年末上海楼市火力全开 四大央企争夺年度“销冠”

2025年收官在即，上海楼市“销冠”花落谁家？

中房报记者 付珊珊 上海报道

临近年末，上海楼市迎来一波供应与成交的“双高峰”。

自12月中旬起，上海楼市推盘节奏明显加快，仅12月15日至21日一周，商品住宅新增供应面积达11万平方米，环比增长101.24%。据网上房地产统计，12月最后一周，全市共有16个新盘集中入市，其中5个项目备案均价超10万元/平方米，高端市场成为头部房企冲刺年度业绩的主战场。

机构数据显示，截至今年前11月，华润置地以417.9亿元全口径销售额暂居上海房企销售榜首，保利发展以395.8亿元紧随其后，招商蛇口以387.8亿元位列第三。而去年在上海单城实现700多亿元的“销冠”中海地产，今年前11月在上海销售额为183.3亿元，排名第九。

不过，这些业绩和排名均是暂时的。在这场年度收官战中，华润置地、保利发展、招商蛇口、中海地产四大央企展开激烈角逐，力图锁定上海楼市的年度“销冠”。

四大央企年末冲刺 高端项目成主阵地

尽管前11月在上海销售额领先，华润置地并未放缓冲刺步伐。

其年末主力项目澐启滨江以CAZ一线滨江资源为核心卖点，主打125平方米三房，起步总价约1600万元，凭借超大阳台、定制精装等产品亮点，首批122套房源收获273组认筹，认筹率超过220%，为华润置地稳住业绩榜首位置注入强心剂。

中海地产则是借助双产品系联动，押注上海高端豪宅市场。12月19日，中海地产在上海普陀真如板块的中海环宇玖章项目启动认筹，首日10小时吸引逾120组客户，认筹率突破130%。这一项目热度还未散去，中海地产又将全国“地王”安澜上海项目摆上台面。

“安澜上海”作为全国总价“地王”项目，首批211套房源备案均价17.88万元/平方米，虽略低于此前市场预期，但仍为同期单价最高项目。该项目采取差异化定价策略，部分房源均价约16万元/平方米以降低“上车”门槛，楼王单价则高达19.31万元/平方米，顶复总价突破亿元。截至认筹首日，项目已获163组认购，最终认筹率达159%。

除了推盘，中海地产还不忘在上海补仓。截至今年前11月，中海地产在上海的拿地金额达到388亿元，位列拿地排行榜第一位。近期，中海地产还联手永业集团斥资超9亿元补仓新天地核心地块，参考板块内翠湖六期的价格，业内预测该项目高层住宅售价很有可能突破21万元/平方米。

目前，中海地产年末上海冲刺主要依赖安澜上海这一项目。该项目首批货值约98亿元，即使全部售罄，但由于项目为联合开发且中海地产持股比例有限，也难以对其年度业绩起到较大拉动作用。

相比之下，作为“安澜上海”的联合开发方之一，招商蛇口前11月销售额与华润差距仅约30亿元，因此该项目也成为其冲击年度销冠的关键筹码。若项目能在年底前实现高去化，招商蛇口有望在最终排名中实现反超。

保利发展在上海年末压轴项目保利·外滩曜位于杨浦滨江，首推64套小高层，备案均价13.5万元/平方米。相比项目整体255套房源的体量，外滩曜此次推盘量并不算大。且面对区域竞争，项目推出95折优惠及车位抵扣券，并启动渠道分销以加速去化。

值得注意的是，在四大央企中，保利发展年末项目端表现相对低调。不过不久前，保利发展上海公司挖来一位具有万科背景的产品大将，这也被业内视为其在产品设计层面蓄力，为后续市场竞争做准备。

豪宅供应放量 上海市场一枝独秀

从四大央企的推盘结构不难看出，高端豪宅已成为其年末冲刺的共同选择。

事实上，12月以来，上海单价10万元/平方米以上的项目供应显著上升，除前述项目外，还包括中粮·北外滩壹号（均价14.39万元/平方米）、外滩瑞府（均价14.85万元/平方米）等标志性楼盘。

据克而瑞数据显示，2025年1月~11月，上海总价在3000万元~5000万元的豪宅成交数量为1006套，占全国重点一二线城市同价位段成交量的48%；总价5000万元以上豪宅成交数量为889套，占比高达76%。这显示出，上海在高端市场的“虹吸效应”持续凸显。

为何上海撑起了豪宅市场“半边天”？

58安居客研究院院长张波认为，高端购房需求中，除居住升级外，资产避险亦是重要动因。以上海部分豪宅项目为例，非沪籍买家占比可达七成，这类客群多兼具自住与资产配置需求。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，在经济转型期，核心城市优质物业的稀缺性与保值能力，使其成为高净值人群的重要选择。

当下，上海豪宅市场迎来一大波供应，而未来仍将处于供应高位。公开报道显示，仅安澜上海及邻近的徐汇东安项目，后续可释放房源约2000套，加之宸嘉发展旗下嘉佰道徐汇等项目，上海高端豪宅供应量增长态势将延续至2026年。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，虽然豪宅市场整体消化无忧，但项目分化将加剧——热门项目仍可能“日光”，但部分项目去化周期可能延长至半年以上。

克而瑞集团董事长丁祖昱则判断，上海楼市已历经两轮探底，豪宅市场底部基本夯实，未来改善型需求将成为市场主要支撑。面对持续放量的高端供应，房企若要在竞争中脱颖而出，仅凭地段优势已不足够，产品创新、服务提升均成为关键。随着市场逐步回归产品本质，那些真正契合高端客群精神诉求与生活方式的项目，才有望在未来的豪宅格局中占据先机。

上海楼市在年末的这一轮豪宅大战，不仅是一场销售额的排名之争，也是房企产品力、运营力的综合较量。2025年收官在即，上海楼市“销冠”花落谁家？市场也在拭目以待。