曾经非常辉煌的一个板块，如今市场地位下滑很严重，还值得买？

杨浦的控江路板块曾经是辉煌“一条街”，如今抵不过时代洪流，多方面下滑严重。

这里的房子还有优势吗？是否还值得买？未来何去何从？

杨浦被誉为“上海工业的摇篮”，在中国工业化浪潮中占据着举足轻重的地位。

上世纪五六十年代，为适应大规模工业建设与产业工人安置的需要。

上海在全国率先规划建设了一批配套齐全的工人新村，形成了独特的“卫星城”“一条街”社区模式。

比如闵行一条街、张庙一条街、控江一条街，都是那个时期兴起的工人新村社区典范。

本期我们探讨的控江一条街即杨浦控江路板块，就是在这个背景中诞生的。

控江路两旁的工人新村住宅

控江路工人新村住宅在当时非常时髦，产品好、医疗商业学校等配套齐全，只有少数人才能住得上，对周边的吸引力很大。

得益于这种工人新村的修建，给控江路板块留下了很好的配套底子，个别优势保持到现在。

沿着控江路主轴，工人住宅、学校、新华医院/控江医院、商场、杨浦公园等一字排开。

其中新华医院是三甲综合医院，控江医院是二甲综合医院，一个板块集齐了两家大医院。

在控江路、延吉西路/中路、靖宇南路/中路/东路等分布了很多小店，市井气息浓厚。

紫荆广场的前身是鞍山百货，一度是区域商业地标。

这里的居民只需走几步，就能解决大部分生活需求，居住非常方便。

控江路、紫荆广场、新华医院

后来上海市区不断扩大，地铁兴建，把控江路工人新村纳入了市区范畴。

地铁8号线在板块设有江浦路（换18）、黄兴路、延吉中路3个站，去周边的产业区很便捷。

其中从8号线黄兴路站出发，9站可达人民广场；

从18号线江浦路站出发3站可达丹阳路（东外滩产业区）、4站可达昌邑路（陆家嘴北滨江产业区）：

与周边的鞍山、长白、周家嘴路等同期工人新村相比，控江路居住人群的构成更特别、居民层次更高。

鞍山新村虽然同样也很知名，但居住的是偏重钢铁等重工业系统职工；

长白新村规模较小，以轻工、纺织企业员工为主；

周家嘴路沿线住宅布局相对松散，商业配套早期不如控江路集中。

控江路很不同，在规划之初就吸引了大量来自杨浦区内大中型国有企业、设计院所、高等院校及机关单位的职工入住。

这部分居民在当时属于典型的“体制内中产”，享有稳定的福利待遇，普遍具有较高的文化水平与职业声望，对子女教育抱有极高的期望与投入。

正是这种独特的居民结构，给板块奠定了良好的教育资源基础。

板块的控江二村小学创办于1953年，凭借周边高素质家庭持续输送的优质生源，学校成绩长期走在杨浦区前列，是区内公认的名牌小学。

控江二村小学

控江二村小学的毕业生进入优质初中尤其是选拔进入民办初中的比例明显高于普通学校。

地位与声望远超周边同年代工人新村配套学校，与打虎山路第一小学、杨浦小学等一同构成了杨浦公办小学的第一梯队。

所以控江路板块逐渐树立起了一个XQ声誉，XQ房是很多家长追捧的对象。

在福利分房时代和商品房早期，控江路始终是杨浦区的白月光社区，吸引了大量追求便利生活和优质教育资源的家庭居住。

然而时光荏苒，随着住房制度的根本性改革和上海城市发展重心的转移，控江路的光环开始褪色，发展遇到了多方面的困境。

首先是工人新村住宅市场地位下滑比较严重，产品被时代抛弃了，购买价值一直在下降。

房改后迅速迎来商品房时代，工人新村住宅立马被市场边缘化，今天变成了老破小。

控江路板块老破小有很多，同质化非常严重。

普遍存在户型不合理、设施陈旧、缺乏物业管理、停车困难等问题。

控江七村小区

控江路土地开发殆尽，很难更新出商品房，能级受到限制。

板块最新开发的商品房停留在十年前：2016年开发的建发公园首府，身在老破小板块中很掉身价，成交只有9W+元/m²。

少数的几个零几年的商品房如韵都城、东方名园等房龄不断走高、户型设计过时、密度普遍偏高，居住舒适性在下降，成交在6.5-7.2万元/m²。

这些老商品房多为大两房、大三房设计，刚需购买有些吃力，改善有些看不上，流动性低，陷入了一个尴尬的市场地位。

板块缺乏符合现代居住需求的改善型产品，没有次新的城市界面，社区环境也差强人意，很难被新中产选中。

控江路板块部分零几年的商品房小区

随着杨浦新一代中产板块黄兴公园、新江湾城的先后开发，以及五角场副城、杨浦滨江CAZ的打造，控江路在杨浦区内的竞争地位一步步下滑，中产客群逐步流失。

控江路、鞍山一带是杨浦的老一代中产板块，现在地位已经被取代了。

杨浦新中产先是买入了黄兴公园，这是2000年代杨浦开发的中产社区，主打一个公园生态宜居；

然后去了新江湾城，这是杨浦2010年代兴起的又一个中产社区，以湿地生态国际社区著称。

而现在杨浦新中产又流向了杨浦滨江。

杨浦滨江汇聚了杨浦顶级商务、文化与住宅项目，代表了杨浦的未来形象，吸走了更高端的购买力。

如此以来，控江路的中产客群一直在被分流和失血。

控江路曾经引以为傲的“一条街”商业文化也过时了，早已埋没在五角场强大的商圈之下。

那些零星更新的老旧办公楼宇，在杨浦滨江现代化CBD面前也毫无竞争力。

可以说，控江路从杨浦的“中心”滑落为“老城厢”，地位下滑比较严重。

控江路上的部分商办

控江路居住人口老龄化、居民结构固化，缺乏新的年轻产业客群导入，XQ购买价值在减弱、商业和社区活力都在下滑，在整个市场上开始失去竞争优势。

老一代中产多已步入退休年龄，缺乏新一代中产持续导入，板块居民高度老龄化、居住结构固化。

控江路的中产客群不断在流失，留下的多是预算有限的刚需客群或不愿搬离的老年居民。

跟徐汇的田林新村不同，控江路的居民依旧多是当时的产业工人，人口陷入固化。

而田林大多换成了漕河泾码农，人口结构跟控江路不一样。

所以控江路居民消费能力、社区活力和XQ质量也随之下降。

XQ下降同时也是因为生源结构改变了，同时受到了“公民同招”和“民办摇号”的打击，进一步削弱了控江路老破小的价值。

板块原有高知中产家庭普遍步入老年了，子女一代也多已成年并因改善需求外迁。

控江路的老破小总价相对较低，成为不少外来家庭挂户口上学的选择。

生源发生了更替，稀释了原本浓厚的教育氛围，直接影响学校的成绩和升学表现。

上海近年实行“公民同招”和民办学校超额“摇号”，对单XQ的控江二村小学影响较大。

在过去优秀的毕业生可以通过择校进入顶尖民办初中，让控江二村小学口碑很高。

但新规后，选择报考民办初中将面临摇号的不确定性，一旦没摇中，在公办初中录取中又排序靠后，这样风险大增。

于是导致很多家长转战九年一贯制或其它更好的公办双XQ配置。

控江二村小学对口的初中——控江初级中学并不顶尖，在杨浦是三梯队。

在初中XQ房重要性凸显的当下，控江路单XQ属性的短板被急剧放大，没有以前吃香了。

以上所有因素叠加，让控江路的人口结构老龄化、固化，年轻中产家庭导入不足，社区消费能力下降，曾经的书包光环也随之暗淡。

所有的工人新村都会走这条路，控江路只是其中的一个缩影。

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未来的控江路该何去何从呢？谁还会选择这里？性价比、品质等各方面还没有优势？是否建议买？

控江路板块能级可能持续下滑，很难扭转，老破小已经滑落到了市场置业地位的底层。

未来要想翻身必须拆除重建，或原拆原建，在板块搞大规模的城市更新。

但是控江路不是杨浦的更新重点，目前的旧改非常具有局限性，对整体品质和市场价值提升幅度有限，在老破小中并不是优选。

控江路仅个别小区进行了旧改，非成套改为成套，少数楼栋加装了电梯、粉刷了外立面。

控江路老破小太多，不是所有的小区都有旧改机会，而且有的没到更新周期，也就样板工程做得好：

旧改样板小区：控江一村

还没到更新时限的普通小区

住建部明确，除非违法建筑或危房，否则不应大规模、集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元或项目内拆除建筑面积不应超过现状总建筑面积的20%。

鼓励小规模、渐进式的有机更新和微改造，审慎处理既有建筑。

这也意味着，大多数上海老破小连旧改都排不上队。

所以控江路那么多老破小在杨浦区地位日渐式微的情况下，不会都迎来翻新或拆迁，想要翻身很难。

杨浦整体拆迁和旧改的力度不如徐汇，控江路老破小整体品质大不如徐汇的康健，购买价值相对不大。

康健的上师大新村、长虹坊、长兴坊、杜鹃园等小区外立面看起来档次就不一样，比控江路高很多：

徐汇的江南新村、东安新村拆迁对价值拉升很大，前期赌拆迁买入的都赚翻了。

从老破小整体品质和拆迁预期来看，控江路老破小在市场上的竞争优势并不大。

控江路板块还剩下的希望就是利用本身的地缘优势——靠近杨浦滨江南段，指望杨浦滨江崛起能带动自己。

控江路比中原动迁基地好，中原完全没有产业增量，而且远离杨浦重要的滨江产业区。

从8号线置业链条来看，中原处在控江路的北部，是最末端。

前面我们提到从控江路的江浦路站出发，3站可达东外滩产业区，4站可达陆家嘴北滨江。

控江路与杨浦滨江只隔了一条周家嘴路，这个地缘优势很大。

杨浦滨江接下来有很多办公楼会启用，陆陆续续导入企业和产业人员。

如果杨浦滨江产业很大程度上加强，有望弥补控江路

流失的中产客群，改善人口结构和学校生源质量。

不过这是一个漫长的过程，杨浦滨江究竟会对控江路带来多大的带动，还有待观察。

就目前而言，控江路老破小放在全市在挂XQ、自住性价比、地段、投资收租、更新潜力等方面竞争优势都不大，可购买价值不高，选择需要谨慎。

对内比，控江路挂XQ不如鞍山的打一小学+鞍山初级/昆明学校，杨浦区内还有其它双XQ和九年一贯制学校选择。

在自住性价比方面，控江路板块均价6.2万元/m²，比曹杨5.6万元/m²、甘泉宜川4.8万元/m²都高。

控江路到人广直线距离是7.5公里，而曹杨、甘泉宜川分别是6.5公里、4.5公里。

控江路到市区核心又远又贵，购买的性价比不高，地段性也不强。

控江路的地段还不如浦东内环内的潍坊（6.3万元/m²），两地老破小价格差不多。

由于地理位置偏东北，控江路到全市的通达性也不如浦东内中环的世博（5.8万元/m²）。

由于控江路周边产业密度不高，在投资收租方面，还不如长宁靠近外环的北新泾。

控江路的老破小租售比集中在2.5%-2.7%之间，而北新泾可达3%。

在城市更新力度方面，控江路又不如田林，徐汇在田林更新出了航天城、鑫耀·光环live、锦和越界尚城等诸多大型商办项目。

不管是追求更优质XQ的家庭，还是注重购买性价比和地段，追求租售比或者赌未来的更新潜力，控江路老破小都缺乏核心竞争力。

虽然控江路老破小的地位一再下降，但还不至于沦落到完全没人要的地步。

控江路毕竟属于市区地段之一，配套也成熟，还是有一部分人买的。

那么，在这么多老破小中，控江路都不是优选，还适合什么样的客群购买呢？

真正购买控江路老破小的客群，可能是这几类：

1、杨浦本地地缘性刚需和置换链条底层客户。

这部分客群工作生活就在杨浦中东部附近，预算有限，想要通勤方便、市区较好的地段和配套，生活有烟火气息。

他们不想跨区购买远郊次新房或动迁房，控江路老破小提供了一个踮踮脚留在熟悉市区的可能。

2、为陪伴照顾父母而就近购房的孝心买家。

板块内有大量老年常住居民，子女辈可能早已成家并在其它地方居住。

为了更好照顾父母，一部分子女会选择在父母小区附近购买一套总价可控的老破小。

3、极少数对控江二村小学仍有特定情结或信息差的家长。

尽管学校光环褪去，但历史底蕴和师资队伍还在。

可能有的家长基于过往口碑、特定教育理念或有个人看法，认为控江路老破小性价比还可以，但这部分需求比较小众。

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