杀死昌平楼市的，还是昌平

虽然咱大昌平有天成的地理优势，抓住海淀，拉着朝阳，咱不缺刚需，但是架不住，新地，旧地，新房，二手房一起来，人不够分了。

2026年，将是昌平最卷的一年。

为啥敢这么说？

昌平楼市正扛着三座大山，每一座都压得市场喘不过气。之前咱们写过稿子京楼四大威胁，光昌平占三个。

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第一座，限竞房库存井喷。当年扎堆入市的限竞房项目，如今全扎堆在二手房市场降价甩卖，价格卷到没朋友；

第二座，回迁房集中下证。手握房本的回迁房业主，直接以“地板价”冲进市场，性价比碾压一众新房；

第三座，海量供地持续进场。2025年土拍刚落幕，2026年的供地清单又在路上，新盘一个接一个冒头，供需彻底倒挂，不卷才怪。

数据不会骗人，截至2025年底，昌平在售新房库存压力拉满。当然了也有捡漏房源出来，不太追求楼层想要性价比的可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有特价房和购房返现哦~

朱辛庄、回龙观这些流量板块，改善大户型库存积压严重，特价房也是轮番轰炸；

沙河高教园更不用说，住总清樾府单盘库存就超500套，去化周期长得让人头疼；

南邵、北七家的低密改善盘，更是靠着降价才能勉强走量。

2026年的昌平楼市，就是一场“存量绞杀战”。

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作为昌平南最闪耀的三颗星，朱辛庄、东小口、歇甲，2026年就可以随便挑了。

这三位后来者们，在这场抢人大战中显然有后发优势，最近也传出了这两个项目的小道消息。

歇甲地块，网传78平三居起步，90平三居，110平四居，130平四居，单价6万多，400多万就能上车，而且也是正经的四代宅，得房率不会低。

东小口网传也是小面积开路，有90平的三居交个朋友，也是四代宅高得房率。

这波昌平南新房400多万直接横扫昌平的立水桥二手和沙河、南邵的新盘，走下游的路，让下游无路可走。

我反复强调了，2026年开发商向下兼容是主流，中海同仁堂、中建歇甲、建工花乡。

后续还会有更多开发商加入，

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接下来逐个拆解，先看歇甲地块，这是2026年昌平楼市的“潜力王”，主打“低总价+高规划+近朝阳”，妥妥的刚需改善双杀。

首先价格是王炸，预计均价6万多/㎡，78平三居400多万就能拿下，这个总价不仅在昌平能打，放到隔壁朝阳新北苑、奶西板块更是降维打击，歇甲的三居总价居然和新北苑两居还便宜，刚需很难不心动。

特别是朝阳东北部刚需确实无新房可买，歇甲正好填补空白。

交通更是顶配，双轨交汇的天通苑东站就在1公里左右，17号线直达望京、国贸，18号线连通回龙观、上地，不管是去互联网大厂还是城区核心，通勤都方便。

生态也没得挑，温榆河公园、清河营郊野公园环伺，700米就能到温榆河公园。

当然短板也很直接：

现状城市界面一般，周边以空地和天通苑的老底商为主，大型商超稍远，虽然规划亮眼，但完全成熟还需要时间，对着急入住、看重当下便利的人来说，得有耐心等板块成长。

所以结论是，缺点不影响歇甲成为2026年昌平最看好的板块之一。想蹲的同学可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有特价房和购房返现哦~

东小口的核心优势就是“成熟+西二旗通勤红利”。

周边全是次新小区，超市、菜市场、医院、学校这些生活配套早就配齐了，不用像买新区那样，等三五年才能享受到便利。

产品上80多平三居起步，得房率比当年的限竞房还高，

关键价格还降了——当年周边限竞房卖5.8万/㎡，现在新房直接低于这个价，性价比拉满。

但短板也很明显：周边存量次新太多，二手房市场里，当年的限竞房业主都在降价甩卖，新房想突围，除了价格和得房率，还得在物业、户型细节上多下功夫，不然很容易被二手房截胡。

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聊完优缺点，咱再分析客群画像，看看谁会买这两个盘。

买歇甲的，是400万级刚需+朝阳外溢改善。

刚毕业没几年的年轻人、准备结婚的小两口，预算有限想一步到位买三居，对配套兑现有耐心，看重低总价和未来潜力；

还有新北苑、老北苑的置换客，不想承担高房价，又想保留近朝阳的区位优势，歇甲的价格和规划刚好满足需求；

另外天通苑的改善客群，也会被这里的高品质住宅和完善配套吸引。

买东小口的，大概率是西二旗、望京的跨区刚需+昌平本地置换客。

比如在西二旗上班的码农、望京的职场人，不想在核心区挤老破小，又想住得舒服、配套成熟，东小口的成熟度和通勤便利性刚好戳中痛点；

还有昌平本地的置换客，想从老房子换个得房率高的新房，熟悉的周边环境也让他们更安心。