曹德旺预警成真！2026年房价迎三大巨变，多套房该出手

曹德旺那时候说的话，现在听起来真有点先知的感觉。回想2018年，房地产市场热火朝天，大家都觉得房价只会涨不会跌，他却直言房产就是砖头水泥堆砌的玩意儿，不可能一直增值。

那年全国商品住宅销售面积创纪录地高，好多城市房价年涨幅超10%，炒房客蜂拥而至。他的话被不少人当耳旁风，认为他没看到城市化大潮的潜力。

可八年过去，市场变了样，调整期拉长到40多个月，二手房挂牌量破850万套，许多家庭开始觉得多余房产像烫手山芋。

市场从普涨转向分化，这点曹德旺早有预见。他用家乡福清举例，2023年底提到当地房价从每平米上万掉到几千，房子空置一大堆，卖都卖不动，还劝家里人赶紧甩掉闲置的。

福清作为四线城市，之前受益于产业转移，房价一度冲高，但人口外流后需求就跟不上了。国家统计局数据也显示，2025年前11个月，房地产开发投资同比降15.9%，住宅投资降15%。

这调整不是一时兴起，而是人口结构在作祟，老人多年轻人少，买房主力军缩水。

人口变化是房价调整的深层推手。曹德旺2024年点出，65岁以上老人超2亿，新生儿不到1000万，这直接影响需求端。

实际数据看，2024年出生人口仅954万，远低于预期。三线城市房价平均跌5%，二手房挂牌从600万套涨到750万套。投资者开始醒悟，部分城市房价环比降0.5%以上。

曹德旺的提醒基于经济规律，房产价值得靠供需平衡，不是靠炒作。2025年房价继续下探，三四线弱势城市跌幅超20%，市场信心低迷。

曹德旺的观点越来越被认可，因为数据一步步印证。他强调房产泡沫会破，回归理性。2025年商品房销售面积同比降7.8%，销售额下滑11.1%。

福清地区租金收益率掉到2%以下，持有成本反倒在涨。开发商减少新开工，库存压力大，三四线占比超60%，去化周期长达20个月以上。

他从实体经济角度看，房产不能脱离实际需求，投机时代该结束了。这提醒大家审视自家房产，别让多余的拖累财务。

展望2026年，第一大变化估计是区域分化更明显。一线和强二线城市靠人口流入撑着，深圳2025年净流入近50万，房价可能小涨3%到5%。

专家观点认为，核心区需求稳，成交活跃。但三四线城市人口净流出多，库存消化慢，瑞银预测房价再跌10%。

这分化是产业和人口流动的结果，弱势地方房子流动性差，容易陷入卖不动租不出的局面。多套房持有者得注意，这趋势会放大风险。

第二大变化，需求结构会从刚需转到改善型。

2025年改善需求占比已到55%，2026年可能超60%。品质户型如90到144平的，配套好，去化快。上海远郊成交只占8.6%，挂牌半年没人要。

三四线旧房贬值严重，降价40%都难卖。市场主流变了，刚需老房成弃子，持有者压力大。专家分析，这反映居民生活水平升了，家庭结构也变，买房更注重舒适度，不是简单住着就行。

第三大变化，持有成本会继续上行，把多余房产从资产变负债。

曹德旺反复说，物业费税费维修加起来不是小数，空置更亏。2025年全国租金降10%到15%，福清空置率25%。老小区引入体检制度，费用增。

房产税试点扩围预期强，多套房税负重。三四线年成本占价值3%到5%，房价下行时损失放大。机构预测，这会让空置房成吞金兽，持有者得算笔账，别拖到最后。

这些变化下，手握多套房的人得动起来了。2026年可能是处置窗口，三四线城市为去库存或松限购减税费，但这更像是纾困，不是反弹信号。全国库存8亿平米，人口外流消化难。

专家建议抛弱留强，卖掉三四线投资房和旧破小，即使小折价也值。一线优质房可留着，当财富底仓。回笼钱还贷或投实体，实现稳回报。曹德旺提醒，房产该回归居住本质，别老想着炒致富。

市场调整还会持续，曹德旺说消化泡沫需五年。三四线多房家庭别慌，但得面对现实，房产流动性在降。2026年是节点，机会在缩小。

顺应规律，主动调资产，才是聪明选择。个人侥幸斗不过市场大势，早出手早安心。