96%同意！这个老小区靠“透明”把30年未涨的物业费涨明白了

12月24日，在杨浦区长白新村街道昌平小区这个仅有126户居民的“袖珍”老小区，一场关乎全体业主钱袋子的业主大会举行，开箱计票的结果出人意料——在物业费普遍“涨价难”的当下，该小区关于“调整物业服务计费标准方案”却以96.08%的同意率高票通过。

“人情账”里的信任底色

3毛钱中2毛是给自己“存”的

“老实讲，一开始听说要涨价，大家心里都咯噔一下。”家住32号楼三楼的一位阿姨是这里的老住户，见证了小区的风风雨雨。

昌平小区位于内江路384弄21、26、32号，小区竣工于1994年，设施日益陈旧。更严峻的是，小区的维修资金余额已不足首期筹集金额的30%，触碰了“红线”，处于冻结状态。一旦遇到水管爆裂、屋顶漏水等急难愁盼，物业往往面临“无米下锅”的窘境。

“但是这笔账，居委会和物业经理给我们算得明明白白，甚至可以说是贴心。”这位阿姨话锋一转，提到了物业经理吴菊萍。在昌平小区，吴菊萍是居民们的“定心丸”。“家里水龙头坏了、下水道堵了，只要群里喊一声或者打个电话，维修师傅马上就到，很多时候只收个材料费，人工费从来不计较。”长期服务积累的“人情味”，成了此次调价最坚实的信任基石。

内江路384弄居委会主任荣震深知，光靠人情不能解决根本问题，必须讲清法理和利害。“我们在做居民工作时，把这涨上去的3毛钱‘掰开揉碎’了讲。”荣震介绍，此次调整的0.3元中，只有0.1元是给物业公司的服务费，用于覆盖日益增长的人力成本；而剩下的0.2元，则是直接补入小区业主的维修资金账户。

“就好比是给自己家存钱。”荣震给居民分析：“小区马上要结合‘美丽家园’工程进行彻底改造，硬件设施会焕然一新。在改造后的最初几年，大修需求会减少。利用这个窗口期，通过每月每平方米多交2毛钱，把维修资金的池子慢慢‘蓄’起来。”

“如果现在不‘细水长流’，等到将来真的要大修，就要一次性向每户人家收取几千甚至上万元的续筹费用，到时候会更难。”这笔“长远账”，最终说服了绝大多数居民。大家意识到，每年多出的几百块钱物业费，其实买的是未来居住的安全感。

最终业主大会顺利通过决议，自2026年1月1日起，物业费将从30年未变的0.8元/平方米/月调整为1.1元/平方米/月。这上涨的“3毛钱”物业费，不仅打破了老旧小区物业费“死水微澜”的僵局，更是在即将实施的上海物业招投标新规背景下，长白新村街道探索“透明物业”治理模式的一次生动实践。

“明白账”后的治理破局

第三方评估让“透明”看得见

信任不仅源于情感，更源于机制的透明。此次调价过程中，长白新村街道没有沿用过去“闭门造车”定价的老路，而是引入了专业力量——上海嘉攸诚房地产评估咨询有限公司。这是一家经上海市房地产估价师协会备案的专业机构。

“以前谈涨价，居民总觉得物业在‘哭穷’，物业觉得居民‘不讲理’，成本上就是一笔糊涂账。”上海市杨浦区长白224街坊第五业主委员会主任顾忠培感慨道，“这次请了第三方来‘审账’，情况就大不一样了。”

评估公司对小区的门岗、保洁、绿化、维修等各个环节进行了全维度的实地勘察和成本测算，出具了一份详尽的《物业服务价格评估报告》，即便是一个保安的工时成本、一个垃圾桶的清洁费用都有据可查。

“我们将评估报告和调价方案张贴在每个楼道，让数据说话。”顾忠培说，这种“透明物业”的操作流程，让居民看到了每一分钱的去向。

这一做法，也契合了上海物业管理的政策导向。据悉，上海市房屋管理局公布的《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》等新规将于2026年1月1日起正式施行，重点强调了物业选聘和定价的透明化、规范化，以及赋予业主更大的自主权。杨浦区昌平小区的这次实践，无疑是新规实施前的一次成功“预演”。

“我们小区的停车费和物业费收入本就捉襟见肘，但只要居民信任我们，我们就不能撤。”上海万伽物业管理有限公司物业经理吴菊萍坦言，这次涨价通过，对物业而言不仅增加了微薄的收入，更是一种职业尊严的肯定，“涨的一毛钱服务费，代表的是居民对我们过去服务的认可。”

如今，随着业主大会落幕，昌平小区不仅解决了维修资金的“枯竭”危机，更通过“美丽家园”建设与“加装电梯”工程的同步推进，即将迎来“逆生长”。

从“怕谈钱”到“主动存钱”，从“糊涂账”到“透明账”，昌平小区用“3毛钱”的杠杆，撬动了老旧小区治理的大难题。这背后是街道、居委、业委、物业与居民“五位一体”的同频共振，也是上海在超大城市精细化治理中，让“透明”成为社区最温暖底色的生动写照。

文字 |沈莹

图片 |沈莹

编辑 | 熊乙

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