【楼市年度点评之土地篇】地王频出 民企试水核心地块

2025年土地继续采用多批次、小批量投放的方式，共十批次（最后一批次将在2026年1月组织拍卖活动），几乎每个月都有土拍。全年共成交土地182万平方米（不包含最后一批次），比2024年略有增加。此外，协议出让土地的活跃度也有所提升，不少地块刷新记录。

Point 1

民企敢于拿地 地王频发

1

契合市场、呵护房企

首先，今年土地政策上有微调。10月20日拍卖的6幅地块的出让文件中全面取消了“中小套型比例要求”。一方面，新房市场越来越受改善买家青睐，过多的小户型不一定受市场认同，尤其是一些豪宅聚焦区域，大户型反而更好卖，这也是顺应市场需求做出调整。另一方面，从房企的角度而言，小户型的成本相应比大户型高，房企愿意做大户型。此外，除了个别批次土地供应比较多，大部分时候一批土地拍卖基本在4-6块。土地分散有助于提升房企拿地兴趣，减少资金压力。

2

地王频出

优质土地增多使得今年竞争激烈，不少土地出现高溢价。如果算上非公开市场的地块，很多土地记录在被反复刷新，今年是不折不扣的地王年。溢价率方面，今年有4幅地块溢价率在40%以上。最高溢价率达到46%，而去年最高溢价是40%。豪宅的热销更是强化房企拿优质地块的魄力。

表1：溢价率前5名的地块

数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理

今年2月份，静安寺社区C050101单元095-7住宅用地楼面价，高达161101元/平方米，刷新上海楼板价记录。不过下半年被公开市场中徐家汇地块成交的20万元/平方米刷新，成为全国楼板价记录。全国总价地王则是徐汇的东安路地块，成交总价439.5亿。

表1：楼板价前5名的地块

数据来源：上海土地交易中心 上海中原地产整理

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上半年热，下半年冷

通常上半年拿地，下半年可以销售。到了下半年，不少房企完成拿地指标，而且来不及年内开盘，所以温度略有下降属于正常现象。但是今年第7批土拍底价成交的现象开始增多，最后一批出现只有2幅溢价，7幅底价成交的现象，甚至市区范围的杨浦地块也是底价成交，和大部分中心区有溢价相比形成反差。除了上述提到的原因外，和下半年高端市场销售速度放缓，房企的市场预期有所调整有一定关联。

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分化依旧 冷热不均

这和楼市整体状况有关，上海虽然新房市场表现相对全国而言鹤立鸡群，但是区域分化明显。外环外去化有压力，外环内去化压力小很多。但是，郊区也不绝对都没有机会可言。比如曹路、嘉定新城等等，交易相对活跃。因此，中心区地块大部分都有溢价，甚至成为地王。郊区总体溢价不高，但也不乏一些亮点，比如嘉定区嘉定新城F03A-4地块被招商拿下，溢价率30%；浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元C1A-3、C1A-7地块溢价率41.68%，被联发夺得。

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民企敢于拿地

上海新房市场表现给房企参与的信心，不少房企敢于拿地。典型的是上海本土房企大华集团，该企业拍卖市场拿下两幅地块，甚至其中有一幅是大宁板块的住宅地块。全国楼板价地王也是被民企拿下。说明中心区项目好卖是共识，也给民企很大信心和期待。

Point 2

供需保持稳定 长期看好上海土地市场

上海“安全岛”的意思还会被强化，相对其他城市，上海新房市场表现相对强劲。在投资没有更好去处的前提下，房企资金会聚焦一二线城市，尤其是核心地块，头部房企会始终保持相当高的参与度。因此，上海土地依旧会保持热度。此外，随着“好房子”建设的推进，土地上的一些技术指标不排除进一步优化的可能，给房企更多发挥空间。

当然，基于当前市场总体还是有去化压力，消费信心和预期相对不足的背景下不会加快投放，相反，会更加 精细调控 。既会考虑到投放总量，更会 在区域结构上做进一步管控 。结构性热度还会有。毕竟上海聚焦全国优质资源，因此，只要投放优质地块，必然会受到房企热捧， 明年诞生区域性地王的可能性也不小 。

总之，上海的优质地块依旧是热捧的对象。