农村老房住20多年，原主突然要收回？法院：买卖成立，无需腾退｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1970年前后，李平因政策原因落户至某村一号房屋（含两间正房、一间储藏室及院落），并在此居住。1990年，李平因生活需要搬离，房屋空置。

2003年端午节前后，邻居张伟找到李平，称其侄子张磊想使用一号房屋。此后，张磊一家长期居住该房屋至今，并对房屋进行了多次修缮：更换门窗、打水泥地、建厕所、垒院墙等。

2023年，李平起诉称：

“我当年只是把房子借给张磊暂住，从未卖过。现在要求他们腾退返还。”

张伟、张磊辩称：

“1997年就已花500元买下房屋，由张伟代付房款。因是熟人交易，没签合同，也没法过户。村里人都知道这事，李平20多年来从未要过房。”

为证明购房事实，张磊提交了：

12名村民联名签字摁手印的《情况说明》；

多位证人书面证言，证实当年付款及交易过程；

村委会后续出具的说明，澄清此前“房屋归李平”的证明仅用于门牌登记；

房屋长期修缮、居住事实。

李平则仅提供户口本（地址仍为一号房屋）及一份已被村委会澄清的《房屋归属证明》，未能提供任何出借协议或催还证据。

二、裁判结果

法院判决：驳回李平要求腾退返还一号房屋的全部诉讼请求。

三、法院说理

户籍地址≠房屋所有权

农村普遍存在“人走户留”现象，仅凭户口登记在涉案房屋，不能证明产权归属。

村委会无权确认不动产权属

虽然村委会曾出具“房屋归李平所有”的证明，但其非法定物权登记机关，且事后已澄清该证明仅用于门牌用途，不具有确权效力。

农村房屋买卖可口头成立，关键看履行事实

法律未强制要求农村房屋买卖必须书面。在登记制度不完善的年代，应综合判断：

是否支付合理对价；

是否长期占有使用；

出卖人是否长期未主张权利；

村民是否普遍知晓交易。

20年未主张权利，不合常理

若仅为“出借”，李平在长达20余年中从未要求返还或收取租金，与常理不符。而张磊持续修缮、居住、以业主身份申请建房，更符合买受人行为特征。

村民证言具有高度可信度

农村属“熟人社会”，重大财产变动邻里皆知。12名村民联名作证，结合其他证据，形成完整证据链，足以认定买卖关系成立。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“借房”必须留痕，否则难维权

农村房屋出借，务必签订书面借用协议，明确期限、用途、返还条件，并保留催还记录。口头出借+长期不管=可能被认定为买卖。

户口本不是房产证

很多村民误以为“户口在哪儿，房就是谁的”。实际上，房屋权属以实际交易和占有为准，尤其在无产权证的农村地区。

长期占有+修缮=强化权利主张

若您是买方，即使无法过户，也应：

保留付款凭证；

持续缴纳水电物业费；

对房屋进行必要修缮；

争取村民见证。这些都能在纠纷中成为关键证据。

村委会证明需谨慎对待

村委会出具的“房屋归属证明”仅具参考价值，不能替代法院确权。若内容模糊，应及时要求补充说明。

超过20年未主张权利，风险极高

法院会认为：真正的房主不会对自家房产20年不闻不问。一旦对方形成稳定占有，原主再主张返还，极难获支持。

律师建议：若您涉及农村房屋交易（无论买卖或出借），务必做到：

✅ 签协议（哪怕简单手写）；

✅ 收/付款留凭证；

✅ 定期主张权利（如发函、录音）；

✅ 争取村集体见证。