两部门：个人销售未满2年的住房，增值税由5%下调至3%

据财政部官网，财政部发布关于个人销售住房增值税政策的公告。

个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该公告自2026年1月1日起施行。2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按该公告执行。

此次政策最大的变化，是对持有未满两年的住房交易产生了较大影响。过去，个人销售住房增值税征收率按 5%计算，如今调整为按 3%计算。具体而言，根据现有政策规定，若个人持有住房不足两年对外销售，过去需按照 5%的征收率全额缴纳增值税，现在则变为按 3%的征收率缴纳。这一调整直接降低了房屋出售环节的税费成本。

假设房屋出售价格为 100 万元，但持有未满两年。在过去的政策下，按照 5%的征收率计算，增值税税额相对较高，即5万元，给房东带来较大负担。而新政策实施后，按 3%的征收率计算，税费成本明显降低，即变为3万元，直接减少了2万元，有效减轻了房东的经济压力。也使得房屋出售的成本快速下降。

另外，此次对于购买两年以上的住房对外出售，明确免征增值税。不过这个表述和过去是一样的。早在 2024 年相关政策就已明确对两年以上的住房出售免征增值税，即便在北上广深等大城市也是不征收的。这意味着此次政策调整对持有两年以上住房对外出售的情况并无实质性影响，该群体继续享受免征增值税的优惠政策。

对于政策的影响，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，首先是减轻房东负担，促进市场流通。征收率下调直接降低了房屋出售成本，减轻了房东的经济负担。这有助于提高房东出售房屋的积极性。对于一些因税费成本较高而犹豫是否出售房屋的房东来说，新政策可能成为推动其做出决策的重要因素。

同时其可以更好满足改善型住房需求。当房东出售旧房的成本降低后，他们更有能力和意愿将旧房出售，进而换购新房。这种换购行为不仅满足了个人对居住品质提升的需求，也促进了房地产市场从存量房向新房的流动，推动整个房地产市场的升级与发展。所以是支持改善型需求的重要支持政策，也是有助于促进新房尤其是大户型新房项目的去库存。

当然类似税费成本减负也对买家带来积极影响。若是认购一些次新房项目，过去增值税较高，或会转嫁到购房者成本上。而现在此类成本转嫁的可能性更小了。所以有助于间接使得买家的成本降低，带来住房消费的活跃。

从宏观和市场层面来看，通过降低二手房出售成本，能够促进二手房市场的活跃，也使得一二手房联动的效应更加明显。而二手房市场的活跃又会带动新房市场的发展，形成良性循环，即带动一二手房联动。所以本身也是有助于促进市场循环机制的畅通和市场的向好发展。

采写：南都·湾财社记者王艳玲