牵着不走，打着倒退

童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。

财政部发文，明确2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

这是去年11月财政部减税政策的续章。去年11月，财政部显著降低了房产交易增值税，2年以上的房产销售，免征增值税，2年以内的交易，按5%征收。

本次是2年以上的交易，增值税征收政策维持原状，2年以内的交易，下调2个百分点。

财政部的政策逻辑是：降低增值税，节省房产交易中的税费成本，进而促进房产交易量，有助于房地产的企稳止跌。

一个过户价1000万的房产，2年以内转手，按此可以省掉20万的税费成本。至于这个成本分布在买家还是卖家的头上各自多少，那是买卖双方谈判的结果。但对于政策层而言，属于“让利于民”的政策。当然，按照拉弗曲线的模型，减税经常可以创造更多税收。如果房产交易量因此而起来了，增加起来的交易量足以覆盖掉财政部的让利部分，那么最终可能财政部得到的钱反而更多了。但那是后话了。

怎么看这个。

我去年11月写过了《》，当时我的主张是2年内的房产交易增值税也应该免掉，我还论证了一番这个房产增值税的操蛋之处。很简单的逻辑，增值税当然是有增值才征税，没增值你征人家哪门子的税？但各位注意，我们的房产增值税是按照“全价征收”。这就不是增值税了，而是更像什么销售税了。我前文也写了，我印象中最早国家征收这个税是叫“营业税”（再加上城建教育附加），后来改成的“增值税”，这个税的目的是为了在房地产过热时期短期炒房的。故此，它的本质应该是境外常说的印花税，或者更进一步说是额外印花税。比如香港为了抑制短期炒房行为，曾经针对取得房产2年内转手的行为，从2010-2016年疯狂加税7年，最高达到令域外买家一套房税负占一半，一系列政策当时令大陆买家望而却步，直到2024年全面撤辣才宣布加税进程终结。可以参阅我2017年的文章《》。英国、韩国都是这样的叫法。

所以，这个税的名字首先要改，于法不合，改成什么名字都成，就是不能叫增值税。太操蛋了，不仅操蛋，还残忍。你想想，你卖一套房子，已经亏损了20%（假设成交价是1000万），然后你还要按1000万的成交价交3%的“增值税”。哈哈哈，亏了也就亏了吧，还得硬要被认定为“增值”，当真是伤害性也大，侮辱性也极强啊。

这是我的第一个看法，这个名字要改，不改就不要征。

第二点，税率调低了2个百分点，对于交易量的意义没有对于挂牌量的意义大。在交易量上，买卖双方都会考虑到这10几万的费用省下来，对于一些处在边际处境上的交易者来说，有些价值。本来就要买房的人，因为这个政策省了更多的钱，那就可以快点下定。从这一点上看，对于促进交易量回升有一点意义，但不多。倒是它会提升二手房的挂牌量，甚至我估测会更加显著的提升。因为预期政策会更进一步的提升成交效率，让卖房子变得更加可能，那么原来不想着卖房子的房东，也会想着把房子拿出去试试水。如果不这样做，一方面自己受不了，另一方面也担心会继续下跌。我们可以观察一下，看看市场上的挂牌量变化。

第三点，政策有一个很好的地方在于，它可以被视为是一个信号枪。在这之前，市场从10月的数据出台之后就一直在引颈盼望，盼望扶持政策出台。一直引颈到ZZJ会议、十五五纲要、ZYJJ工作会议……，都没有，一个都没有来。贴息没有来、减税没有来、降息也没有来，毛都没一根。现在终于来了一个，也许可以视作是接下来新一波政策的开端。如果说好消息，那这的确是个好消息，信号枪。

总之，我对这个政策这时候出台，心情是*%￥#@&的，哭笑不得。我家乡有句话叫“牵着不走打着倒退”，形容一头驴是个犟种，死杠死杠，不听劝，非要被揍一顿才会往前走。某些人、某些部门也是这样，属驴的。增值税这个玩意儿，我在去年上面的那篇文章里写的明白，2年以内的都应该立刻马上全部取消掉，把市场的交易量激活再说。呦呵，那不行，我要杠一下，听你的你算老几？不仅是某个XX部杠，后台的少数一些粉丝回到当时也是一样死犟种，你算老几，你谁啊，天天指点房地产该这样该那样的。不好意思，你怼我别的不懂我兴许不跟你犟，但房地产如果自2022年底开始按照我的建议，情况会比今天好一些，也许……好很多吧。

现在好了，死扛了一年，还是得出台。现在出台，还是不全免，还是扭扭捏捏的降2个点。不能说XX部对房地产市场现在什么个状态毫无了解吧，那也可以说是一无所知。早干晚不干，现在干，晚啦，面对疾风接受我无情的嘲笑吧。

哈哈哈哈，就这样吧。

楼市、股市交流，加微信号budao2000私询！