北京买房：理清思路，购房建议1754

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我不是刚需，在昌平有回迁房，也有一套宏福苑的两居。但是想换学区房，想问您不知道是否合适？背景是孩子马上五岁，很聪明，咨询了朋友分成两派，一派说是没必要买学区房，真要是那块料的在昌平也能考上清北。一派是说还是买，海淀的资源不是昌平能比的。

所以我们纠结，无论卖掉哪套房都得添至少200多万，而且我们上班都在南邵这边，如果海淀上学的话，住海淀还是昌平都不方便，所以想听您的建议。

A：

1、这外人谁能有建议啊，我就算建议也是把这两派的复述一遍，说了跟没说一样。两边都有理，只能家长自己决定。

2、或者这么说吧，常规建议是既然孩子已经五岁，那就带着去做个智商测试吧。不少正规医院都能做，千儿八百块钱，结果都挺准的，七岁就更准了。

知道了智商那就相对好决定了呗，如果是那块料就砸锅卖铁的也得培养，哪怕不去海淀，在昌平也得报班请老师的砸钱换资源。不是那块料就看家长的期望值了，想成绩更好点儿就尽量去海淀，学习和竞争氛围在全国都排第一。

3、不过说实话，我觉得像您家这情况如果去海淀，那耗费的成本有点儿高。主要不是房子而是时间精力，哪怕是海淀五环外的学区，每天往返南邵都够累的。

而且带孩子跟单纯的上班通勤不一样，上班是下了班回家能休息，带孩子则是回了家等于加班，辅导功课弄不好更累。

所以考虑好吧，房子好买，时间不好安排。而且是随着年级越高，家长付出的精力会越多，中高考之前更是全家总动员，想好了困难再说是否买学区房吧。

仅供参考。

二

Q:

北京现在的保障房怎么好像没什么声音了似的？限竞房据说是没有了，但共有产权房也没了吗？还是又推出新的产品了，您有什么推荐的楼盘吗？我现在肯定是有购买资格，就是钱不多，准备给儿子在东五环附近买个婚房，不用面积太大的，尽量价格低就行，不追求多高档次。

A：

1、这还真问懵了我了，我也不知道啊。限竞房是肯定没了，但共产房应该还有吧，至少是有没清盘的。但我是真的没关注，不知道什么情况。

2、新产品，没听说推出能购买的性质的，现在应该是以公租房和保租房为主吧，都是租赁性质的。这我真推荐不了，您要不还是上政府网站看看吧。

3、借您这话题说两句保障房的各种产品吧。最早能个人购买的是康居工程的“康居房”，就是由开发商或单位自己盖房子，然后以成本价卖给无房的职工。这样卖钱之后开发商或单位就又有钱开发了，进入良性循环。

但当年几乎没有个人购买的，都指望着单位分房呢。所以后来康居工程的房子就都由各单位团购了，当福利房分给职工。

这种福利房截止于1998年，北京因为特殊情况又单独延续了一年，之后就是经济适用房为主了。当然同时也有各种形式的合作建房或集资房，之前没卖完的康居房也在延续。

而且从1988年开始了公房的房改，1994年全面铺开，就是把福利公房以成本价或基准价卖给员工，而且可以用工龄级别等条件抵扣购房款，平均每家只用掏三五万块钱吧。这种房叫上市公房，是1999年底放开上市的。

另外还有央产房，是2003年允许上市的。当然不包括特殊单位和某些高级别领导的，那些房至今也不准上市。

4、再有还有拆迁的，有三定三限房，回迁房，定向安置房，私产房，公改房等等。2008年之后又有了新型经适房，限价房，两限房，限竞房（包括试点的竞限房），自住型商品房，共有产权房等等。

租赁性质的则是廉租房（现在可能没了），公租房，定向公租房，保租房，人才公寓，以及违规销售的集租房。反正种类多的我都数不清，其中有的也不算保障房，算政策房吧。这还不算部队的统建房和国管局央管局的福利房，也好几种呢。

5、至于以后还会推出什么性质的保障房我真不知道，时代在发展，保障房也会与时俱进的。

仅供参考。

三

Q:

我的男友都在丰台总部基地上班，有北京购房资格，我也有杭州的，您觉得在现在的房地产形势下，如果买首套房应该买在哪里更合适？如果买在北京，我们当然是想在总部基地附近，但因为首付只有100余万，加公积金控制在260万左右，感觉周边也没有太合适的。

A：

1、那我要建议就只有北京呗。因为我也不懂杭州的，不敢瞎说。其实这还是看您二位将来在哪儿发展吧，在哪座城市工作生活就买在哪儿，否则买了也住不上就没意义了。甭听什么投住分离的，那都至少是第二套房，首套房还是住哪儿买哪儿吧。

2、丰科园附近260万的，如果注重居住体验那就中海御鑫阁呗，小区很不错，维护的也挺好。只不过这里是公寓性质，居住的性价比挺高，但是价格走势不太强，过几年如果还想换房的话未必合适。

其他的其实也不难找，这个价位的二手房不算少，但基本都是老小区了，看自己是否喜欢吧。估计您二位是不愿接受的吧？否则就不这么问了。

3、要不就看看东边白盆窑的，首开花香四季或花香西苑，只不过都是保障房，也是自住为主的。但毕竟是次新房，居住体验也不错。

仅供参考。

四

Q:

请问，我想买套大户型改善，预算是500万左右，目标地段是北七家，天通苑与回龙观。理由是现在这些地段的大户型已经跌至2万左右，北七家更甚有不到2万的，和中等户型的价格差极为明显，应该是性价比很高了吧？投资性如何

A：

1、从居住角度讲，这些大户型（包括复式）的性价比一直挺高的，如果能买到价格更低的那就更高了呗，甚至能算捡漏儿。

2、不过投资性怎么说呢？正是因为价格走势弱，也就是涨的慢，所以才体现出性价比高的。也就是租金上涨的多，但这些大户型的房价上涨的少，因此无论是租金收益率还是居住的性价比就都高了。

最早天通苑统一价2650，回龙观2600，而现在紧凑户型的一般4万左右，这大户型的少涨了小一半呢。

3、以后肯定不会再有这么大的价格差，而且短期内也看不出来，都是时间长了才明显的。但指望着这些大户型重新受追捧而涨幅超过大盘，可能性不大。

毕竟这些像回天的定位都是刚需板块，那改善的大户型在这里就算错配了，相当于小饭馆儿里卖佛跳墙，肯定没乱炖好卖。而商品价格是由供需关系决定的，感兴趣的少，价格走势就不会太强。

4、简单就这情况，不过房子是用来住的，真要觉得合适就买吧，性价比肯定高，大户型住着也舒服。另外也看购入价格，如果真的买到超跌的了，那投资性也就增强了。

仅供参考。

五

Q:

我是2016年买的通州天赐良园的两居室，3万，最高峰涨到过4万多，现在跌到3万多了，跌的我们真心慌了，再跌可就破发了。所以有想法是不是现在赶紧卖掉，然后看看行情是不是再买？我们还有其他的房子住，这套房一直出租的。您觉得这么做合适吗？

A：

1、破发，能用这个词的一般都是炒股高手吧？那如果有其他收益更高+稳妥的理财手段就卖了呗。毕竟现在北京的平均租金收益率只是比存款高点儿，但跟黄金股票差远了。

留着房子的一般都是不懂其他理财的，没办法才图个租金的收益呢。比如我家，即便卖了房也是存银行或买国债，最高才1.7%，而租金收益现在1.8%以上了。

2、卖掉后看行情再买，那就看是否真的能看懂行情+抓住时机了。您这套天赐良园的就可以说买的时机还行，估计是2016年秋天买的吧？算是相对低点，所以跌了这么多也还没破发呢。

但您这时机也不算太好。因为如果是2016年初买的话，那天赐良园的均价也就2万左右，2015年没宣布副中心之前才1万多。购买的时机差了一年，房价成本就差了一倍。

3、总之这看自己吧，如果有其他更好的理财渠道就卖掉，没有的再持房。另外是否等待购入时机就看自己的判断和手速了，我水平不行不敢建议。

仅供参考。

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