物业费降了！楼市又一变局

2025年最后一天，先别顾着跨年，看看你手机里那笔每月必扣的物业费，它正悄悄跳水：武汉高端盘从3.8元/㎡降到3.16元，上海滨江豪宅从13.6元/㎡砍到10.5元，最离谱的是广西柳州直接出现“0元物业费”，物业靠团购酸菜鱼和上门洗猫把钱挣回来。降价潮席卷全国超20城，平均跌幅20%—35%，部分小区直接腰斩。这哪是打折，分明是物业公司的“生存游戏”。

物业公司撤场

物业费降价潮的背后，不少物业企业撑不住了，开始陆续宣布“撤场”。

中海物业今年就彻底退出了鄂州双创之星小区，不再提供服务。

背后的原因很扎心，这个小区从2023年3月起，因为入住率太低，业主们累计欠缴了 59.59万元物业费，项目一直亏着钱，公司实在没资金再垫钱运营了。

这可不是个别小区的“小打小闹”，全国范围内的物业费，都在明显降价。

中指研究院发布的《2025年中国物业服务价格指数研究报告》显示，2025年12月，北京、上海、杭州、苏州等二十个重点城市的物业服务均价，是2.72元/平方米/月。对比去年同期，下跌了0.23%；对比上个月，也下跌了0.09%。

物业费跳海的原因

一是房子太多，物业抢饭碗。全国住宅待售面积同比增22.5%，新房卖不动，存量小区就成了香饽饽。谁贵谁出局，新盘越来越少，物业公司却还在扎堆。以前是物业说了算，业主没什么话语权。现在竞争太激烈，物业公司想要留住业主，只能一边降价，一边把服务做得更到位。

二是政策帮业主“砍价”。江苏、青岛、兰州新区规定空置房物业费直接打5—7折，房子空着也要交钱，但只交一半，物业收入瞬间塌方。重庆、青岛、武汉等城市，陆续出台了物业费指导价政策，尤其是针对业主大会成立前的“前期物业费”，明确划定收费上限，从源头规范了不合理收费。比如重庆从2024年6月起，就实行了前期物业费政府指导价；武汉新洲区也对住宅前期物业费实行指导价管理。这些政策，从制度上牢牢管住了物业费“乱涨价”的口子。

三是业主学会维权。重庆、武汉几十个小区超20%业主联名，不换物业就降物业费，一投票就砍40%，开发商背景再硬也顶不住民意。

降价之后，物业靠什么活着？答案是把“收租”改成“收服务费”。基础保洁、保安按政府指导价锁死，想多赚钱？行，代收快递、家政、社区团购、宠物托管、老人陪诊统统单点计费。柳州那家“0元物业”就靠社区电商月流水破百万，毛利比收物业费高多了。科技也上场刷脸：机器人扫地、AI门禁、无人清扫车，一台机器顶替仨保安，成本直线下降，80%头部公司已经把数字化写进KPI。

未来格局就三句话：

1. 物业费越来越像“机票裸票价”，基础服务降到底板，增值服务随便加购；
2. 不会玩社群、不会做电商、不会搞数字化运营的物业，将被低价反噬，最终退出小区；
3. 行业从“靠房价躺赚”进入“靠服务内卷”，好服务才能换来业主自愿掏钱，劣质公司被淘汰只是时间问题。

总之，物业躺着挣钱的年代已经过去，未来可能会有更多的新套路。