小区业主拒交物业费，收到律所催收短信称“将申请冻结同等价值财产”，物业回应

近日，承德市双滦区行宫小区的业主向红星新闻记者爆料，小区内有很多未交物业费的业主近日收到同一家律师事务所发来的催收短信，内容含有“诉前将核查产权人所有账户，提前申请冻结同等价值的财产或金额”的表述，这让业主觉得被威胁了。业主表示，拖欠物业费是因为觉得小区物业服务质量不高。 12月29日，涉事小区物业方相关负责人表示，整个小区有一千多户业主，其中有五六百户存在拖欠物业费情况，该负责人承认公司联系律所对拖欠物业费的业主进行了短信催收。

▲涉事小区系老旧小区

对此，红星新闻记者采访的律师表示，倘若物业公司通过法律途径提起诉讼追讨物业费，是可以按照法律规定的程序进行相应的财产保全的。缴纳物业费同时督促物业公司履职尽责并不矛盾，业主和物业公司都应当按照物业服务合同的约定全面履行自身的义务。在收取物业费的时候，各方也可以根据具体情况进行协商，没有必要进一步激化矛盾。

业主讲述：

未交物业费收到律所催收短信：

“将核查账户，提前申请冻结同等价值财产”

王女士的父亲就居住在涉事小区。据王女士介绍，她们一家2002年左右入住该小区，小区没有业主委员会，此前每平方米的物业费是两毛钱，但自从2023年换了新物业公司后，该物业公司单方面将每平方米的物业费涨到4毛钱，物业此举让很多业主不满，因此拒交物业费。

王女士承认自己家里也拖欠了物业费，原因是此前家里暖气管道严重漏水，家人为此事找到物业公司，物业公司说不归他们管，让去找供热公司，供热公司又称该物业公司管，最后无奈之下只好自己出钱进行了维修。

▲业主收到的催收短信

此外，王女士认为小区里没有安装监控、门禁等设施，时有住户家中财物被盗的情况发生，整体物业服务质量不高。前不久，小区一些拖欠物业费的业主陆续收到一家律所发来的催收短信。王女士提供的催收短信截图显示：“拖延免除不了物业费，我方诉前将核查产权人所有账户，提前申请冻结同等价值的财产或金额。”还有的业主收到的催收短信中写到“后期不排除请律师以诉讼维权，请今明两天结清欠费”等。

有业主认为，这样的催收短信带有威胁性质。

物业回应：

小区有五六百户业主欠费

承认公司联系法务进行短信催收

12月29日，红星新闻记者致电涉事小区的物业服务中心，一位王姓负责人表示，公司年底整理账务，梳理出小区拖欠物业费的业主名单并交给公司统一催收，他承认公司联系了法务对拖欠物业费的业主进行短信催收。

对于业主质疑物业公司单方面上涨物业费一事。该负责人表示，此前物业费每平方米两毛钱是当时小区内部物业公司自己定的价，这家物业公司在2023年退出后，新物业公司进场并按照市场定价按每平方米4毛钱收费，物业费高的业主每年400元左右，低的一年不到200元，但有的业主至今长达三年都没交物业费，“大概有五六百户（拖欠物业费）”。

对于业主质疑物业服务质量的问题，该负责人表示，涉事小区是有着20多年历史的开放式老小区，四通八达，没有大门，也不便管理，小区里确实没有安装监控，物业平时主要负责小区清洁卫生、清理污水池等，如果业主交了物业费，可以免费帮业主通下水道以及帮助解决水龙头坏了这种事情。

对收到催收短信仍未交费的业主是否会采取其他措施，该负责人表示到时公司法务会处理，自己主要负责小区的卫生和排查小区安全隐患等。

律师观点：

物业公司提起诉讼追讨物业费

可按照法定程序进行相应财产保全

四川一上律师事务所合伙人林小明律师认为，如果物业公司依法签订了物业服务合同并提供了相应的物业服务，那么就有权利按照约定收取相应的物业管理费。根据法律规定，物业服务内容主要包括建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维修等服务，若物业公司没有承诺或与业主约定提供其他服务，那么其尽到了前述的物业服务内容，则按照法律规定，业主应当支付物业费，也就是说，业主拒交物业费的抗辩理由若非法律规定的或者超出物业服务内容的话，则其抗辩理由很难成立。

另外，根据《民法典》规定的“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，也就是说，物业公司所订立的前期物业服务合同或者物业服务合同从程序到内容都合理合法的话，那么就对全体业主有效。当然，若物业公司单方面涨了物业费，没有经过业主委员会或者业主大会同意，则对业主来说不应当产生效力。倘若物业公司通过法律途径提起诉讼追讨物业费，是可以按照法律规定的程序进行相应的财产保全的。

林小明认为，缴纳物业费同时督促物业公司履职尽责并不矛盾，业主和物业公司都应当按照物业服务合同的约定全面履行自身的义务。在收取物业费的时候，各方也可以根据具体情况进行协商，没有必要进一步激化矛盾。

四川纵目律师事务所张柄尧律师表示，物业公司提供物业服务后，业主遵照合同约定及时支付物业费，这是业主的合同义务。若业主未及时缴纳物业费，物业公司自身或委托律师事务所等采取短信催收乃至诉讼等方式追讨物业费，这属物业公司正当行使权利，包括催收短信中提到的提前申请冻结同等价值的财产或金额，这也属正常的诉前或诉讼中财产保全行为。

对于物业公司提供物业服务达不到合同约定部分，业主可在诉讼中提起反诉，要求物业公司承担对应责任。另外，由于涉事小区迄今为止仍未成立业委会且此前曾更换物业公司，并同时提高物业费标准。通常而言，包括更换物业公司、提高物业费标准均属重大事项调整，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，若不符合前述要求，相关行为的效力则存在问题。

红星新闻记者 王超

编辑潘莉

审核 王光东