

Part.3

中国房地产渠道垄断问题，是平台经济垄断现象在房地产领域的集中体现。

3.1渠道的崛起与异化

房地产渠道的演变经历了多个阶段。在21世纪初，报纸、广播以及火爆一时的房展会就成了开发商卖房重要的渠道；2011年，房地产市场下行，传统广告已无法带来成交，电商模式出现并流行全国。

电商模式持续了约五年之久后，2014年-2015年，在新的房地产调控周期中，房地产再次面临着销售困局。此时，北京万科与链家率先达成协议，欲借助链家二手房市场背后的大数据平台来挖掘客户，也正是这次合作，使得新房销售的获客来源大大转向二手房，形成了一二手房联动销售的模式。

贝壳找房通过多年的资源整合与平台扩张，已在中国房产经纪市场形成相对垄断的市场地位。

3.2贝壳的崛起之路

贝壳找房的崛起，离不开其前身链家打下的坚实基础，以及其在模式、技术和管理上的持续创新。

链家时代的根基（2001-2017年）

确立"真房源"行业标准：在早年房产中介行业普遍存在虚假房源、信息不透明的环境下，链家创始人左晖率先提出 "真房源"、"不吃差价" 的理念。通过投入大量人力物力自建"楼盘字典"，截至2020年9月30日覆盖约2.33亿套住房，成为中国最全面的住宅数据库，这为其赢得了消费者的信任。

资本助力全国扩张：自2011年起，链家获得多轮融资，并借此在全国范围内通过并购整合（如成都伊诚、上海德佑等11家各地中介品牌）快速扩大门店规模和市场份额，至2017年底链家在全国的门店总数达到8000家，经纪人超过15万名。

贝壳平台化转型（2018年至今）

平台化与ACN合作网络：2018年，链家网升级为贝壳找房，从自营模式转向平台模式。其核心是推出ACN（经纪人合作网络），将二手房交易流程细分为房源录入、维护、客源推荐、撮合成交等十余个角色，通过规定分佣比例，促使不同品牌、门店的经纪人能够协作成交，从而提升了行业的整体效率。

技术赋能与线上化：贝壳大力应用VR看房、AI技术等，提升了看房效率和用户体验。同时，通过线上平台聚集流量，赋能线下经纪人。

资本持续加持：贝壳的D轮及D+轮融资引入了腾讯、软银、高瓴等巨头，投后估值一度高达140亿美元，为其市场扩张提供了充足弹药。

3.3贝壳垄断地位的形成

通过一系列策略和行业趋势的变化，贝壳逐步在部分区域市场形成了支配性地位。

资源与网络效应构筑壁垒

庞大的线下网络：通过"自营（链家）+ 加盟（德佑）+ 平台接入"的模式，贝壳快速扩张。截至2020年4月23日，贝壳连接经纪门店已超4万家，服务经纪人超37万，掌握了海量的房源和客源数据。

ACN网络的排他性：ACN模式虽然促进了体系内合作，但也对外构筑了围墙，非贝壳系中介难以接入，实质上排挤了竞争对手。

涉嫌垄断行为巩固市场地位

"二选一"与独家协议：贝壳被指在二手房交易中力推"VIP服务协议"等形式的独家委托，暗示或明示业主不签独家会影响房源曝光。同时，也通过分成激励等方式，要求合作的中介在新房销售中签订排他性协议。

区域市场的高占有率：虽然从全国总交易额看市占率未达垄断线，但房地产交易具有极强的地域性。在部分重点城市，贝壳系的中介份额非常高，例如在北京，链家一家的二手房签约量就曾占全市的71%；在成都、郑州等城市，2021年贝壳系在新房市场的分销比例均超过50%。

掌握定价权

佣金费率上涨：伴随市场占有率提升，贝壳在部分城市逐步提高中介费率。例如，上海链家在市占率提升后，将二手房中介费率从2% 提高到3%，郑州、重庆等二线城市也曾跟进涨价。

新房渠道费高企：在新房分销领域，贝壳凭借其强势的渠道能力，佣金点数也水涨船高，部分去化困难的项目甚至高达8%-10%，引发开发商抱怨利润被侵蚀。

3.4贝壳给行业带来的进步

在指出其垄断问题的同时，也必须承认贝壳对房地产经纪行业带来的积极改变。

推动行业标准化与透明化

"真房源"成为行业标杆：贝壳率先推动并坚持的"真房源"理念，有效减少了虚假信息，提升了消费者的找房效率和信任度。

服务流程标准化：通过ACN网络，贝壳将复杂的房产交易流程细化、标准化，明确了各环节的职责和分工。

提升行业效率与服务体验

打破信息壁垒，促进协作：ACN模式在一定程度上改变了过去经纪人之间互相防备、恶性竞争的局面，转向分工协作与利益共享，提升了匹配和成交效率。

技术提升体验：VR看房、楼盘字典等数字化工具的应用，为用户提供了更便捷、透明的服务。

促进经纪人职业化

贝壳通过系统的培训、考核和信用体系，致力于提升经纪人的专业素养和职业寿命。数据显示，贝壳平台经纪人平均从业时间12个月，高于行业平均的7个月；链家经纪人平均工作年限更达到2年。

垄断迷思：挑战者的必然失败

Part4

面对贝壳的霸主地位，不乏勇敢的挑战者。字节跳动旗下的幸福里，曾被视为最有可能打破垄断的潜在竞争者。

张一鸣怀揣着深厚的“地产情结”——在创立字节跳动前，他的首次创业就是房产搜索网站“九九房”。2018年，字节跳动孵化“幸福里”，毫不掩饰其对标贝壳的野心。通过收购麦田房产、推出“小麦房产”，幸福里以大力补贴的方式在福州快速拓展超200家门店。

然而，这场来势汹汹的挑战最终以失败告终。除了字节跳动与麦田房产的经营理念冲突外，更深刻的原因在于贝壳已构建起难以复制的竞争壁垒。感受到威胁的贝壳调动大量资源进行精准阻击，让挑战者深刻体会到“隔行如隔山”的残酷现实。

贝壳的成功不只依赖于“线上引流+线下门店网络”的模式创新，更得益于近二十年行业深耕积累的市场洞察和资源网络。这种深层次的竞争力，远非资本和流量能够简单复制。

寒冬求生：房地产行业的至暗时刻

Part5

渠道垄断的形成与房地产行业的深度调整密不可分。当前，房地产市场正经历前所未有的寒冬。

5.1全面下滑的市场指标

从开发投资到销售数据，房地产市场各项关键指标均不容乐观。2025年1-10月，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%；住宅投资56595亿元，下降13.8%。

施工、新开工和竣工面积全线下降。1-10月份，房屋施工面积652939万平方米，同比下降9.4%；房屋新开工面积49061万平方米，下降19.8%；房屋竣工面积34861万平方米，下降16.9%。

销售端同样疲软。1-10月份，新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%。10月份单月销售面积同比下降18.8%，销售金额同比下降24.3%，同比降幅较9月明显扩大。

5.2 持续承压的房企资金链

房企资金状况持续恶化。1-10月份，房地产开发企业到位资金78853亿元，同比下降9.7%。

其中，国内贷款12160亿元，下降1.8%；自筹资金28419亿元，下降10.0%；定金及预收款23257亿元，下降12.0%；个人按揭贷款10834亿元，下降12.8%。销售回款与外部融资双双走弱，使房企资金链面临严峻考验。

5.3 高企的库存压力

库存问题同样棘手。10月末，商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，但住宅待售面积仍高达39645万平方米，同比增长5.4%。

现房住宅库存压力尤其巨大，占整体库存的比重已超过四分之一。高库存进一步加大了开发商的销售压力和资金周转困难。

5.4 传统营销的弱化

在房地产市场上行期，开发商依靠传统营销手段即可实现快速去化。媒体广告、房展会、圈层活动等传统渠道曾是开发商吸引客户的主要方式。然而，随着市场下行和互联网平台崛起，这些传统营销手段的效果大幅衰减。

房地产资深营销人甘玫指出：“正常的状况是项目90%为自销，代理加渠道只占10%。” 但这一理想状态在市场下行期难以维持。当所有营销手段都用尽，也换不来成交时，没有开发商是不慌的。落后就要挨打，被动就是等死。

这种普遍的焦虑感，使得开发商对渠道的依赖不断加深，也为渠道垄断提供了滋生的土壤。

垄断的代价：行业生态的全面恶化

Part6

渠道垄断对房地产行业的危害是系统性的，影响着行业各个环节的参与者。

6.1 开发商利润的严重侵蚀

对于开发商而言，高额渠道费已成为难以承受之重。在部分三四线城市，渠道分销占比已超过50%，佣金点数普遍在3%-5%之间，个别难销项目甚至达到8%-10%。在房价企稳甚至下行的市场环境下，如此高比例的渠道费用极大挤压了开发商的利润空间，成为压垮许多中小开发商的最后一根稻草。

有开发商坦言：“我们不少项目的利润都没有渠道佣金的点数高。” 这种利润侵蚀不仅影响企业的生存，更削弱了行业的发展后劲。

6.2 购房者负担的加剧

渠道垄断同样加重了购房者的负担。一方面，高额渠道费用最终会通过各种形式转嫁给购房者，变相提高了购房成本。另一方面，渠道商会优先推荐佣金高的楼盘，而非最适合购房者的项目，在一定程度上扭曲了消费者的选择。

全国政协委员莫天全在提案中引用中国人民大学张秀智教授和清华大学林志杰教授对19个城市共同研究成果显示：“房地产经纪市场集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中，房地产经纪市场垄断性越高，买方和卖方的议价能力也越弱。”

6.3 行业创新与公平竞争的抑制

从行业长远发展看，渠道垄断抑制了创新，损害了公平竞争。中小中介机构要么被迫加入贝壳平台，接受其规则和分配机制；要么难以获取房源和客源，生存空间不断被挤压。

一位经纪公司负责人坦言，面对资本和平台的垄断，房产经纪机构之所以难以有效应对，是因为垄断平台利用资本优势对中小经纪机构进行打压，采取各个击破策略快速抢占市场，极大地挤压了他们的生存空间。

更严重的是，渠道垄断阻碍了行业的技术进步和模式创新。当渠道商可以通过垄断地位获取稳定收益时，其创新动力自然会减弱。

6.4 平台经济的阴影：垄断的社会代价

平台垄断不仅存在于房地产行业，它已成为平台经济的普遍现象，并带来深远的社会影响。

平台劳动者的困境

在外卖行业，平台“以罚代管”的管理模式，给基层劳动者带来了巨大压力。

2019年12月，一名美团外卖配送员在杀人后，冲向商场护栏自杀。这起极端事件背后，反映的是平台劳动者群体的心理积郁与崩溃。有媒体统计，每季度仅美团平台对外卖员的罚款就是一笔“天文数字”。

类似的悲剧在2018年8月也曾上演。深圳一名22岁的美团外卖送餐员，因为骑电动自行车没戴安全头盔被交警查处，情绪激动，现场下跪并手持刀具架在自己脖子上试图自杀。知情的外卖送餐员表示，这位外卖小哥刚入职不久，因为分期付款买的车被扣之后，一时想不开才会作出如此冲动的行为。

破局之道：多元共治的解决方案

Part7

面对严峻的渠道垄断问题，需要构建政府、行业、企业多方协同的治理体系。

7.1 法治规范：完善反垄断监管

完善反垄断法律体系是治理渠道垄断的基础。《中华人民共和国反垄断法》明确规定，禁止经营者滥用市场支配地位，排除、限制竞争。该法第十七条指出，禁止具有市场支配地位的经营者从事“没有正当理由，限定交易相对人只能与其进行交易或者只能与其指定的经营者进行交易”等滥用市场支配地位的行为。

市场监管部门可结合房地产行业特点，制定针对性的反垄断指南，明确房产交易平台的市场支配地位认定标准。特别是要对“二选一”、“独家代理”等行为进行严格规制，防止平台通过排他性协议巩固市场地位。

全国政协委员莫天全建议：“建立科学合理的国家住房市场监管制度。行业主管部门与市场监管部门通过设立房地产市场垄断程度评价指标，定期监测全国各城市房地产市场，制定房地产行业的垄断认定制度，为消除行业垄断提供数据支撑。”

7.2 政府引导：构建多元渠道体系

政府引导构建多元渠道体系是破解垄断的关键。各地住建部门可推动建立官方的房屋交易平台，提供房源核验、信息发布等基础服务，降低行业对商业平台的依赖。

例如，杭州市住房保障和房产管理局2016年上线的二手房交易监管服务平台，就通过“去中介化”机制重构了市场生态，为破解渠道垄断提供了有益借鉴。

2025年，广东省台山市更是推出了新房“限佣令”，要求房地产开发企业在与分销渠道合作时，必须将佣金比例严格控制在房屋交易总价的3％至5％范围内。此举旨在杜绝任何形式的变相提高佣金行为，鼓励房企将节省下来的佣金成本直接让利给购房人。

7.3 行业自律：建立健康发展共识

行业自律机制同样不可或缺。房地产行业协会可牵头制定渠道服务标准，规范佣金点位，防止恶性竞争。

台山市房地产行业协会在《关于规范房地产经纪服务，促进市场平稳健康发展的通知》中提到：“行业上下应深刻认识到畸高的佣金最终将损害房地产行业长远发展的根基，各房企必须坚决摒弃无序恶性竞争，将资源更多地投入到提升房屋品质、优化交易体验、保障售后服务上。”

这种行业自律机制需要开发商的团结协作。台山市48家房企、57个在售楼盘共同签署了《关于规范第三方渠道合作维护行业健康发展的承诺书》，表明房企已经开始意识到团结对抗渠道垄断的重要性。

7.4 技术创新：赋能行业转型升级

技术创新是长期破解垄断的利器。随着5G、VR等技术的发展，看房、选房的线上体验大幅提升，这为减少对线下渠道的依赖提供了可能。

开发商可加大自营渠道建设，通过私域流量运营、全民营销等方式，降低对第三方渠道的依赖。同时，新兴技术平台如抖音等也开始涉足房产领域，为行业提供了新的渠道选择。

全国政协委员莫天全建议：“组建国家住房市场监管机构，依照相关法律、法规，因城施策，监督、管理、调控各地房地产市场，预防部分城市逐渐形成的开发及中介机构高市场占有率的垄断格局，加强对寡头企业的监管，保障行业回归到健康有序的竞争中来。”

未来展望：构建健康发展新格局

Part8

展望未来，中国房地产行业需要在肯定贝壳历史贡献的基础上，构建更加健康、多元的渠道生态。

8.1 肯定贝壳的行业贡献

在指出问题的同时，我们也要客观承认贝壳对行业的贡献。贝壳建立的真房源系统、经纪人合作网络（ACN） 等机制，确实推动了行业的标准化和专业化。贝壳的线上化能力也为提升用户体验做出了积极探索。这些贡献不应因垄断问题而被全盘否定。

8.2 构建平衡发展的行业生态

健康的行业生态需要多种渠道模式并存。包括开发商自营渠道、独立中介机构、线上平台以及政府主导的公共平台等，各自发挥比较优势，形成良性竞争。

台山的“限佣令”实践表明，当房企团结一致，能够有效对抗渠道垄断。江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉表示：“从协会的角度看，调整分销佣金至合理水平，也是一件好事，有助于破解佣金价格恶性竞争的难题，推动市场回归良性发展轨道。”

8.3 强化企业社会责任

平台企业应当认识到，随着其市场影响力的扩大，相应的社会责任也在增强。贝壳作为行业领军企业，应当在利润追求与社会责任之间找到平衡点。

通过合理定价、开放生态、赋能行业，平台企业可以实现商业价值与社会价值的统一，这既是责任所在，也是长期发展的必然要求。

从韩国财阀到中国科技巨头，从网约车到外卖平台，经济力量的过度集中始终是市场经济发展中的重要议题。今天，房地产行业正面临着类似的挑战。

当渠道从“良药”蜕变为“毒药”，当合作异化为依赖，我们需要重塑行业生态，让渠道回归服务本质，让创新重新焕发活力，让市场再现公平竞争。这不仅是房地产行业的自救之道，更是市场经济健康运行的必然要求。

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