中海物业借道快跑 3900万收购中建物业70%股权

观点网 在物业行业整体增速趋缓、规模竞争逐步回归理性的当下，央企物管平台之间的整合仍在持续推进。

12月24日，中海物业集团有限公司发布公告，宣布通过增资方式取得中建物业管理有限公司70%股权。这笔交易金额并不大，但背后所体现的整合路径与业务关系，在过去几年已逐步铺陈。

根据公告，中海物业此次通过北京中海、中海宏洋及中海海惠三家间接全资附属公司，对中建物业进行增资，合计出资人民币3900万元。其中，约3780万元用于增加注册资本，约120万元计入资本公积。

增资完成后，中建物业注册资本由1.62亿元增加至约5.40亿元，北京中海、中海宏洋及中海海惠分别持有25%、25%及20%的经扩大股权，合计持股70%；原股东中建资产管理持股比例由100%降至30%，并放弃本次增资的优先认购权。

从估值角度看，截至2025年3月31日，中建物业100%股权的评定价值约为1.68亿元，对应中海物业取得70%股权的对价为3900万元。公告披露，目标公司在2023年至2024年期间的年化平均溢利约为750万元，按评定价值计算的历史市盈率约为2.2倍。

中建物业成立时间较早，具备国家一级物业管理资质，业务主要分布在张家口、北京及惠州等地，涵盖物业管理及城市辅助设施管理，目前在管项目约17个。

事实上，在股权层面完成整合之前，中海物业与中建物业之间的合作已持续多年。

两家公司同属中国建筑集团体系，早在2018年9月，双方便在长沙签署战略合作协议，明确在基础物业管理服务、智慧化服务、社区资产运营以及“三供一业”分离移交等领域开展合作。

彼时，合作重点更多集中在业务协同与经验输出层面。

2020年10月，中海物业与中建物业再次签署专项合作协议，将“拎包入住”等社区增值服务引入中建物业在管项目，相关业务率先在中建璟和城、中建凤凰台等项目落地实施。

这一阶段，双方在社区服务和增值业务上的协作进一步加深。

真正的转折点出现在2023年8月，中建物业将其物业管理业务及新设立的城市辅助设施管理业务，通过委托管理协议整体交由中海物业负责运营。

也就是说，在此次增资之前，中建物业的核心业务在经营层面已由中海物业实际接管。本次增资完成后，相关委托管理协议随即终止，原本以“代管”形式存在的合作关系，正式转化为股权层面的控股关系。

从这一脉络来看，此次3900万元的增资，更像是对既有合作关系的一次“收口”。业务早已交由中海物业管理，股权整合只是顺理成章地补齐了关键一环。

将视角放得更长一些，通过收购或整合集团内部物业平台来扩展业务边界，并非中海物业的首次尝试。

早在2015年，中海物业便通过收购中建系及中海宏洋旗下物业管理平台，完成规模扩张，并于同年在香港联交所主板上市，正式进入资本市场。

上市之后，中海物业的业务结构逐步从以住宅物业为主，扩展至涵盖商业综合体、写字楼、产业园区、公建项目及城市服务。一站式社区O2O平台“优你家”、物联网平台兴海物联与优你互联、商业物业管理事业部等业务板块，也在此阶段陆续落地。

截至2025年上半年，中海物业已进驻163座城市，在管项目2301个，在管面积达4.36亿平方米，整体规模稳居行业前列。

其中，来自独立第三方的在管面积占比为39.1%，非住宅在管面积占比为27.4%。当期新增在管面积3180万平方米，约84%来自独立第三方，新签合约中非住宅项目占比接近六成。

不过，在规模扩大的同时，中海物业与关联方之间的业务关系始终存在。

数据显示，截至2025年6月末，中海物业在管面积中，来自关联方输出的占比约为60.9%。这一结构与其央企背景密切相关。

作为中国建筑集团体系内的重要物业平台，中海物业在承接集团开发项目及公建资源方面具备天然优势，也因此在较长时间内形成了以关联方项目为基础的规模增长路径。

回到中建物业这笔收购，其意义并不仅限于传统物业管理规模的增加。

近年来，中海物业已将非住宅业务进一步细分为“商写园区类”与“城市运营类”，并将后者作为重点方向。城市辅助设施管理正是这一板块的重要组成部分。

从半年报数据看，2025年上半年，中海物业实现营业收入70.9亿元，其中物业管理服务收入55.96亿元，占比78.9%。在交通枢纽、公建项目、市政设施等领域的布局，正在逐步提升非住宅业务在整体结构中的权重。

在这背景下，将已由自身代管、且具备区域基础和城市服务经验的中建物业并表纳入体系，有助于统一管理标准、财务口径及资源配置，同时也有利于提升相关区域的项目密度。

此次增资中建物业，并非一次突发性的资本动作，更像是在多年战略合作和委托管理基础上完成的股权整合。

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