姐弟间借名买房无公证，法院不认可赠与关系｜北京房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

赵敏与赵强系姐弟。2015年，赵敏因不具备购买两限房资格，与赵强协商后，决定以赵强名义申请购买政策性住房。

同年12月18日，赵强作为买受人与甲房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买一号房屋，总价965,608元。

房款由赵敏及其子赵阳通过银行转账全额支付。房屋交付后，由赵阳签约装修并对外出租，租金、物业费、供暖费均由赵敏一方承担。

2019年4月，一号房屋登记至赵强名下。

赵敏提交一份《赠与协议》及《承诺书》，称赵强曾书面承诺：

“房屋实际归赵敏所有，待可过户时无偿协助办理；若无法过户，则返还全部购房款并按年利率24%支付利息。”

2021年8月，赵强提出收回房屋自住，赵敏配合腾退。此后赵强装修入住至今。

2024年，因房屋已具备过户条件，赵敏多次要求赵强配合过户未果，遂起诉：

请求判令赵强返还购房款965,608元

支付利息211万余元（按年息24%自2015年起算）

赵强辩称：

双方从未签署《赠与协议》或《承诺书》，文件系伪造

实际为姐弟间无息借款，同意返还本金，但不认可利息

若赵敏坚持主张赠与关系，应承担举证不能后果

庭审中，双方均未申请对《赠与协议》《承诺书》进行笔迹鉴定。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回赵敏的全部诉讼请求。

仅有出资+管理行为，不足以证明存在借名买房或赠与合意；关键书面证据真实性存疑且未鉴定，主张无法成立。

三、法院说理

法律关系定性错误

赵敏主张本案为“赠与合同纠纷”，但赠与合同需赠与人自愿无偿转移财产所有权。

本案中，房屋从始至终登记在赵强名下，赵敏未能证明赵强有真实赠与意思表示。

关键证据真实性无法确认

《赠与协议》《承诺书》虽由赵敏提交，但赵强否认签署，且双方均放弃笔迹鉴定。

根据“谁主张谁举证”原则，赵敏应承担举证不能的法律后果。

出资不等于所有权

虽然购房款、装修费、物业费由赵敏一方支付，但出资行为可基于借款、赠与、家庭帮扶等多种法律关系，不能直接推定房屋归出资人所有。

借名买房未被主张，亦无充分证据支持

赵敏在庭审中称最初是“借名买房”，但最终以“赠与合同”起诉，逻辑矛盾。

且借名购买政策性住房（两限房）本身存在合法性风险，法院对此类主张审查极为严格。

利息主张无合同依据

即便按民间借贷处理，双方未约定利息，依法视为无息借款，24%年息主张无法律依据。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

借名买房风险极高，尤其涉及政策性住房

两限房、经适房等保障性住房，禁止借名购买。即使有协议，法院也可能以“损害社会公共利益”为由认定无效。

仅有转账记录和管理行为，无法确权

出资、装修、收租等行为，在亲属间可能被解释为“帮忙”“借款”“临时使用”，必须有明确书面约定（如借名协议、代持协议）。

关键文书务必保留原始签署过程

本案中，《赠与协议》若真实存在，却因未做笔迹鉴定而失去证明力。

✅ 建议：重要协议签署时全程录像、第三方见证、同步公证。

不要混淆法律关系

同一事实不能既主张“借名买房”，又主张“赠与”。诉讼策略需统一，否则易被法院认定为“举证混乱”。

亲情不能替代法律保障

姐弟、父子、夫妻间的房产安排，若无书面约定，一旦反目，出资方极可能“钱房两空”。

重要提醒：

北京法院对借名买房（尤其政策房）持高度审慎甚至否定态度。

如确需操作，务必咨询专业律师，评估合法性，并签署完整、可执行、可举证的法律文件。