陕西
北京御林湾
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摩尔线程上市后，市值一度高达4400亿，那两天，望京的所有中介都在朋友圈宣传这个公司，因为
它的办公地点在望京。
这是望京这几年产业方面极少的亮点之一。
以阿里和美团为代表的互联网巨头，曾经是推动望京房价上涨的发动机，但近几年处于收缩状态，比如有统计2023年望京的互联网行业岗位数量同比上年下降42%，平均薪资下降18%。
望京的房价从2021年见顶后，真的是跌麻了。
高点房价下跌40%的小区，比比皆是。
比如望京核心次新小区-保利中央公园，最新成交的134平四居，总价1122万，成交单价约8.35万/平，高点跌幅达
43%！
过去北京整个东北部的新盘，都靠蹭望京来吃饭。
无论是距离5公里的酒仙桥、7公里的孙河、前苇沟、金盏、10多公里的东坝，还是15公里的顺义，都宣传自己是望京的后花园。
但距离最近的还是
仅有3公里的崔各庄和奶西。
崔各庄板块，因为道路迂回，只是直线距离望京近，实际出行并不近，配套迟迟不能落地，2021年开盘的四个新房项目，至今还有3个还在苦苦挣扎，不得不说，朝阳规划的兑现能力令人堪忧。
奶西板块，在崔各庄之后登场，很快凭借产品力更新压过崔各庄。
随着中建宸园一炮走红，望京樾、宸园都卖得很好，但后开盘的两个项目就没吃上热乎的，开盘两三年了，望京国誉府网签率41%，望京云尚网签率35%。
奶西板块定位是改善新房，平均单价在8万+：
- 望京国誉府，容积率只有1.4，只有180平米和200平米的四居大平层，网签均价9万。
- 中建宸园，洋房+叠拼别墅，容积率1.4，户型是170平的四居，210平米的五居，网签均价8.8万。
- 金隅望京云尚，7-8层的洋房+10-17层的小高层，期房网签均价8.2万，现房网签均价7.8万。
- 望京樾，102-155平米三居四居，网签均价8.1万。
中建宸园交付后我看过两次，绝对是北京的顶级交付，品质非常高。
但即使品质这么好的小区，这么低的容积率，都是豪宅产品，一样难逃破发。
宸园网签均价8.8万，二手房已经成交了三套，均价7.2～7.4万之间，破发率约为
雪上加霜的是，本就惨淡的奶西板块，现在又迎来了一个低价砸盘的大家伙：
【御林湾】
御林湾号称“价格屠夫”，预计价格比区域最高价低30%，项目于2017年拿地，因此土地成本很低。
项目的位置位于望京樾的南边，分为南区和西区，总计体量约1500套房源，几乎等于之前奶西四个项目的总和。
项目最大的亮点是毗邻亚洲最大的湿地公园-温榆河公园，除此之外配套并无太多亮点，交通上距离地铁站较远。
教育配套有国资中心幼儿园、芳草地国际学校东洲校区、北京八十中温榆分校。
医疗配套周边有公立医院朝阳妇幼保健院北部院区、中日友好医院（规划中）、航空总医院等。
御林湾的北侧是东洲家园、望京云尚、芳草地国际学校。
324地块（南区）规划12栋住宅楼，323地块（西区）规划3栋住宅楼及商业配套，目前为全面封顶准现房。
南区除了商品房住宅，还有两个公租房组团。
项目有两类产品：高层和洋房。
南区为18-25层的高层产品，容积率2.23，近百米楼间距，有90平米、125平米、140平米和155平米四个主要户型，总价范围约600万-1000万元。
西区为6-7层纯洋房，只有三栋楼，容积率仅1.3！一共76套房子，都是大户型，213-220平米的洋房，大四居，低密洋房，总价约1600万-1700万元。
按照上面的总价折算成单价，高层均价为6.5万元/平米，洋房均价为7.7万元/平米。
但这个价格并非最终价格，预计开盘会有优惠，最低应该会见到5字头。
项目产品规划的亮点包括：
- 60米面宽归家大门+玻璃幕铝板外立面+尊崇五进归家+自建2.3万m双商业
- 300米超级环廊五大功能区+儿童区+宠物区+活动区+会客区+书吧区
- 百米楼间距，8.6万m2园林景观，三大会所，现浇工艺品，营造奢阔从容的生活体验。
项目因为拿地早，规划报规也早，产品力上明显落后现在新房项目。
其户型设计上普遍存在缺角，暗卫，客厅面宽窄等问题，小户型甚至不是通透的，得房率在加赠送后只有约82%。
12月份，项目做了一次调规，外立面从原定的石材材质，换成了“玻璃+铝板”，相当于稍稍减配，更加说明御林湾要走性价比的道路了。
项目并没有太多的优势，但有个特殊的亮点值得关注：
一层送花园，户户送仓储。
项目地面向上抬升三米，1层相当于正常的2层，下跃的地下室相当于正常的一层，因此下跃户型值得关注。
综合来看，项目产品竞争力稍显不足、整体配套一般、还有公租人才房混居的问题。
此外它还要面对奶西存量项目、望京二手房、新北苑国资抛盘、以及距离2KM的第四代新房歇甲村“国贤府”的竞争。
所以项目除了低价销售，做好“价格屠夫”，几乎没有更好的选择。好在其土地成本低，有足够的底气去释放价格优势。
御林湾对于中建宸园这样的超高品质豪宅来说，影响并不大，虽然宸园已经破发了。
但对于望京樾这样的普通刚改小区，就压力巨大了。
如果项目能下沉到单价6万/㎡左右，甚至5字头，那性价比就可以一战了。
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