婚前共同出资买房，离婚时分割惹争议！法院如何判？

案例回顾

在离婚案件中，房产分割往往是当事人最为关注的焦点问题之一。当房产为婚前共同购买，离婚时未作处理，且因客观条件无法正常交易时，房产分割将变得更加复杂。

王某（男）与李某（女）于2016年恋爱期间共同出资购买了一套商品房，总价300万元。王某出资180万元，李某出资120万元，房产登记为两人共同共有。2018年，二人登记结婚。2021年，因感情破裂，双方协议离婚。

离婚协议中，双方对车辆、存款等财产进行了分割，但对该套房产仅约定"另行协商处理"。离婚后，双方均未居住该房屋，也未就房产分割达成一致意见。

案件结果

王某向法院提起离婚后财产纠纷诉讼，请求分割该房产。法院经审理后作出如下判决：

1、 关于房产性质认定

法院认定，该房产系王某与李某婚前共同出资购买，登记为共同共有，属于双方按份共有的婚前财产，而非夫妻共同财产。根据双方出资比例，王某享有60%的产权份额，李某享有40%的产权份额。

2、 关于房产分割方式

鉴于房产因客观原因无法正常交易，法院采用"折价补偿"方式分割房产：

1. 委托评估机构对房产市场价值进行评估，确定该房产现值为350万元。

2. 考虑到王某已清偿全部夫妻共同债务，且出资比例较高，判决房产归王某所有。

3. 王某应向李某支付房产折价款140万元（350万元×40%）。

三、关于债务清偿与房产分割的关系

王某清偿的50万元夫妻共同债务，属于为双方共同利益所负债务。李某应承担50%的还款责任，即25万元。该笔款项从王某应支付给李某的房产折价款中扣除。

综上，王某实际需支付李某115万元（140万元-25万元）。

四、关于无法交易房产的处理

法院判决房产归王某所有，但明确在房产限制交易条件消除前，暂不办理过户登记手续。王某支付折价款后，即取得房产的实质所有权，待交易条件满足时再办理过户。

最终，双方服判息诉，案件得以解决。

泽达分析

一、婚前共同购买房产的性质认定

根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产。本案中，房产系双方婚前共同出资购买，登记为共同共有，该房产属于双方按份共有的婚前财产，而非夫妻共同财产。

在离婚后财产分割中，应按照双方出资比例或约定确定各自的产权份额。本案中，王某出资60%，李某出资40%，法院据此认定双方的产权份额比例，符合法律规定。

二、无法正常交易房产的分割方式

当房产因客观条件无法正常交易时，分割方式应灵活处理：

1. 折价补偿方式：由一方取得房产所有权，并向另一方支付相应份额的折价款。这是司法实践中最常见的处理方式。

2. 实物分割方式：适用于可分房产，如联排别墅、可分层的房产等。但大多数住宅房产不可实物分割。

3. 变价分割方式：将房产拍卖、变卖后分割价款。但本案中房产无法正常交易，此方式不适用。

4. 暂时按份共有：在房产无法交易且双方均不愿取得所有权时，可判决继续按份共有，待交易条件满足后再行分割。

三、债务清偿与房产所有权的关系

一方清偿夫妻共同债务，并不直接导致房产所有权变更。根据《民法典》第一千零八十九条规定："离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。"本案中，王某清偿的50万元夫妻共同债务，属于为双方共同利益所负债务，李某应承担相应的还款责任。法院将李某应承担的债务份额从房产折价款中扣除，是正确的处理方式。

需要注意的是，债务清偿是债权债务关系，而房产分割是物权关系，两者性质不同。清偿债务方不能直接以清偿债务为由主张取得房产所有权，但可在房产分割时作为考量因素。

四、法律救济途径

当房产无法正常交易时，当事人可通过以下途径寻求法律救济：

1. 诉讼分割：向法院提起离婚后财产纠纷诉讼，请求分割房产。法院可根据实际情况作出判决。

2. 协商调解：双方可协商达成房产分割协议，明确房产归属、折价款支付方式等，并可申请司法确认，赋予协议强制执行力。

3. 申请财产保全：如一方有转移、隐匿、毁损房产的可能，可向法院申请财产保全。

4. 执行程序：判决生效后，如一方不履行，可申请法院强制执行。法院可采取查封、扣押、冻结财产等措施。

律师寄语

离婚房产分割是离婚案件中的难点问题，尤其是当房产存在特殊情况时，处理起来更为复杂。基于本案分析，我们提出以下建议：

一、离婚时及时处理房产

离婚时应全面清点财产，包括婚前共同购买的房产。建议在离婚协议或判决中明确房产分割方案，避免遗留问题。如房产因客观原因暂时无法分割，也应约定处理原则和时限。

二、正确区分债务清偿与财产分割

夫妻共同债务的清偿与房产分割是两个不同的法律关系。一方清偿共同债务后，可向另一方追偿其应承担的份额，但不能直接主张取得房产所有权。在诉讼中，可将债务清偿情况作为房产分割的考量因素。

三、灵活应对无法交易的房产

当房产因客观条件无法正常交易时，不必拘泥于"出售分割"的传统思维。可采取折价补偿、暂时按份共有等方式处理。重要的是明确产权份额和归属，价款支付可分期或附条件。

四、保留证据，防范风险

在房产分割过程中，应注意保留以下证据：1. 购房合同、付款凭证；2. 房产登记信息；3. 离婚协议或判决书；4. 债务清偿凭证；5. 沟通协商记录等。这些证据在诉讼中至关重要。

五、寻求专业法律帮助

房产分割涉及《民法典》物权编、婚姻家庭编等多重法律规定，专业性强。建议咨询专业律师，评估法律风险，制定合理方案。尤其是涉及无法正常交易的房产，更需要专业指导。

婚姻关系的结束，应是理性与公平的结合。妥善处理财产分割，不仅是对过去的交代，也是对未来的负责。在法律的框架下，通过合理方式解决争议，才能让双方真正开始新的生活。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 剪兆华