多元退出渠道加速形成 | 2025年12月商办与办公空间发展报告

观点指数长期供需再平衡有望减缓市场压力，重点城市办公租金月度波动当前全国办公楼市场仍表现为投资销售加速收缩、新开工持续降温、竣工集中兑现的走势。办公租金表现上，2025年11月，重点8城办公租金市场结束10月的短期回暖，重回下行通道，整体表现为办公租金均值回调、城市分化、核心资产抗跌的特征。11月重点八城办公租金均值为2.48元/平方米/天，环比下跌6.28%，同比跌幅扩大至17.35%，较10月的同比跌幅11.15%扩大6.2个百分点。

太古地产旗下前滩广场亮相，写字楼资产成企业融资的关键信用基石12月10日，太古地产宣布推出“前滩广场”(QiantanPlace)，该项目是太古地产与陆家嘴集团联合开发的超甲级写字楼项目。写字楼企业经营层面，中海商务宣布与盈科律师事务所达成战略合作，双方将以中海商务布局全国的甲级写字楼资源为载体，并结合盈科的法律服务能力，共同打造商务办公+法律赋能的生态模式。融资表现上，核心城市的优质写字楼资产，已成为商业地产企业在当前市场环境下进行大规模、低成本融资的压舱石和关键信用基石。

超甲级、甲级商务楼宇纳入REITs发行范畴，天津117大厦无溢价成交发改委发布2025版REITs清单，将商业办公设施、养老设施、城市更新设施等三大新领域明确纳入REITs发行范围。其中商业办公设施明确包括"超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目"。商办资产交易市场方面，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超90亿元，其中最大额资产交易案例由中建联合体创造。11月29日，据京东资产交易平台信息显示，拍卖标的物高银地产（天津）有限公司名下六个在建工程项目及对应土地使用权以约86.67亿元的底价成交。

SMEDI指数长期低于景气线，办公空间服务商延续扩张颓势2025年11月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.1，仍低于100的景气临界值，但较10月提升0.1点，较上年同期下降0.1点。结合月度趋势来看，中小企业景气度在调整中逐步积累复苏动能，但全面回升仍受需求与结构制约。企业层面，本期样本企业中，以高格办公空间、IWG集团、创氪纪以及创富港为代表的头部企业，有新项目落地或亮相。

长期供需再平衡有望减缓市场压力，重点城市办公租金月度波动

国家统计局数据显示，2025年1-11月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2979亿元和2404亿元，分别同比下滑21.4%和10.2%。

同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为1272万平方米和1342万平方米，分别同比下滑25.8%和同比增长11.8%。

从数据来看，当前全国办公楼市场仍表现为投资销售加速收缩、新开工持续降温、竣工集中兑现的走势。投资与新开工的收缩是市场对供需失衡的理性回应，而竣工集中释放则加剧了短期调整压力，办公市场正进入以去库存、优存量为核心的深度调整阶段。

随着供给端持续收缩与政策红利释放，办公楼市场有望在2026年逐步企稳，但全面复苏仍需等待企业需求的实质性回暖。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金的走势情况。

2025年11月，重点8城办公租金市场结束10月的短期回暖，重回下行通道，整体表现为办公租金均值回调、城市分化、核心资产抗跌的特征。

11月重点八城办公租金均值为2.48元/平方米/天，环比下跌6.28%，同比跌幅扩大至17.35%，较10月的同比跌幅11.15%扩大6.2个百分点，这一表现与行业基本面高度契合，全国办公楼竣工面积同比涨幅超10%，供应高峰集中兑现，短期内加剧租赁市场的竞争与空置压力，业主为去化不得不延续以价换量的策略。

对比7-11月租金走势，八城均值在2.48-2.70元/平方米/天区间波动，并未形成稳定的筑底态势。10月的短暂回暖更多源于部分城市大宗租赁交易的短期拉动，而非需求端实质性复苏，办公市场仍处于底部震荡、反复试探的调整阶段，真正复苏需等待企业盈利与扩张信心的实质性改善。

具体来看，北京、深圳以及上海三城稳居租金第一梯队，11月租金单价分别为4.2元/平方米/天、3.39元/平方米/天以及3.29元/平方米/天。

其中，北京是八城唯一实现环比微涨的城市，涨幅为0.48%，仍同比下跌，但已出现企稳迹象，核心驱动力来自北京无新增供应压力，存量办公物业处于持续去化阶段。

与此同时，深圳租金同比表现最为亮眼，11月办公租金同比上涨8.31%，其中科技企业、出海赛道等成为其核心需求支撑，消费电子、人工智能应用等细分领域租赁活跃，叠加企业利用租金窗口期升级办公空间，进一步推动了核心区域的需求稳定。

值得一提的是，期内广州出台《关于推进低效楼宇更新提升的实施意见（征求意见稿）》，精准锚定当前写字楼市场存量过剩、品质分化、区域失衡等核心矛盾，通过功能焕新、运营升级以及片区统筹等多维度发力，为写字楼市场注入存量提质新动能，既缓解低效楼宇的空置压力，也推动市场从增量竞争转向价值重构。

短期来看，供应高峰尚未过去，企业需求复苏乏力，多数城市租金仍将面临调整压力。但长期来看，随着新开工面积大幅下滑，未来2-3年新增供应将显著缩减，供需矛盾有望逐步缓解。

太古地产旗下前滩广场亮相，写字楼资产成企业融资的关键信用基石

企业层面，近期以太古地产、新鸿基地产、华润为代表的商业地产企业，旗下写字楼项目建设进程持续提速。其中，三者分别落子上海、广州以及深圳的前滩广场项目、广州南站环球贸易广场项目以及雪花总部大厦建设均取得关键突破，未来有望分别成为长三角与粤港澳大湾区核心商务区商办市场的优质供给标杆，为区域高端商务生态注入新动能。

具体来看，12月10日，太古地产宣布推出“前滩广场”(QiantanPlace)，该项目是太古地产与陆家嘴集团联合开发的超甲级写字楼项目，属于前滩太古里综合发展项目扩建后的核心办公载体，其核心功能为高端办公，同时依托前滩太古里的商业扩容实现办公+消费的业态协同。

从硬件指标看，项目包含前滩广场一座（30层）与前滩广场二座（24层），总建筑面积约12.56万平方米，均按超甲级写字楼标准打造，已获LEED和WELL双铂金级预认证（国际绿色建筑与健康办公最高标准）。项目目前已正式启动预租，预计2026年底落成后进入正式出租阶段，由太古地产负责项目的租赁与物管。

从业态协同来看，前滩广场虽以办公为主，但通过地下通道、空中连廊与扩建后的前滩太古里商业部分无缝衔接。同时，此次前滩太古里扩建后零售面积增至26.7万平方米，新增约14.7万平方米奢侈品及生活方式零售空间，较现有零售面积实现翻倍增长，有效形成工作、生活、休闲的闭环体验。

期内新鸿基地产广州南站环球贸易广场项目主体结构全面封顶。该项目位于广州市番禺区，总建筑面积约17.75万平方米，包括超高层C1办公楼和C2办公楼，以及裙房等相关配套工程。

另外，12月，华润啤酒全国总部正式由北京迁至深圳宝安雪花科创城，其188米高的总部大厦同步启用。据了解，该项目由华润置地与华润啤酒联合开发，华润万象生活全面负责招商、运营及物业管理。项目总规模约115万平方米，是集总部办公、研发中试、高端智造、科技体验等产业功能于一体的产城综合体。

除华润啤酒外，目前宣布入驻的企业还包括安克创新、奥尼电子、瑞凌实业、正弦电气等。

与此同时，据观点指数不完全统计，11-12月期间，北京、广州、佛山、武汉等多个重点城市有多个写字楼项目建设取得全新进展，其中包括北京CBD核心区Z3地块项目完成外立面幕墙封顶，计划2026年竣工；佛山禅城218米地标建发大厦启动全球招商；光至科技武汉总部基地封顶；广开·资管大厦正式开放并完成主体结构封顶等。

写字楼企业经营层面，12月11日，中海商务宣布与盈科律师事务所达成战略合作，双方将以中海商务布局全国的甲级写字楼资源为载体，并结合盈科的法律服务能力，共同打造商务办公+法律赋能的生态模式。而盈科可依托中海全国甲级写字楼网络，落地低成本、高效率的区域总部。

值得一提的是，早在2016年，盈科珠海律所即入驻珠海中海大厦并签下10年租约。同时，2019年盈科成都律所首次签约成都中海国际中心，租赁面积约4000平方米，并于2022年进一步扩租至三层办公空间，租赁面积扩租至6900平方米（三层办公空间），且成都项目吸引微软、德勤等世界500强企业集聚，双方在空间适配及服务响应上形成高度默契。

双方从单次租赁到区域扩租，再到此次的全国战略合作，这也代表着当下写字楼市场租户与商办运营商关系的升级，运营商不再是被动的空间提供者，而是主动为租户创造业务价值，租户则成为运营商生态的重要组成部分，形成招商、服务留存、拓展的良性循环。

观点指数认为，传统写字楼多依赖硬件标准及租金折扣等优势争夺租户，而中海商务的合作案例将空间租赁与专业服务深度绑定，这或将推动行业从卖面积转向卖价值生态，倒逼市场从价格战升级为服务生态战，加速商办运营的增值化转型。

聚焦需求层面，据企业官微披露，11-12月期间，卓越商办管理、合景泰富商办、中海商务等旗下多个写字楼项目持续承接科技、金融、医药等高能级企业需求。

举例来说，水滴集团深圳总部正式入驻后海中心，目前深圳后海已形成以阿里巴巴、腾讯、字节跳动等为核心的科技生态圈等。

城市维度，北京、上海、广州、深圳四大一线城市企业入驻案例合计占比超80%，且均为城市核心板块项目。这些区域产业生态成熟，叠加交通与配套优势，成为企业降本增效周期下的优先选择。

据观点指数监测，11-12月期间，重点城市写字楼入驻企业行业分布与政策导向、市场需求趋势高度契合，科技与新经济相关行业成为租赁需求的核心驱动力，同时金融、专业服务、医药等企业为写字楼租赁活动提供稳定支撑。

值得一提的是，观点指数注意到，核心城市的优质写字楼资产，已成为商业地产企业在当前市场环境下进行大规模、低成本融资的压舱石和关键信用基石。

具体来看，期内中国金茂、金融街等商业地产企业以核心资产为锚点，同步推进存量资产盘活与债务结构优化。

其中，中国金茂以上海金茂大厦为抵押物，成功获取99亿元银团贷款，此举实质是以低成本银行贷款置换前期发行的较高成本CMBS债务，是房企在利率下行周期下的低成本债务置换的典型操作。

金融街的81亿元CMBS的成功发行则代表了另一主流路径，即通过资产证券化一次性盘活存量资产价值，募集长期资金，同时保留资产所有权和运营权。

无论是金茂大厦还是金融街中心，均位于京沪核心商务区，具备运营成熟、租金收入稳定等特性，成为企业撬动资本的信用杠杆。

显然，写字楼资产正从过去单纯的经营性物业，转变为商业地产企业进行资本运作、优化财务结构、应对行业周期的核心战略工具。

超甲级、甲级商务楼宇纳入REITs发行范畴，天津117大厦无溢价成交

与此同时，11月28日，中建八局成功发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS（机构间REITs）产品，发行规模12.46亿元。该项目也是中建系统内首单持有型不动产ABS（机构间REITs）。

据介绍，华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划，规模12.46亿元，期限约38年，底层资产是上海中建广场项目，是中建八局首个建成运营的5A甲级商办综合体。

该项目于2017年竣工，总建筑面积约7.6万平方米，由两栋甲级写字楼（主楼共17层，辅楼共10层）、商业裙楼及滨水绿地组成。其中A栋写字楼建筑面积为2.6万平方米，高84米17层；B栋写字楼建筑面积为1.3万平方米，高58米10层。

值得一提的是，写字楼资产多元退出渠道正加速形成。12月1日，发改委发布2025版REITs清单，将商业办公设施、养老设施、城市更新设施等三大新领域明确纳入REITs发行范围。其中商业办公设施明确包括"超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目"。

结合上文提及的金融街中心CMBS、写字楼持有型不动产ABS等案例，以及随着商业不动产REITs试点深入推进和2025版清单落地实施，核心写字楼资产的资本价值将得到释放，推动商业地产行业向资产证券化、运营专业化以及资本市场化的方向转型。

同时，写字楼资产退出端将逐步打破过去只能依靠大宗交易的单一格局。

商办资产交易方面，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超90亿元，对比上个报告期，交易单数有所回落，交易总金额有明显提升。

据观点指数监测，11-12月商办资产交易集中于天津、上海、杭州等重点城市，虽然市场整体决策趋于谨慎，但核心区域的优质资产仍然具备强大的吸引力。

交易方式层面，本期监测到的2单商业办公资产交易案例均通过司法拍卖渠道完成，具体为天津117大厦与杭州广厦锐明大厦项目。这两宗资产均因原持有方深陷债务危机而进入司法处置流程。

在当前商业办公市场租金持续下行、空置率居高不下的行业背景下，此类项目原开发商普遍面临资金链断裂风险，进而推动不良资产加速进入司法处置通道。

观点指数认为，随着前期高杠杆开发的商业办公项目集中进入债务兑付高峰期，司法拍卖等不良资产处置方式将持续成为商业办公资产交易的核心场景。在这一过程中，国资平台、专业资金方与具备精细化运营能力的企业将形成战略协同，持续主导这类资产的接盘与价值重塑。

具体来看，本期最大额的资产交易案例由中建联合体创造。11月29日，据京东资产交易平台信息显示，拍卖标的物高银地产（天津）有限公司名下六个在建工程项目及对应土地使用权以约86.67亿元的底价成交。

本次拍卖标的物具体包括天津117办公楼、总部办公楼、双子塔、商业裙楼、住宅区等六大地块。其中，天津117办公楼又称高银金融117大厦，属于天津滨海高新技术产业开发区，总建筑高度约597米，共117层，总建筑面积37万平方米。

这幢近597米高的地标写字楼项目已于2015年9月正式封顶结构，但此后因原开发商高银集团资金链断裂而停工。近十年，经历了多次复工传闻与失败，直到2025年4月，117大厦已获得新的施工许可，计划于2027年4月竣工。

回顾该资产交易，拍卖仅1人报名、1次出价即底价成交，未出现市场化竞价争夺，其核心原因在于标的风险集中、后续投入压力大等。买家交易后的首要目标是解决法律和产权问题，为后续投入扫清障碍。

据观点指数监测，大型商业办公类不良资产处置难度较大，往往需经历多次折价方能促成交易，或面临寻找合适买家的困境。

而买方的股权结构清晰揭示了此次首拍即以底价成交的交易并非一次纯粹的市场收购行为，而是买家联盟从债主到持有方的转变。

观点指数从同花顺获知，此次交易接盘方天津天信华创集团有限公司为2025年11月20日新设立的联合体企业，即本次拍卖前9天，股东涵盖三类核心主体，中建三局、中建八局（原项目承建方，享有工程款优先受偿权）、深圳银基宏业（中国信达关联投资平台，持有债权）及天津本地国企。

买方的股权结构清晰揭示了本次交易的本质是主要债权人与建设方为解决历史坏账、通过资本运作实现债务内部循环的自救方案，同时也是商业地产不良资产市场化处置的典型案例。

此次交易既反映了超高层烂尾项目的高风险属性与估值回调现实，也印证了当前不良资产处置从传统AMC向产业+金融+地方的联合体转型，为同类地标性不良资产盘活提供了可参考的路径。

SMEDI指数长期低于景气线，办公空间服务商延续扩张颓势

办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2025年11月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.1，仍低于100的景气临界值，但较10月提升0.1点，较上年同期下降0.1点。

结合月度趋势来看，中小企业景气度在调整中逐步积累复苏动能，但全面回升仍受到需求与结构的制约。

另外，据国家统计局数据显示，11月份，制造业采购经理指数（PMI）为49.2%，比上月上升0.2个百分点，仍处于收缩区间，但景气水平的改善直接作用于制造业中小企业相关的办公细分需求。

与此同时，11月在渝开幕的2025专精特新中小企业发展大会提及，以党的二十届四中全会“促进中小企业专精特新发展”要求为指引，将专精特新企业培育作为发展新质生产力、推进新型工业化、构建现代化产业体系的关键抓手。

从数据来看，受内需不足、传统行业承压等制约，中小企业景气度仍低于临界值，全面复苏需进一步依托政策效能深化与需求端实质性回暖。

作为办公空间行业需求端的重要来源之一，中小企业发展态势与办公空间服务市场的需求结构、运营模式及行业趋势紧密联动。

据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计8个，较上期显著下滑。本期样本企业中，以高格办公空间、IWG集团、创氪纪以及创富港为代表的头部企业有新项目落地或亮相。

从外拓数据来看，办公市场调整期，办公空间行业呈现出明显的扩张动能减弱、资源向头部企业集聚、区域聚焦高确定性市场的特征，行业活跃主体高度集中于头部企业。

在城市布局方面，创富港依托广深港核心区域深耕优势，精准聚焦一线及新一线城市的办公需求。2025年以来，其已先后在深圳、广州、北京、上海、杭州、成都、长沙、香港等地新增开业多家办公中心项目。其中，深圳新开业项目数量位居首位。

期内创富港继续外拓，在广州海珠、香港湾仔、深圳、北京等重点城市有新项目亮相。新拓项目多选址于商务成熟度高、企业密度大的核心区域，以提升运营效率与市场竞争力。

高格办公空间锁定上海核心商务区，报告期内成功签约大华银行大厦项目，依托一线城市完善的产业生态保障出租率，同时以专业运营实力赋能金融核心区优质资产，实现业务与资产价值的双重提升。

IWG集团凭借全球化的办公中心资源整合能力，期内在济南（铁投基金大厦）、中山等重点城市实现办公中心落地。

其中，近期开业的Regus（雷格斯）金鹰未来中心是IWG集团在中山开设的首个高端灵活办公空间。该中心位于中山石岐金鹰未来中心办公楼，而金鹰未来中心作为中山首栋获得LEED金级认证的办公楼，为办公空间提供了高品质的硬件环境。

值得注意的是，据企业官方披露，2025年第三季度，IWG集团系统总收入、特许经营收入、经常性管理费收入、新签约中心数量、新开业中心数量等多项关键指标均实现同比增长，管理规模与管理效益得到进一步提升。截至目前，IWG集团已有24.5万间办公空间正式投入运营，同时有19万间新空间已签约并正在筹备开业，表现出强劲的发展势头。

整体来看，本期办公空间服务商的扩张收缩表现本质上是行业对办公市场存量转型、需求端复苏乏力、成本风险高企等市场环境的理性应对。

短期看，办公空间服务商将继续以控制新增、优化存量为主，优先布局核心城市商务区，头部企业凭借资源优势进一步巩固市场份额。长期看，随着办公市场供需逐步平衡、中小企业需求回暖，行业或逐步恢复扩张动能，但头部集中、区域分化的格局将持续深化。