北京房产律师：90年代买的农村房，买家后来迁入本村，合同有效吗？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告赵某诉称：1996年2月1日，其与被告李强签订《立卖房字据》，约定以6000元价格购买位于某村的一号院（含正房五间等附属设施）。合同签订后，赵某支付全部购房款，李强于1996年4月底将房屋交付，赵某自此居住使用至今。

李强系李父与吴母之子，另有三名兄弟姐妹：李梅、李军、李涛。李父早年去世，吴母后亦离世。一号院所对应的集体土地建设用地使用证登记在吴母名下。

李强承认：出售房屋时未告知母亲及其他兄弟姐妹，售房款由其个人收取，母亲直至去世并不知晓房屋已出售。

李梅、李军、李涛共同提出抗辩：

赵某购房时并非本集体经济组织成员，不具备购买农村房屋的资格；

李强并非房屋所有权人，无权处分父母遗产；

该买卖行为侵害了其他法定继承人的合法权益，应认定无效；

赵某明知房产证登记人为吴母，仍与李强签约，不构成善意取得。

赵某回应：

其配偶为本村村民，婚后即迁入该村生活；

李强当时实际居住在一号院，且作为家中唯一儿子，具有表见处分权；

交易经村委会见证，并加盖公章，具有公信力；

自1996年起持续占有、使用房屋近三十年，并曾对房屋进行翻建。

裁判结果

法院作出A号民事判决：

✅ 确认赵某与李强于1996年2月1日签订的《立卖房字据》有效；

✅ 一号院内正房五间归赵某所有。

其他继承人要求返还房屋的主张未获支持，法院指出其可另行向李强主张损害赔偿。

法院说理

合同效力不受买受人初始身份影响

虽然赵某在签约时非本村集体经济组织成员，但其于1997年将户籍迁入该村，成为合法成员。房屋及宅基地始终未流转至村集体以外，未损害集体经济组织权益。村委会作为基层自治组织，对交易予以见证并盖章确认，进一步强化了合同的合法性。因此，该买卖协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。

买受人符合善意取得的法定要件

根据《物权法》第一百零六条（本案适用民法典施行前法律），善意取得需满足：受让时善意、支付合理对价、完成交付。

李强长期居住在一号院，且为李父与吴母唯一儿子，赵某有合理理由相信其有权处分房屋；

6000元的交易价格符合1996年当地农村房屋市场行情；

房屋已于1996年实际交付，赵某持续占有使用近三十年，并进行了翻建；

村委会工作人员作为中证人签字并加盖公章，增强了交易的公信力。

综上，赵某构成善意取得，依法取得房屋所有权。

其他继承人长期未主张权利，视为怠于行使权利

自1996年房屋出售后，李梅、李军、李涛在近三十年间未对房屋状况进行查看，亦未就房屋权属提出任何异议。即便其中一人户籍仍登记在一号院，也未在此期间主张相关权益。法院认为，其长期不行使权利的行为，已超出合理维权期限，现主张返还不予支持。

无权处分不影响合同效力

李强未经其他继承人同意擅自处分父母遗产，属于无权处分行为，但这仅影响其与其他继承人之间的内部责任分配，并不导致买卖合同无效。其他继承人可依法向李强主张侵权责任或损害赔偿，但不得对抗善意买受人。

律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

购房后取得本村户籍，可补正交易合法性

北京法院普遍认为，若买受人在购房后及时将户口迁入本村，且长期稳定居住，可视为对初始资格瑕疵的有效补正。

村委会的见证具有关键证明作用

村委会作为宅基地管理主体，其参与见证或盖章，是判断交易是否获得集体认可的重要依据，建议保留相关文件原件。

善意取得适用于农村房屋买卖

即使出卖人非登记产权人，只要买受人不知情、价格合理、长期占有、有村集体背书，法院可能支持确权。

继承人应及时主张权利

对父母遗留房产的处分行为，若长期未提出异议，可能被认定为默认或放弃权利。建议继承人尽早核实房屋状态，必要时通过法律途径维权。

擅自处分遗产的责任由处分人承担

其他继承人应向擅自出售房屋的家庭成员追责，而非要求善意第三人返还财产。

重要提醒：北京郊区存在大量上世纪90年代的农村房屋买卖纠纷。若您涉及类似情况：

作为买方：尽快提起确权诉讼，保留居住、缴费、翻建及村集体认可的证据；

作为继承人：发现房屋被擅自处分后，应尽早主张权利，避免因时间过长丧失胜诉可能。