房地产转型：高速列车需要慢下来

　房地产仍有潜力可挖。我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。日前在北京召开的全国住房城乡建设工作会议强调，2026年是“十五五”开局之年，做好住房城乡建设工作意义重大。作为明年要重点抓好的任务之一，“着力稳定房地产市场”的内容颇多也备受关注。

　　——潜力再审视：有无参照系？当我们看到“我国房地产业增加值占GDP比重为6.3%，而发达国家达百分之十几”这个对比时，一个自然而然的问题就产生了：为什么会有这样的差别呢？

　　20年前，我们学香港的卖地模式；10年前，我们看美国的住房金融。但走到今天，我们发现每个国家的房地产故事都是独特的。德国的租赁主导、新加坡的组屋制度、日本的精细化物业管理——它们都是在特定历史、人口结构和土地制度下形成的。

　　我们与发达国家之间那“几个百分点”的差距，可能并不完全意味着增长空间，而更像是不同经济结构下的自然结果。当我们的城镇化率已超65%，当主要城市家庭住房自有率已处于高位，这“潜力”或许不再意味着建更多房子，而是如何让现有的房子变得更好、服务更完善。

——存量时代：有哪些反直觉的效果？

　　楼市里有个变化正悄然发生：越来越多的人开始在二手房里寻找家。这不仅仅是交易场所的转移，更是整个行业逻辑的根本转变。

　　在新房主导的时代，房地产是“制造业”——买地、建房、销售，周而复始。它拉动的是钢筋水泥、家电装修、财政收入，是一个清晰的产业链条。但当二手房交易成为主流，这个行业就变成了“服务业”——交易咨询、房屋评估、旧房改造、社区更新。

　　这种转变带来的反直觉效果是：房地产对宏观经济的拉动方式变得平缓而持续，而非过去那种脉冲式的刺激。它不再能轻易扮演“救火队长”的角色，但可能成为经济更稳定的“压舱石”。一个活跃的二手房市场，意味着家庭财富的再配置、居住条件的渐进改善、社区活力的缓慢再生——这些都是“静悄悄”的变化。

——转型阵痛：从开发商到服务商该如何应对？

　　今天的房企，面临着类似传统汽车制造商的困境。就像特斯拉不仅卖车，更在探索自动驾驶订阅、能源服务一样，房地产企业也必须找到自己的“订阅制”转型之路。

　　万科的物业服务收入突破百亿元，龙湖的租赁住房业务开始规模化盈利，这些信号都指向同一个方向：未来的利润不再只是“一锤子买卖”。但转型之艰难，超乎想象。习惯了快回报的开发商，要转向精细运营、长期回报的模式，无异于基因重组。

　　最难跨越的不是资金门槛，而是思维定式。当一线销售人员开始学习社区运营，当设计师不再只考虑户型而要考虑全生命周期维护，当财务模型从三年回本变为十年平衡——整个行业都在经历一场静悄悄的革命。

　　——房屋养老金：当房子从资产变成消费品。

　　最深远的变化，可能来自于一个容易被忽视的概念：房屋养老金。这个概念的精髓在于，它承认房子不是一劳永逸的资产，而是需要持续投入的耐用消费品。

　　中国家庭近七成的财富沉淀在房产上，这种财富结构建立在两个隐含假设上：房子永远升值，房子不会老化。但现实是，没有不会老的房子，就像没有不会老的人。北京、上海那些上个世纪八九十年代建的老公房，正在进入密集的“老年期”。

　　房屋养老金制度的建立，将温和而坚定地改变中国人的财富观念。房产的价值将逐渐分解为两部分：土地价值和建筑价值。前者可能依然稀缺，后者却会随着时间折旧。这意味着，买房可能越来越像买车——当你开走的那一刻，它的建筑价值就开始贬值了，你需要不断维护它。

　　这种观念变迁将如涟漪般扩散：家庭会更理性地配置资产，而不是全部投资于房产；年轻人可能更愿意租房，把钱投资于自己；老旧小区的更新将不再是政府单方面的责任，而成为业主共同的投资决策。

　　——慢下来。

　　过去20年，房地产行业像一列高速列车，带着整个经济体呼啸前行。如今，它需要慢下来，变成一列每站都停、服务细致的慢车。

　　这种“慢”不是衰退，而是成熟。它意味着行业从野蛮生长转向精耕细作，从资本游戏回归居住本质，从经济引擎转变为民生基石。

　　潜力的定义已经改变。它不再是无尽的土地和不断攀升的房价，而是存量房如何焕发新生，是社区如何更有温度，是每个人的居住尊严如何得到保障。这或许是一个更艰难、更缓慢的过程，但也可能是一个更可持续、更贴近生活的未来。

　　当房子不再是财富增值的捷径，而是安心生活的容器，房地产才真正回到了它的本源——为人服务，而非为数字服务。这场转型的道路可能崎岖，但方向已然清晰：好房子，好社区，好生活。这九个字，写下了行业未来十年的全部密码。