今年圣诞，外滩源为什么又赢了？

又到圣诞季，一个月前，上海各大区域就已经陆陆续续地开始酝酿圣诞情绪了。当外滩源暖冬嘉年华的星星灯亮起、雪落下，圣诞氛围被推向高潮。

这背后是百年历史建筑与新潮市集的相得益彰，更是洛克・外滩源在历史风貌保护与商业运营创新上的双向赋能 —— 既有老建筑的厚重打底色，又有精准的业态布局、亲民的消费场景打造，让历史空间焕发现代活力，尽显其强大的运营实力。

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百年历史建筑群

洛克·外滩源由圆明园路、虎丘路、苏州路、北京东路围合而成，占地面积近1.7公顷，总建筑面积约9.4万平方米。经过100多年的历史更迭，如今街区内仍然完整保留着11栋建造于20世纪初至20世纪30年代的历史建筑（另有1栋建于19世纪末的建筑得以部分保留），共同记录了上海开埠以来的城市发展脉络。

街区内现存最古老的建筑为始建于1896年的众安·丰美大楼，由通和洋行设计，采用英国维多利亚时期折衷主义风格，以红砖外墙与巴洛克山花装饰为特色，曾是多家洋行、保险公司的办公之处。

众安·美丰大楼，图片来源：ROCKBUND洛克外滩源

1904、1905年，爱尔德洋行设计的圆明园公寓与安培洋行相继落成，二者均采用英国安妮女王式清水红砖立面。圆明园公寓曾入驻马海洋行、挪威领事馆及多家航运贸易机构，安培洋行多引入航运、贸易、地产、律师等行业的机构，二战结束后，巴拿马公使馆、红十字国际委员会等也曾在此办公，奠定了外滩源作为早期国际商务枢纽的基调。

圆明园公寓，图片来源：乐游上海

安培洋行，图片来源：解放日报

20 世纪20-30年代是建筑群的密集建成阶段，12栋建筑中有2/3诞生于这一时期。1923年，协进大楼启动建设，此后长期作为全国基督教活动中心。1925年启动建设的光陆大楼融合影院、办公与新式公寓功能，成为派拉蒙、福克斯、华纳、哥伦比亚、联美等好莱坞公司在华总部，推动上海早期电影文化发展。

协进大楼，图片来源：ROCKBUND洛克外滩源

1926年，哈密大楼动工，临圆明园路的东半部设计了办公和公寓用途，西半部为仓库，东西两侧由连廊连接。中央通讯社上海分社、文汇报馆、沙弥洋行、瑞和洋行等单位曾入驻于此，建国后，新华通讯社、文汇报社等重要通讯机构相继入驻。

哈密大楼，图片来源：ROCKBUND洛克外滩源

同年，上海最早的西式剧场兰心剧院原址上新建了以现代主义风格为基底，融入新古典主义装饰的兰心大楼，建成后柯达公司、国民政府外交部办事处等机构都先后入驻。

兰心大楼与真光大楼修缮后东立面，图片来源：上海市历史建筑保护事务中心

1930年前后，建筑热潮达到顶峰。也是邬达克从现代主义突破期过渡到巅峰的时期，这一时期，他在外滩源留下了广学大楼和真光大楼两栋连体姐妹楼，是中华浸信会书局和广学会的联合大楼。两者都是中国近代史上历史悠久且影响深远的基督教出版机构。

真光大楼，图片来源：解放日报

1930年建成的中实大楼，融合新古典主义与折衷主义，解放前曾是中国实业银行总部大楼，也入驻过美国金山铁厂美大煤油公司、永宁保险公司。建国后，入驻过国家电力华东设计部，中国农业上海分行等。

中实大楼，图片来源：上海市历史建筑保护事务中心

1932年，乔治・威尔逊设计的亚洲文会大楼，将中式元素与西式结构结合，作为中国最早的公共博物馆，其藏品为上海三大文化场馆奠定基础。同年，李锦沛设计的女青年会大楼建成，该楼曾进驻中国征信所、谭垣和黄耀伟建筑事务所、中国建筑研究学会、捷克领事馆、中央宣传部国民印刷所、上海市政工程设计院等多家机构。

外滩美术馆，原亚洲文会大楼，图片来源：ROCKBUND洛克外滩源

女青年会大楼，图片来源：上海外滩美术馆

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历史皮肤下的现代功能

2003年，洛克菲勒集团与上海新黄浦集团联袂签署土地出让合同，并成立上海洛克外滩源综合开发有限公司，全面负责该片区的建设开发与运营事宜。

2005年，项目正式启动更新工作。次年，项目方邀请戴卫・奇普菲尔德事务所，对区域内11栋历史建筑开展保护性修缮，对众安・美丰大楼实施保护式新建，并承担广场内街的景观设计任务，推动街巷肌理的恢复与广场空间的重塑。同年，又邀请ARQ建筑事务所，负责众安大楼、洛克・安仁和洛克・荣府大楼的新建筑设计工作。

洛克·安仁与洛克·荣府，图片来源：ROCKBUND洛克外滩源

2010年，洛克・外滩源项目完成老建筑首轮修缮。历经十八载的打磨，项目于2023年全面完成街区更新，以 “文化+商业综合街区” 的定位，正式对公众开放。

博物院广场，图片来源：ROCKBUND洛克外滩源

整个修缮工作摒弃了 “复古” 或 “翻新” 的表层化操作，转而以剥离不合时宜的附加物、还原建筑历史原真状态为核心目标，系统推进六大环节：

通过墙体内外打桩加梁稳固条形结构、修复墙体裂缝与梁柱变形；

对外墙深度清洗以去除污垢与风化层，采用传统工艺修补破损砖石及装饰构件；

门窗、栏杆、檐口等细部严格保留榫卯、雕花等原有样式与工艺，精修栏杆、檐口、山花等细部装饰；

清理拆除内部违规加建部分以恢复原始空间布局，同步增设照明、通风、消防等现代设施；

留存铭牌、标识等历史元素，通过二维码等数字化手段为公众解读建筑背景，对缺失部分遵循 “可识别性、可还原” 原则，保留历史痕迹；

结合现代功能需求，将建筑改造为办公、商业、文化展示等多元空间，实现历史风貌保护与现代功能需求的有机统一。

图片来源：上海规划资源

如今，洛克·外滩源的历史保护建筑内已入驻 30 余家潮流品牌，业态涵盖餐饮、书店、买手店、运动、音乐工作室、画廊、美术馆等多个领域，且多数为上海首店或旗舰店。其中，新荣记更是整栋拿下洛克・荣府大楼，将其打造为旗下餐饮品牌矩阵的办公与展示空间，同时以此为实验基地，试水消费者对从休闲平价到高端精致全品类餐饮的接受度。

图片来源：ROCKBUND洛克外滩源

03

新功能更需会运营

从整个更新的时间周期来看，洛克·外滩源彰显出了“慢工出细活”的理念，运营上也是如此，不盲目追求投资回报率，而是把重心放在项目品质的打造上。

洛克·外滩源凭借建筑、区位等优势和魅力，从市场中吸引了一批理念独到、深受消费者青睐的潮流品牌入驻。除此之外，运营方还亲自下场参与单项目运营以及活动策划，例如与城市考古团队共同打造了一座集展览、文创、阅读一体的城市档案型图书馆（城市考古图书馆）。近期，这座图书馆被打造为“House of Rockbund”，在保留原有馆藏书籍的基础上，功能定位进一步优化，更加侧重于提供客户服务和社群活动运营。

图片来源：商业咔

今年上半年，洛克·外滩源联合Curiosity Life打造“躺平生活节”，旨在为那些被焦虑、内耗和KPI压得喘不过气的都市人群提供一个放松身心、重新加载生活的契机。一个月前，一年一度的“外滩源暖冬嘉年华”如期拉开帷幕，不到300米的圆明园路上摆放了约45座纯正德式木屋摊位，覆盖圣诞限定糖果、饼干、热红酒、手工艺品，搭配主题艺术装置、旋转木马、圣诞树、降雪城堡，开幕首日就人气爆棚，甚至吸引了特地调班前来打卡的游客。

图片来源：shanghaiWOW

同时，街区巧妙的利用上海外滩美术馆作为纽带，输出文化内容，链接各界人士。2020年发起的“客堂间”项目，聚集了外滩地区的教育工作者、文史研究者、音乐创作者、艺术创作者、建筑师、策展人及邻里，通过公共实践记录周边社区的变迁，共同关注外滩区域内社会和个人经验变迁。2023年为纪念洛克·外滩源项目竣工以及美术馆新大门与博物院广场启用，美术馆发起了第一届外滩建筑节，一方面，以建筑思考为核心议题，探索建筑在塑造公共空间过程中不断演变的角色定位；另一方面，更是为建筑、城市规划、艺术、设计和创意领域的专业人士搭建了交流互动的平台。2024年发起的历史建筑重游计划，全网招募各行各业的志愿者，包括与外滩有故事的居民、精通各国语言的翻译人员，鼓励全民参与为公众讲解洛克·外滩源的建筑历史。

图片来源：上海外滩美术馆

这种种举措，无一不彰显出洛克·外滩源强大的运营能力。尽管圣诞期间的新天地同样人潮涌动，但新天地的业态以精致的门店为主，进店消费人均普遍150元起。

反观“外滩源暖冬嘉年华”，以集中小摊位的市集形态呈现，各摊位单品价格区间在45-55元（158元巨额的棉花糖圣诞树除外），精准击中消费者的亲民消费心理。由此可见，单从消费转化的角度衡量，洛克・外滩源的表现显然更胜一筹。

从潮流品牌的精致体验，到亲民市集的烟火气息，从文化策展的深度探索，到社群活动的温情联结，洛克・外滩源跳出了商业体 “唯流量”、“唯回报率” 的传统逻辑。它以 “慢工” 打磨品质，用多元业态与文化活动织就一张兼具商业价值与人文温度的网络，既守住了历史街区的独特韵味，又为城市更新提供了 “以质取胜” 的鲜活范本。

原创作者：林欣蓝

责任编辑：林欣蓝

策划审核：夏 雨