88亩！楠盛终于出手拿地了！楼面价6897元/m²！

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12月24日，三江街道D-06地块出让。经过1轮报价，楠盛以4.23亿元竞得该地块，楼面价6897元/㎡。

成交页面

三江街道D-06地块位于永嘉县三江商务区，楠瓯大道以北、三塘线以南，土地用途为城镇住宅用地兼容商业用地、商务金融用地。

地块区位示意图

该地块占地约87.62亩，总建筑面积约61332m²，容积率约1.05，且住宅用地容积率应大于1.0，建筑限高36米。

可以看出，这是一宗低密度住宅地块，且无法通过拔高兼容商业、商务用地（损容），来使得住宅的容积率低于1.0。

根据出让须知，该地块不得建设别墅、“私家庄园”类等房地产项目，不得规划建设独栋住宅。以联排建筑布局形式建设的住宅，原则上应为三个及以上分割单元。

地块实景

此前，三江商务区以高密度、高强度开发著称，住宅普遍80米以上，其中不少住宅高达约130-140米不等，最高的达约200米。

建成及在建的商办建筑，不少也高约150-350 米不等，其中不少都是类住宅，购房者实际上也用于居住。

因滨江CBD一系列超高层建筑还在建设中，目前三江商务区是温州超高层建筑最多的区域。

高密度、高强度开发的三江商务区

在超高层住宅之中，突然出现一宗低密度地块，这反差实在有些明显。

当然，三江商务区的超高层建筑，都在楠瓯大道以南，而该地块在楠瓯大道以北，适当拉开了一些距离。

该地块西侧规划为三江之心公园，作为三江商务区的核心景观，但迟迟未启动建设。

倘若今后公园建成，这宗低密度住宅将具备生态优势。

三江之心公园效果示意图

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以高密度、高强度开发的三江商务区，为什么突然转向低密度？

事实上，当前三江商务区的高层、超高层住宅不好卖，还有一千多套现房库存（数据来源：市房地产市场信息网，不含商办产权类住宅）。

同时，三江商务区也有大量全新安置房，在二手房市场上低价挂牌。

在此情况下，三江商务区的高层住宅地块，若无南向一线江景资源，几乎不可能成交，只得改挂牌低密度地块。

三江商务区

相比较之下，当前永嘉的低密度住宅几乎都在北部山区，瓯北、三江、黄田、上塘等城市开发区域，均缺乏低密度住宅。

同时，温州市区的低密度住宅，也基本位于东片，老城区附近也缺乏这类低密度住宅。

尽管三江没有瓯北那么繁华，但城市界面比瓯北好很多，对低密度住宅来讲，不利因素更少一些。

该地块向东约3公里都锦玉潮明，是一个高低配住宅，周边较为荒凉，受北外滩开发滞缓而影响了预期，最近其合院拍卖成交价在约292-518万元，实际成交单价近20000元/m²（因地下室计入面积，明面上成交单价仅约7000-9300元/㎡）。

锦玉潮明

在温州1号等南向一线江景房加持之下，三江商务区已聚集了一批高净值人群，不仅限于永嘉，也有来自温州市区，甚至有卖掉置信原墅搬来三江的富豪。

该地块南侧的慧中公学，也是一所口碑优良的民办学校，能满足高净值人群子女的就学需求。

更何况，三江商务区交通便利，有瓯越大桥、瓯北大桥、新老楠溪江大桥、永嘉大桥等连接瓯江南岸、楠溪江西岸，府东路过江隧道也正在建设中，高铁温州北站可直达沪杭等长三角核心城市。

以上，都构成了高端住宅的基本条件。

三江商务区建设中的大交通

这么看来，这宗低密度住宅即便与三江商务区有些不符，但还是有不小的市场。

一般来讲，沿江区域会用高层住宅来体现江景资源，因此三江商务区今后低密度住宅地块预计会非常有限。

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这宗低密度住宅地块的出让，打破了近年来三江商务区的僵局，将为该板块楼市注入新生力量。

但是，具备优越区位条件、巨大潜力的三江商务区，因种种原因而发展远不及预期，着实令人惋惜。

想要真正破局三江商务区低迷现状，尚需加快相关基础设施、配套设施的建设，并提升运营水平。

三江商务区

其中，立体城购物中心作为当前三江商务区唯一建成投用的商业综合体，运营水平低下，严重影响了该板块的生活便利性。

不久前，立体城购物中心被新希望集团转让，买家据称是来自龙湾的几个合伙人。

也有坊间传闻称，今后立体城购物中心，将由新的买家成立商管公司自营。那么，立体城购物中心是否会有起色？尚待继续观察。

立体城购物中心

除立体城购物中心外，国鸿中心的商业综合体部分也停工已久，需有关部门配合，推动其尽快复工。

三江商务区大量商办建筑，需招引更多企业、产业入驻，可将永嘉本地企业总部集聚在三江商务区，使其成为名副其实的商务区。

还有该地块西侧的三江之心公园，以及周边道路网，均需尽快开工，以提升区域基础设施与人居环境。

三江商务区

从更大范围来看，三江商务区的发展前景，还在于温州北站的高铁班次增加、客流提升。

倘若能实现这一点，作为城市北门户的三江商务区，将迎来更多发展机会，也有利于推进温州建成真正的大都市。

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