90年代购房合同现在还有效吗？有效！北京房产律师以案说法

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

1997年12月，张伟与昌平县危旧房改造办公室（简称“危改办”）签订《房屋买卖合同》，购买一号房屋（建筑面积约165㎡），总价47万元。合同约定：

首期支付20万元；

余款27万元于1998年8月30日前付清；

危改办于1997年12月19日前交房。

签约当日，张伟入住，并取得《住房证》，载明产权人为张伟。此后，他一直实际居住使用该房屋至今。

然而，因张伟父亲张建国涉及一起金融诈骗案，其用于购房的70万元被认定为赃款。2004年，公安机关要求危改办关联单位甲公司（后承接该项目全部善后工作）退还其中20万元购房款。甲公司照办，但未通知张伟补交房款，也未催缴尾款。

20多年间，甲公司既未主张解除合同，也未要求张伟搬离。直到近年房价大涨，张伟申请办理房产证时，甲公司突然提出：

张伟“分文未付”；

合同已于2004年“口头解除”；

房屋价格暴涨，继续履约显失公平；

本案已过20年诉讼时效。

张伟遂起诉，请求法院判令甲公司协助将一号房屋过户至其名下。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 甲公司于判决生效后7日内，协助张伟将一号房屋登记至其名下。

张伟胜诉！成功锁定27年居住权益，终获法律确权。

三、法院说理

合同合法有效，甲公司系适格履约主体

1999年，甲公司通过四方协议正式承接一号房屋所在小区的“销售及善后工作”，依法继受原合同权利义务，成为张伟的合同相对方。

购房者已履行主要义务，且愿补足尾款

张伟自1997年入住至今，实际控制房屋超27年；

前案生效判决（A号判决）已确认其支付过部分房款；

本案中，张伟主动将剩余42.3万元房款提存至法院账户，视为付款义务已履行完毕。

开发商从未有效行使合同解除权

甲公司称2004年“贴封条、发告示”解除合同，但：

无证据证明通知送达张伟；

20年间未催款、未主张权利；

二审法院明确：解除权早已消灭，不得在房价上涨后反悔。

过户请求不适用诉讼时效

最高人民法院明确：买受人已合法占有房屋的，请求过户属于物权请求权，不适用3年或20年诉讼时效。

“情势变更”不成立

房价上涨是市场正常波动，非不可预见、非不可抗力，不能成为拒绝履约的理由。甲公司作为专业开发主体，应自行承担商业风险。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

长期居住≠自动获得产权，但可成为确权关键

本案胜诉核心在于：持续、公开、和平占有房屋27年，结合合同、入住证明、缴费意愿，形成完整证据链。

开发商“沉默20年”等于默认继续履约

若对方长期不催款、不主张解除，反而允许你装修、落户、缴纳物业费，法院将视为默许合同继续有效。

尾款未付≠合同无效，可当庭补交

只要愿意补足房款（即使按原合同价），法院通常支持继续履行。主动提存至法院账户是最稳妥方式。

“赃款退还不等于房款未付”

刑事追赃不影响民事合同效力。若你善意购房、不知资金来源违法，仍可主张合同权利。

开发商以“政策变化”“无法开票”拒办证？不成立！

这些属于其内部管理问题，不能对抗已履约的购房者。法院可强制其配合过户。

律师建议：若您购买的是90年代房改房、危改房、集资房等，至今未办证，请立即：

✅ 收集合同、付款凭证、入住证明、物业缴费记录；

✅ 向现产权单位发函要求办证；

✅ 若遭拒绝，尽快起诉确权+提存尾款。

拖延越久，开发商越可能以“解除合同”“情势变更”抗辩！