冯雷老师：迈向内涵发展，房地产行业“十五五”期间的转型与新生

“十五五”时期是我国迈向全面建设社会主义现代化国家的关键五年，也是各行业深化结构调整、转换增长动力的攻坚期。作为国民经济的重要支柱产业，房地产行业的发展轨迹与国家宏观战略、社会民生福祉紧密相连。

在新的规划周期，行业正告别过去高杠杆、高周转、高增长的“三高”模式，步入一个以稳定、融合、高质量为核心特征的全新发展阶段。

本文整理自冯雷老师的访谈内容，将深入分析“十五五”期间房地产行业面临的底层逻辑变革、政策导向、市场趋势及企业的战略应对路径。

一、 底层逻辑重塑：从“经济发动机”到“民生压舱石”

理解“十五五”期间房地产行业的走向，首先须洞悉其社会与经济定位的根本性调整。

1. 定位之变：支柱作用的内涵深化。房地产的支柱产业地位依然重要，但其内涵已从单纯拉动投资和经济增长，转向更注重其对稳定宏观经济、保障社会民生、促进相关产业健康发展的综合性作用。规划强调“推动高质量发展”、“保障和改善民生”，这意味着房地产的发展必须与国家整体发展质量和人民生活品质的提升同频共振，其“压舱石”与“稳定器”的功能被提到更突出的位置。
2. 模式之变：告别“金融化”，回归“居住与生活”本质。“房子是用来住的、不是用来炒的”定位将持续深化，行业去金融化属性是不可逆转的趋势。过去依赖土地增值和房价上涨获取暴利的逻辑已然失效。发展的重心将转向提升房屋本身的居住品质、社区配套服务、绿色低碳性能以及全生命周期的资产管理能力。房地产正从“增量开发销售”的单一模式，向“开发与持有运营并重”、“提供空间与生活服务结合”的多元模式转型。
3. 驱动力之变：从“人口红利”到“结构红利”与“城市红利”。传统驱动行业扩张的全局性人口高速增长红利正在减弱，新的驱动力来自于人口结构变化（如家庭小型化、老龄化带来的适老化需求）、人口在都市圈城市群内的再集聚，以及城市更新、品质改善带来的存量价值提升机遇。发展动能更加区域化和结构化。

二、 政策框架前瞻：构建“市场+保障”双轨并行长效机制

“十五五”期间的行业政策将致力于构建更加清晰、稳定、可预期的长效机制，核心是完善“市场+保障”的住房供应体系。

1. 市场端：聚焦“稳预期、防风险、促转型”

稳定市场：政策工具箱将更加精细化，坚持“因城施策”，核心目标是稳房价、稳地价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。调控将避免大起大落，更多运用金融、税收等市场化手段进行调节。

化解风险：将“守住不发生系统性风险的底线”置于首位。重点推动房企债务风险化解，支持优质房企稳健经营，优化预售资金监管，稳妥处置已售逾期难交付住宅项目，全力“保交楼、保民生、保稳定”。

优化供给：不再追求无限增量，而是强调“控增量、优存量、提质量”。土地供应将更注重与人口流入、产业需求匹配。鼓励开发绿色、智能、健康的宜居产品，满足改善性住房需求。

1. 保障端：加速补齐短板，构建“租购并举”新格局

保障性住房建设：规划预计将大幅提升保障性住房的建设和供给规模，特别是保障性租赁住房，以解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。这可能涉及利用集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、存量商品房转化等多种渠道筹集房源。

“平急两用”公共基础设施建设：作为一项创新举措，这类兼顾平时生活使用和应急功能的基础设施建设，可能为相关配套区域的开发与运营带来新的思路和要求。

城市更新行动：这不再是简单的旧城改造，而是转向以保留利用提升为主，防止大拆大建。重点推进老旧小区改造、城中村改造、完善社区服务功能，这将成为未来许多城市房地产活动的主战场，并催生大量与规划设计、修缮改造、社区运营相关的业务机会。

三、 市场趋势洞察：分化、存量与科技赋能

在市场层面，“十五五”期间的房地产将呈现鲜明的新特征。

1. 深度分化成为常态

城市分化：人口和产业将持续向核心城市群、都市圈集聚，长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝等核心区域的房地产市场仍具备较强韧性，而部分人口净流出的城市可能面临长期调整压力。

企业分化：行业集中度在风险出清后可能迎来新格局。财务稳健、运营高效、品牌口碑佳的优质房企将获得更多市场份额和发展空间，部分房企将转向专业化、特色化赛道（如产业园区、物流地产、养老地产等）。

产品分化：消费者对住房品质的要求日益提高。绿色建筑、智慧社区、健康住宅、高品质物业服务等将成为产品竞争力的关键。刚需、改善、高端等不同细分市场的需求差异将更加明显。

1. 存量时代价值凸显。随着许多重点城市进入存量房市场，二手房交易、房屋租赁、城市更新、老旧小区改造、物业管理和资产运营等存量业务的重要性将全面超越新房开发。如何盘活存量资产，通过运营和服务实现资产保值增值，将成为行业的核心课题。
2. 科技与数字化赋能深入骨髓。数字化转型将从营销噱头变为生存和发展的必要条件。

开发环节：BIM（建筑信息模型）、智慧工地、装配式建筑等技术将提升建造效率、降低成本、保障质量与安全。

运营环节：IoT（物联网）、AI、大数据将广泛应用于智慧社区、能源管理、安防系统、客户服务，提升居住体验和运营效率。

交易与服务环节：线上化、平台化将重塑看房、交易、金融、家装、租赁等流程，提升透明度与便捷性。

四、 企业战略破局：从“开发商”到“城市服务商与资产管理商”

面对深刻变局，房地产企业必须进行根本性的战略重构与能力再造。

1. 战略选择：多元化与专业化并行。大型企业可能向“城市综合运营服务商”转型，业务涵盖开发、商业、物业、租赁、养老、产业园区等多个赛道，打造协同生态。中小型企业则应更专注于特定领域（如细分市场开发、专业代建、特定资产运营等），建立差异化竞争优势。

2.模式转型：轻重资产结合。在降低负债、保障现金流安全的前提下，积极探索轻资产输出模式，如品牌与管理输出、代建、小股操盘、租赁运营等，实现能力变现，降低周期性风险。

3.能力重塑：构筑运营与服务护城河。未来的核心竞争力将来自于资产管理和客户服务能力。企业需建立专业的资产管理团队，精通投、融、管、退全周期；同时，深耕客户关系，通过优质的物业服务、社区运营和增值服务，提升客户忠诚度与品牌溢价。

1. 财务纪律：坚持长期主义与稳健经营。高杠杆、高负债模式已成过去式。企业必须将财务安全置于首位，保持合理的负债水平，注重经营性现金流的健康，追求有利润的营收和有现金流的利润。

结语：在时代浪潮中重塑价值

“十五五”对于中国房地产行业而言，是一个告别旧篇章、开启新周期的转折点。阵痛与机遇并存，挑战与希望同在。行业的价值衡量标准，已从销售额和土地储备的规模，转向资产质量、运营效率、财务健康和民生贡献的深度。

对于置身其中的企业而言，唯有深刻理解国家战略导向，顺应市场内在规律，果断进行战略转型与能力升级，从“空间的开发者”真正转变为“美好生活的服务者”和“优质资产的守护者”，方能在高质量发展的新航道上行稳致远，于时代浪潮中重塑自身的核心价值。这不仅是一场商业赛道的切换，更是一次关于行业初心与使命的回归。