深圳楼市：开始上强度了。。

　　新一轮限购松绑开启了。

　　12月24日 ，北京楼市再次出台新政，主要调整如下：

　　1、放宽非京籍购房条件。购买五环内住房所需社保或个税年限，从3年减为2年；五环外从2年减为1年。
2、二孩及以上多子女家庭可在五环内多买一套房。
3、公积金二套首付从不低于30%调至不低于25%。

　　整体来看，政策力度属于“微调”，但在当前着力稳楼市的背景下，北京此时带头放松限购，本身就具有强烈的信号意义。

　　接下来，压力给到上海和深圳，也让市场对明年的降息有了更多想象空间 。

　　01

　　很多人习惯用“房价收入比”来衡量一线城市的房价，认为房价必须与本地居民收入匹配。

　　这其实是一种认知偏差。

　　北上广深的房产，尤其高端住宅，购买力来自全国的高净值人群乃至境外资本。

　　它的定价逻辑，本质上是全国有钱人的资产配置需求，而非本地工薪阶层的工资水平。

　　就像奢侈品，普通人难以理解几十万的包，因为它本就不是为大众准备的。

　　一线城市的核心房产同样如此——它的价值是由“买得起的人”决定的，而不是“觉得它贵的人”。

　　因此，简单用本地收入去评判一线楼市，本身就是偏离现实的视角。

　　未来一线楼市很可能会走向“涨跌分化”：

　　核心区豪宅与远郊普宅、优质商品房与一般住宅，价格走势将截然不同。

　　参考香港、新加坡的模式：

　　一半以上的人住政府保障房，但中心区优质私宅价格依然高企。

　　纽约、东京也是如此，核心区房价“豪宅化”，外围区域“平民化”。

　　能被保障房替代的，永远是那些缺乏稀缺性、地段一般、品质普通的房子。

　　02

　　什么样的房子，才能穿越周期？

　　真正的好房子，必须具备不可复制的稀缺价值，包括核心地段、优质资源、强产品力等。这样的资产，依然具备长期保值升值的潜力。

　　而市面上大量同质化、地段偏远、居住体验一般的房子，未来很容易被保障房或新房替代。对于这类资产，趁早置换或许是更理性的选择。

　　豪宅市场，本质上反映的是顶尖购买力对稀缺资源的争夺。

　　不管经济周期如何波动，总会有人赚到钱，也总会有人选择配置一线城市的核心资产。

　　同样，越来越多中产和改善家庭也在追求更高品质的居住环境。

　　买房不是“一买定终身”，而更像一次次居住升级与资产跃迁。

　　那些紧跟城市发展、不断优化住房的人，往往也更懂财富的趋势。

　　03

　　或许有人觉得，既然要刺激要稳楼市，为什么不一步到位？

　　但政策设计有其深层逻辑：

　　一方面，每个新政都是多方权衡的结果。如果一次性“梭哈”却效果不彰，反而会消耗掉后续所有政策空间，加剧观望情绪。

　　当前的救市逻辑，包括土地限价放开、新房限价松绑、普宅标准调整、房贷降息、税费补贴等……

　　另一方面，则是因为因城施策。不同城市基本面差异巨大，北京、上海和深圳与三四线面临的问题完全不同，“一刀切”已经不再适用。

　　寻求软着陆的意愿下，从非核心区开始试点，逐步扩大范围，用小步快跑的方式测试市场反应，避免用力过猛。

　　本质上，这些都是国家发放的“购房消费券”，形式不同，但方向一致。

　　当下，普通人该如何看待买房这件事？

　　面对政策利好和市场不确定性，决策需要更多维度的思考：

　　对自住者而言，如果工作收入稳定、确有居住需求，当前的价格回调和政策支持，可能构成一个值得关注的窗口期。优先选择核心区域或成长性明确的新区。

　　算清大账，不要只盯着省下的几万税费或月供。关键要看总价是否调整到位，以及未来长期现金流能否覆盖。

　　在经济转型期，手握一定现金、保持财务弹性，是应对不确定性的重要底气。

　　最重要的是——

　　正视分化现实，市场再无普涨。买房必须具体分析城市、片区、楼盘，脱离地段谈涨跌已无意义。

　　不要对整个市场悲观，每个城市仍有基本面扎实、资源聚集的价值片区，它们会是长期的“压舱石”。

　　政策可以托底，但真正撑起市场的，终归是信心与基本面。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。