中信信悦湾的开价，太贵了

童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。

信悦湾这个项目相信是许多房产人的“一号”项目，在限价政策未放开时，大家都卯足了劲儿等它面市。不是因为佳兆业出了问题，可能这个项目在2023年就出来了。当时我还跟一些粉丝探讨，如果限价维持，那么大家可以合伙去打新。那时候，我对它的远期估值是在大约30万/平米。

等它开价之后，我注意到，本地自媒体许多观点谈到，中信信悦湾均价24.4万/平米、最高38万/平米的价格，一点儿也不贵。（E栋74套302平米户型，总价介乎5326万-8051万，均价20.8万/平米；B栋80套370平米户型，总价介乎7920万-1.15亿，均价26.3万/平米；2套顶复，519平米总价1.87亿，单价36万/平米、657平米户型总价2.5亿，单价38万/平米）。

这是睁眼说瞎话，它的确开价太贵了。我认为它应该开价到18万/平米左右为佳，最高不应该突破20万/平米。昨天我也和几位开发商大佬交流了这一点，大家不约而同给的价格也是18。即便我非常看好深圳超级豪宅的远景，但我也认为，在当前的市场逻辑转换之下，1年时间市场中枢价从13万+/平米到突破24万/平米的开价，太夸张了！信悦湾的价格不但是深圳最贵，还是全国最贵——已经超过上海最豪的高层开价，这是“牛市的价格”。以这个价格面市，贴近了极限，已经完全丧失了性价比，扣除相关成本，买家的资产安全垫，在很长时间里都将会“薄得可怜”。

对深圳今年的豪宅，我先前谈过一些看法。一是，2025年是深圳超级豪宅的复兴元年，始自2024年上海的天价豪宅热潮会呈现扩散之势，现在深圳已经用事实说明了。站在行业角度说，2025年深圳出现的超级豪宅，也成功接续上了红树西岸——深圳湾壹号的豪宅传统，是一个好事。

我还提到，当下的市场是一个典型的“K型市场”——表现为高端与低端好卖，中端滞销。我看有一些观点现在也开始使用了这个说法，但我要提醒的是，K型市场是一个阶段状态，它是一个不健康、不具备持续性的市场。

自古熊市出楼王，香港的天玺、上海的汤臣一品，都是过往的代表。大熊市里，超级豪宅反而创出历史最高价，这不是什么新鲜事，也说明不了什么。市场整体依然是一个熊市，这一点我们应当冷静看到。所以，大方向依然是速度卖货无疑。

在讨论信悦湾开价之前，我认为有必要再强调一下超级豪宅在当下面临的环境，应该说是“过去20年最友好的环境”。正是因为这个友好环境，才促使开发商在今日敢于开价。有三个表现。

其一，政策环境：强监管政策的解除催生了超级产品的出现。去年开始，决策层在一级土地市场和二级住房市场两个层面都开始去监管化，在卖地时降低容积率、在产品上去除90·70、在价格上取消限价政策，这是房地产过去20年的第一重要事件。让商品房开始快速回归自由市场，正是开发商加大研发做出好产品、推出天价豪宅的机会窗。今天我们在上海、深圳、杭州看到的超级豪宅云集涌现，都是得益于这些监管解除。

其二，市场环境：富人群体多年受压抑的改善需求释放。房地产自2003年取消低密度用地出让至2016年推行限价以来，基本上超级豪宅是处于长期中断状态。这导致了富人群体的对豪华居所的需求长期被压抑，而随着如今政策环境的转变，这批需求有条件释放出来。这对于现今面市的超级豪宅，恰恰形成了良好的供需匹配。考虑经济环境的逆转，预计这个释放周期会低于预期。

其三，舆论环境：舆论对天价地王、天价豪宅变得友好。往前想想，但凡有一个地王、楼王出现，舆论经常是“群起而攻之”，挟带愤怒的“民意”强烈呼吁政府干预。像金陵华庭、高福云境、沄玺、信悦湾这些价格爆出，在以往，上市公司都要展开危机公关的。而今这一切不再了，舆论在面对一个接一个出现的天价地王、天价豪宅，反而表现出了“喜悦与欣赏”。这个机会难得，意味着开发商会在一段时间里不用畏首畏尾的去做好产品。

总之，当前和未来一段时间，这样的环境，非常有利于开发商开发超级产品的，尽情的把产品做大、做豪，在这一场残酷的市场出清中胜出。这是深圳湾沄玺、中信信悦湾敢于喊出高价的底层，也是深圳湾一号重新选择推出剩余单位的考量。

但这样的好环境，绝不意味着市场一夜之间可以接受“牛市的价格”。对于市场而言，所有商品都有市价，一个楼盘就像IPO一样，市场不会傻到因为你护城河宽就不管开什么价格他都接受，行业者进行这样的推论也将面临逻辑不足。而市场一旦出现迟疑，裂痕就会出现。

中信信悦湾的开价，在我看来，偏过度乐观。理由有如下四个。

其一，信悦湾客群基础更窄。以我理解，信悦湾的客群会比沄玺客群年龄段更大一些、更偏向富一代“老钱”一些。沄玺所处的地段可以描述为“繁华的商务重奢圈”，其样板房设计思路相对也是偏向“新贵”（包含富二代）。信悦湾强大的竞争力在于：永久性繁华海景。面向深圳湾无敌宝贵的滨海长廊，全城无两，可做永居。但老登会更喜欢，作为人生奋斗的自我犒赏，是非常自豪的事。中登要买可能要有其它前提，比如增值的前提，仅仅是无敌海景未必能够打动。过往恒二、半三吸引了大量的新贵阶层不惜上杠杆，底层也是在于增值逻辑。

基于这一点，在两者面积段类似的条件下，信悦湾的客群基础，会更窄一些（考虑到两者验资门槛的不同，也显示了这一点）。

其二，地标感不及深圳湾一号。从定价策略、验资门槛看，信悦湾显然是要做深圳NO.1，超越上一代深圳超豪——深圳湾一号。这份勇气可嘉，但我认为其价格在对标，但产品有不及。到目前为止，全行业公认，过去10年来，可称为豪宅天花板的存在、能代言深圳城市站位的楼盘，唯深圳湾一号，再无其它。在产品打造、产品营销的精细度上，这个项目的确做到了后无来者，且不输于全球级地标豪宅。它一个样板房可以花上亿的钱，并且可以慢慢一栋一栋的卖楼，到今天看不到别个可以做到。绝大部分公司做楼盘，是既想要超级豪宅的定价，又不想接受漫长的去化周期，结果往往是：得了豪宅的价格，但得不到行业地位。深圳湾一号从一出生就引起了全国轰动，外地来观摩的同行不可计数，而后来多年深圳本地许多楼盘经常打出来的销售话术就是：“我们楼盘的用材和深圳湾一号看齐”。这本身就说明了市场地位。而深圳湾一号当年打出的“上海上海滩、深圳深圳湾”的口号，也第一次让深圳湾开始成为深圳整体城市形象的代言人，至今仍是行内佳话。也是因为这些，这个盘成为了当时高端买家不看增值只看身份买入的独一号产品，至今在深圳能够称得上顶级圈层的代表者，依然可以说是深圳湾一号。对于富人群体而言，这里是一个不言自明的标签。

但以上这些，信悦湾目前看不到，尤其是没有做到可以让富人群体只为“收藏”而买入，未来我也没有发现有可以对标的线索，但是它的价格却几乎赶超了深圳湾一号。你的产品没有做到它的极致，但是价格上却挑战了它，市场自会对账。

如果同类可比，这意味着深圳湾一号必须要再涨至少20%，信悦湾的价格竞争力才能显示出来。

这个市场……太难了。

其三，新盘IPO定价上升过快。6-7月间，我与深圳湾沄玺交流时，当时他们的预期是20万/平米，我的看法是太高了，最好在15-16万/平米这一档。最终沄玺开盘的价格是16.8万/平米，比我预期略微高了一些。我当时的看法是基于，在那之际，市场依然停留在深圳湾玖序开盘之后、限价刚刚全部放开的试探中，市场对于超豪的定价理解是在15万/平米左右。从沄玺的开盘结果证明，这是一个可以获得良好去化效果的定价策略，对于开发商、客户都是一个利益最大化的选择。在开发商，可以快速回笼资金；在客户，与二手价格比价关系合理可以促动他们改善居所，并且拥有资产安全垫（当然，如果以我的乐观期望，真的要做超豪，应该以数十套为单位慢慢卖，但那又需要完全不同的产品打造策略）。

信悦湾现今开价突破20万/平米，并且逼近25万/平米，一下子跃升了太多个价格段，绝对价格比上海还要高。完全突破了深圳现有合理的价格体系，让深圳超豪价格从年中市场共识预期的15万级，快速跨越20万级直接跃升到了25万级，这个跨越我认为市场会比较难以接受。

其四，客户赚不到钱的现实。最后一个因由，当前市场的熊市逻辑与往昔的牛市逻辑，已经截然不同。过往几年的市场，客户在买房时已经越来越放弃了增值逻辑，这意味着他们不会或者选择很少的杠杆，买入也会基于性价比考虑。这和以往是完全不同的，有投资逻辑的条件下，老钱新贵乃至合伙打新者都会涌入，没有，则一夜消失。目前这样的市场垮塌之下，千万不要动辄就跟那些身家过亿乃至几十亿的客户妄谈“买我的这个楼盘可以实现资产穿越周期”，穿越周期有多难他可能比你更清楚。事实更可能是，放眼未来3-5年，买任何资产都赚不到钱，包括超级豪宅在内。赚不到钱不意味着富人他们不买房（上面有解释，就像你股市赚到了钱会给你老婆买个LV一样），但是他们会考虑：以这个价格买，我要图的是什么？你要从逻辑与事实上解决客户的这个疑问。信悦湾产品的确是有足够的垄断性（也有潜质做出“收藏品”的地位），但再有钱的主，也不会不考虑价格。

单纯从价格上讲，历史经验显示，过于激进的定价，即便是在牛市，客户也要花比预期更长的时间才能赚到钱。比如2005年的红树西岸定价、2009年的汤臣一品定价、2017年的深圳湾一号定价，这是“硬币的另一面”了。而在如今的市场走势下，激进定价，很可能意味着……客户亏损。也许未来的10年、20年后，它涨起来了，但是这个忍耐期你愿不愿意支付。

解决这个问题不坏的办法是开发商定价减少激进，为未来市场的不确定走势预留出缓冲。假如说信悦湾整体定价在我上面说的，开到18万/平米左右，乃至更高一点，到达20万/平米的关口，也OK，一者，它可以成功实现“截胡”沄玺，把后者的客户抢走一批，再者，也将会有力的把深圳市场再拉升一个高潮。从这个角度，也许开发商会自认为利润有损，即便它可以销售更快。

另外，还有“确定性”相关的问题，这个市场都看得到。超级豪宅，对“充分的确定性”有高度的要求，我相信超豪的买家们对这个不太会容忍有瑕疵，这无关相不相信，要做出来才算数。但在信悦湾上面，有两点不够明确。一是未来交付质量的确定性，中信曾经引以为傲的房地产最后都被中海收走了，要说品牌溢价所剩无几，再打央企的招牌市场信心未必有想象的足。二是后期开发的确定性，若是期待它对标深圳湾一号，则其后期的非住宅类开发就显得极为重要，但在这一点上坦率说还看不到，不知道他们的商业、写字楼、酒店准备如何打造。这些，既然定位是超级豪宅按理说应该及早披露。这些单看信悦湾可能还可以存侥幸之心，但与其它超豪相比起来，劣势就出来了。